绿景中国突围之道: 商业效能持续增长 旧改拿地逻辑不变

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【摘要】2016年，商业地产投资运营收入约为4.3亿元，较2015年同期增长约4.3%，将为绿景中国带来稳定的投资收益和租金回报。

《时代周刊》记者蔡颖

作为内地房地产企业南来攻市的缩影，绿景地产最近在香港房地产市场非常活跃。

2017年12月29日，吕晶中国(中国)房地产投资有限公司出席了与德丰房地产有限公司的股份交易签约仪式，标志着中国吕晶以90亿港元购买的香港八湾东正式交付。届时，临海的这个一级商业建筑项目将正式纳入其中。这是继香港刘福山项目之后，绿景中国再一次以收购的方式组成了香港的“粮仓”。

房地产已进入白银时代，大型住宅企业也加入了大规模竞争。以吕晶中国为代表的中小开发商如何脱颖而出？目前，绿景中国把加快商业地产布局和多元化的土地收购方式作为自己的“救赎”战略。

商业运作正在加速

2008年，这是绿景中国的一个转折点，它确立了“商业+房地产”的两轮驱动战略。与此同时，两个复合商业综合体品牌“新”和“左看”相继开发，包括新城市商业综合体、单松左看中心、1866左看中心等商铺和投资物业，总建筑面积约42万平方米。

无论如何，“规模英雄”仍然是商业地产开发商信奉的金科玉律，这个行业仍处于押马时代。在品尝了租金带来的甜头后，绿景中国继续扩大商业地产的规模，将其热情扩展到酒店领域，并经营绿景中国锦江酒店。此外，社区商业模式将被复制到更多的领域。预计2018-2019年，绿景苏州新区和深圳市洪树湾一号左侃中心将相继开业。

2017年，在房地产市场压力加大的情况下，中国吕晶商业地产投资呈现加速趋势。其洪湾左看中心于2017年1月开业，到2017年7月入住率达到99%。

目前，扩张速度仍然是绿景中国的核心追求。在2015年斥资7.1亿元购买了香港新界元朗刘福山的多块土地后，绿景中国以90亿港元收购了位于香港黄金地段的8湾东的子公司。

根据公开资料，8湾东项目位于香港九龙东海滨岛123号。该项目由九仓集团持有，房产由惠德丰房地产经纪公司出售。该商业建筑高19层，总建筑面积约60万平方米。该物业预计于2019年年中竣工。

据报道，香港特区政府正试图将九龙东建设成为第二个核心商业区，未来八湾东将会带来更多发展机会、稳定的租金收入和长期资本收益。

“绿景中国的中国董事会对香港的商业市场充满信心。鉴于香港物业市场的增长潜力及其作为国际金融中心的地位，我们正积极物色物业发展，而收购八湾东项目亦是扩大其商业发展业务规模的机会。”绿视中国董事长黄对重新进入香港市场进行了深入思考。

吕晶中国在其公告中表示，这些交易对其进入香港房地产市场具有战略意义，并将巩固其在房地产业和商业发展行业的领先地位，以及其在粤港澳大湾区的市场地位和品牌影响力。

吕晶中国严重依赖商业地产。2017年，该公司逆市扩张，并获得相应的资产保值和增值。其背后的逻辑是寻求新轨道上的利润增长点以及与集团住宅业务的协同作用。

中国吕晶投资者关系部主任陈建民详细描述了这份利润图:“6月30日，我们的左看中心这个商业区的入住率基本上都达到了95%以上。在物业管理费方面，基本上每年的物业管理费保持在2亿元左右。随着我们项目的落地，该行业的现金流将逐渐增加。”

根据海通证券(600837)的研究报告，中国吕晶商业地产的租金收入占融资成本的60%以上，经常性收入(租金收入加综合服务收入)完全覆盖融资成本。2016年，商业地产投资运营收入约为4.3亿元，较2015年同期增长约4.3%，将为绿景中国带来稳定的投资收入和租金回报。

绿景中国的商业未来有多大？它能成为绿景中国的“另一条腿”并帮助它跑得更快吗？这些问题一直存在。分析师指出，在粤港澳大湾区的优惠政策下，海湾地区的商业地产和商业公寓可能成为新的投资热点。

中小住宅企业如何突围？

大型住宅企业在土地市场上的竞争越来越激烈。作为一家销售规模较小的房企，面对高昂的土地成本，中国吕晶显然已经开始突破新的征地模式，旧的征地模式已经成为其市场定位的重要土地储备策略。

中国吕晶自20多年前成立以来，从2002年开始参与深圳的城市更新，在旧城改造和城市更新方面积累了丰富的经验。据统计，目前深圳已完成的13个项目中，有10个项目是通过旧城改造获得的，一度被业界称为“旧城改造之王”。

旧改革带来的好处是显而易见的。绿景中国采用一次性注资、分期滚动开发的模式，有效控制了征地成本，仅占销售成本的20%左右。通常，这些项目位于城市的核心区域，盈利能力也很强，毛利率保持在50%以上。

面对如此高的利润，吕晶华工集团副总裁唐寿春表示:“旧城改造的毛利很高，门槛也会相应提高。”绿景中国很早就介入了旧制改革，并采取市场化手段推动旧制改革项目的发展。例如，在深圳的城中村项目中，村民自下而上通过村股东会议进行协商，实现利益共享，然后形成方案并报政府批准。

在黄看来，老改革的成功经验今后还会在深圳以外继续推广。

目前，中国吕晶的流通市值为100亿港元，年销售目标为45亿元人民币，在内地房地产企业中排名第200位。目前，土地储备为410万平方米，控股股东持有土地储备1200万平方米。

绿景中国一直以“深港”为主轴，围绕粤港澳大湾区展开。开发项目位于深圳、香港和珠海的核心区域。例如，将于2018年1月发布的绿景中国红水湾1号位于深圳市中心，估计价值超过100亿元。这将保证销售额和利润的快速增长。

唐寿春表示，虽然数量上不占优势，但集中在深港两地的土地储备具有资源优势和高价值。海通证券认为，吕晶大部分土地储备位于粤港澳大湾区，这将受益于该地区房地产市场的发展前景。

今天，随着行业的日益集中，虽然大型住宅企业的销售额达到了5000亿元，但仍有许多中小型住宅企业在100亿元大关上苦苦挣扎。实现规模后，增长率能否持续无疑将考验大企业。然而，中小住宅企业也面临着规模效应无法体现、转型效果不明显的问题。

如何强力突破？绿景中国需要更多思考。