龙头房企发力“降负债”

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近日，2019年房地产上市企业新闻发布会密集举行，金融稳定、现金流安全、降低负债率成为高频词。3月31日，恒大发布年报，明确表示“减债”将是恒大未来三年的重要战略目标之一。R&F地产和新城控股(601155)也确定了今年的减债目标。

现金流充裕

截至目前，除保利地产(600048)外，其他十大房地产企业均发布了2019年年报。一般来说，领先的房地产企业的现金流一般是充足的。

恒大年报显示，截至2019年底，恒大持有现金2287.7亿元，同比增长12%；不含预付款的资产负债率为77.9%，同比增长4.2个百分点。碧桂园自2016年以来连续第四年年末实现正净经营现金流。截至2019年底，可用现金为2683.5亿元，同比增长10.6%。此外，约3167.9亿元的银行授信额度尚未使用，经营现金流充裕。2019年，万科实现营业现金净流入456.9亿元，连续11年实现正营业现金流量；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于当年938.9亿元的流动负债总额；净负债率为33.9%，在行业中仍处于较低水平。

除了保证充足的现金流外，降低负债率、保持债务结构稳定已经成为领先房地产企业的共识。恒大表示，“减债”也将是恒大未来三年的重要战略目标之一。恒大将通过“高增长”增加销售回报，通过“规模控制”减少土地储备支出，控制总计息负债年均下降1500亿元，到2022年总计息负债降至4000亿元以下，负债率达到行业中低水平。

融创中国指出，2019年，融创在并购、文化旅游建设和房地产开发的基础上加大了融资力度。期末净负债率达到172.26%，但与年中相比下降了33.6个百分点。随着优质资产后期投资带来的价值释放和经营管理的加强，长期来看，净负债率将继续下降。在债务结构方面，融创中国2019年的债务结构相对稳定。其中，长期债务与短期债务之比为1.37，短期债务与现金之比为0.93。融创中国管理层表示，今年将重点调整融资结构，降低融资成本，谨慎征地。

融资转向国内领域

“特殊时期测试现金流，但现金流不是在危险时被考虑，而是要‘用好天气来弥补屋顶’。龙湖从2019年下半年开始关注现金流，2020年1月完成全年基本融资。”龙湖董事长吴亚军说。

融资是缓解住宅企业现金流压力的重要手段。据嘉里研究中心统计，2020年第一季度，95家典型房地产企业境内外债券发行融资总额为2746.96亿元，占2019年全年的36%。其中，内债发行1143.95亿元，占42%；海外发债1603.02亿元，占比58%，为去年较低水平。Cree研究中心研究总监方玲指出，在美元债券市场持续动荡的情况下，国内房企海外债券发行预计将继续停滞，房企融资将转向中国。

展望未来，方玲建议，房企应从融资方和销售方同时入手，努力降低企业的杠杆率，改善财务结构，吸引更多资金，降低财务成本。这样，我们才能在当前的环境下进入良性循环，使企业未来的发展更加稳定。