深圳千亿级人才安居集团 舒缓紧张供需关系

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为了留住人才，抗击高房价，提高住房保障率，深圳正在大力推进人才安居工程。此时，人才置业集团应运而生，这个“千亿级公司”也成为深圳房地产市场的重要角色。

租赁土地的大赢家

在过去的一年里，在深圳的土地拍卖市场上，出现了这样一个“重要角色”，他的所有目标都集中在租赁土地上。

2月1日，深圳在2018年出售了第一批住宅用地，引起了业界的广泛关注。根据出让条件，该批土地以“单限双竞争”方式挂牌出让，即限定交易价格、竞争性交易价格和竞争性住房面积。尽管如此，仍有许多房地产企业参与竞标。据悉，龙光、万科、中海、人才安珠集团、碧桂园(港股02007)等房地产企业均到场，竞价大厅基本满座。最终，深圳人才安珠集团一口气赢得了三块租赁土地，成为最大的赢家。这三个案例都是一年一度的“只租不售”住宅用地，要求地块内的租赁房屋和商品房在项目完成后70年的出让期内能够自我维持。

去年11月，深圳第一个70年的自持租赁土地挂牌出售，土地位于龙华智敏街，最终人才置业集团中标。

2016年，深圳人才住宅集团揭牌成立，将成为投资、融资、建设和收购1000亿级人才住宅的平台。它是深圳的一家国有独资公司，负责人才住宅的投资、建设和运营管理。据记者调查，人才置业集团自成立以来，已成为深圳房地产市场的“重要角色”。它不仅达成了许多“大单交易”，还与许多房地产企业和机构达成了合作协议。早在2016年12月，人才安珠集团有限公司与远洋运输集团(港股03377)控股有限公司签署了《战略合作框架协议》和《合作协议》。去年10月，万科集团与深圳人才置业集团签署了战略合作框架协议。此外，深圳创投还与安珠人才集团签署了《促进房地产投资信托基金和资产证券化业务合作协议》。对此，有分析人士表示，人才安珠集团可以通过一些战略股权合作来解决运营问题，甚至可以通过债券、基金等其他市场渠道来撬动上千亿资金。

此外，一些长期出租公寓也成为获得住房的“目标”。去年底，深圳罗湖区第一轮人才住房开始配租约1760套住房，罗湖区第一轮配租项目是万科的长期租赁公寓品牌布吉店。

根据深圳人才置业集团官方网站信息，目前有2871套人才住房可供分配，36个项目和24605套人才住房有待筹集。在目前曝光的项目中，有许多处于黄金地段的房屋、豪华装修、大型公寓等。提供的商品房租金低于同一地点的商品房租金。然而，买家陈告诉记者，他对去年罗湖松岗的招商局中心项目持乐观态度，但后来发现，前期推出的大部分房子都被买走了，买家是人才置业集团。

减少房地产对

城市的影响？

对于高房价问题，深圳正在大力提倡“以房养人”。深圳市住房和城乡建设局近日召开年度工作部署会，会上透露，2018年，深圳将探索采用公交导向发展(tod)模式，建设轨道交通沿线大型住宅小区，力争在年内启动一批项目。根据公开信息，深圳市政府将在“十三五”期间为人才提供30万套住房，是过去五年的三倍多。可以看出，未来人才住房集团将在获得住房方面取得更大的进步。

据悉，深圳正在尝试将人才住房与保障性住房分开，形成人才住房与保障性住房并行的公共住房体系。与经济适用房和经济适用房体系中的房型商品房不同，人才房不能转化为普通商品房，只能由政府回购或在平台体系内转让。

这与香港的房屋供应制度十分相似。根据香港房屋委员会及房屋署的网站，他们负责香港的公共房屋，并协助有住屋需要的低收入家庭入住经济适用房。然而，负责本港公共房屋的房屋委员会却承受巨大压力。香港特别行政区政府最近更新了其长期住房战略。在2017年至2018年的未来十年中，住房供应总量目标将保持在46万套，其中包括20万套公共住房、8万套补贴销售住房和18万套私人住房。截至2017年3月财年结束时，约有206万香港人居住在公共住房中，仅占香港人口的28%左右。然而，香港房屋委员会不但没有亏本，反而实现了“自我造血”。据记者调查，仅2015/2016年度，香港房屋委员会的整体综合盈余就达到48.3亿港元。

深圳人才置业集团也给自己一个长期的“定位”。据官方网站消息，人才置业集团也具有企业的本质特征。要通过企业运作和市场化手段，建设深圳人才住房投融资平台、人才住房建设与收购平台、政策性人才住房供应平台和政策性、专业性、大型住房租赁平台。长期以来，新加坡的“公寓”制度和德国的“住房合作社”已经成为全球房地产领域的“奇迹”。

无论是以新加坡为标杆，还是以邻近的香港为标杆，这种人才置业集团的模式在未来会给深圳房地产市场带来什么样的影响？它能有效降低房地产对城市的影响吗？

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，深圳目前的租赁市场正在蓬勃发展，这应该说是深圳住房制度改革的一个非常重要的突破。事实上，人才安珠集团的类似房屋购买和储存有助于积极增加供应，这可以理解为政府对租赁市场供应方的干预。与国际市场相比，具有一定的相似性和明显的效果，如降低了深圳本地人才的生活成本。

米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，安珠集团目前的运营模式即使没有完全对标，也有明显的借鉴行为。这种模式减少了开发商的参与，明确区分了政府行为和商业行为，并降低了建设和后期运营维护成本。预计后期租金将以更合适的价格进入市场，在解决租金需求压力的同时，可以进一步促进“租卖”。因此，它可以在一定程度上减少对商品房的需求，缓解紧张的供求关系，对维护房地产市场的稳定有明显的好处。这将减少房地产对深圳的影响，但短期内效果不会明显，这是一个微妙的过程。一些市场参与者认为，对于房价较高的深圳市场，商品房、人才政策性住房和经济适用房的供给应该平衡。