调控政策有紧有松更为精准：房地产长效机制日渐临近

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“一些地方楼市调控政策经过微调后更加精准，不能理解为整个楼市调控政策的松动。”中国房地产数据研究所执行主任陈胜说。他认为，一些地方楼市调控政策的“微调”，正是房地产长期机制即将形成的预兆。

[多城市监管的局部“宽松”]

兰州、南京等城市规范地方宽松政策，抑制房地产投机。红线不会被打破

合肥市国土资源和物价局盛传“楼市限价令出台”:一个误解

这些城市是“松散的”，但不可能借此机会投机房地产

中国地方房地产市场政策的微调是“一城多策”的新趋势

[宽松背后的人口之战]

多城市住房补贴吸引人才，并通过“定居”放松对房地产市场的限制

华为东莞公司征用土地、分配房屋并留住人才。深圳制造业外移空心忧

南京、郑州、武汉、长沙、济南、合肥都有拍摄！

“一些地方楼市调控政策经过微调后更加精准，不能理解为整个楼市调控政策的松动。”中国房地产数据研究所执行主任陈胜告诉《上海证券报》记者。他认为，一些地方楼市调控政策的“微调”，正是房地产长期机制即将形成的预兆。

他预计，今年年中或以后，备受关注的房地产长期机制将出台。一些二三线城市的“短期行政”调控政策更为精确，这与长期机制有关。

松紧更准确

最近，兰州、南京、合肥等地纷纷调整房地产调控政策，似乎在一定程度上放松和落实了“一城多策”的调控政策。事实上，它又紧又松，这样更准确。

以兰州市为例，它最近宣布调整房地产市场调控政策。一方面，取消了西固区、九州开发区和高平市偏远地区的限购政策，继续限购的地区不再需要提供社保证明和缴纳税费。证书；另一方面，城关区、七里河区、安宁区和西固区的房屋被限制出售，个人房屋只有在获得《不动产证书》登记簿三年后才能上市交易。

昨天，兰州市房产局、物价局、房地产登记局联合发布了《关于加强房地产市场监管的通知》相关内容的说明。本文强调，这种政策调整不是放松管制，而是实行分类管制，根据不同地区制定政策，以提高管制的精度。

“兰州楼市调控政策的重点是放松一些非核心地区的限购，同时继续增持主城。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

他进一步告诉记者，兰州方面已经放松了对限购的认可，但对房地产投机行为仍持零容忍态度，并出台了限购政策，这恰恰是当地楼市调控政策的更准确表现。

据分析，兰州楼市库存消化周期维持在17个月左右，略高一些。当地房地产市场的热度主要集中在市区，一些远郊和郊区县，实际上库存周期仍然相对较长。“郊区市场政策适度宽松，主城区继续按照‘一城一策’的初衷增持调控，更准确地体现了调控政策。”

此外，南京还放宽了对高层次人才的购买限制；厦门表示，今年将对房地产市场实施差异化监管，满足第一套需求，支持需求改善等。，而管制的意图更为精确。

“‘差异化’是本轮房地产调控的主线。今年的住房和城乡建设部年度工作会议，早就明确了房地产调控。”陈胜表示，如果上述城市调控政策的“微调”被误解为放松，那绝对是“读经”。

住房和城乡建设部部长王在年度工作会议上明确表示，今年将根据不同需求对房地产市场进行差异化调控，以满足第一套需求，支持改善需求，抑制投机性房地产投机。

房地产的长期机制正在逼近

陈胜认为，一些地方楼市调控政策的“微调”不能理解为国家楼市调控政策的松动。相反，这恰恰是一个信号，表明房地产的长期机制正在接近。当房地产的长期机制浮出水面时，一线城市等房地产市场热点的调控政策将不会放松，甚至会过重。

记者了解到，元旦假期，北京市住房和城乡建设委员会组建了3个专项检查组，对全市10多家商品房进行了执法检查，对20多家房地产经纪机构进行了执法检查和门店检查。

“北京的实际行动表明，房地产市场的监管不会放松，将保持在一个高压力。”一位房地产业内人士表示。据报道，厦门的住房购买限制政策仍被推迟，并没有放松。

“在北京，尽管谣传首套住房贷款的利率最近没有再次上升，但首套住房的利率仍保持在5%的基准水平。”赚到钱的金融分析师吴昊告诉记者，从北京楼市调控的角度来看，不仅有放松的迹象，还有监管过度的传言。对此，许多连锁房地产代理商向记者表达了类似的看法。

陈胜认为，北京房地产市场是热点城市市场的缩影，对热点城市的房地产调控不能也不会放松。“房地产调控是一项长期而艰巨的任务。落实现有政策，做好政策储备，实现与房地产长效机制的无缝对接。”

“到2018年，短期监管和长期机制将更加紧密地联系在一起。在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购结合的房地产体系，推进长效机制的建立和完善。”中国指数研究院常务副院长黄宇告诉记者，房地产短期调控不会放松，但长期机制建设将加快，房地产调控效果将在2018年进一步显现。

[投资机会]

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1000亿军团的扩张，

谁是房地产企业的下一匹“黑马”？

记者朱楠编辑孙芳

截至2017年底，房地产企业的年度销售业绩已经固定，行业席位已经排定。从2017年全年的表现来看，房地产企业的销售继续大踏步前进，创下新高。1000亿房地产企业的数量已经扩大到17家，前三名房地产企业的销售额甚至超过了5000亿元。

据记者了解，除了17家达到1000亿元的房地产企业外，近50家房地产企业正在向1000亿元迈进，并提出了“1000亿元目标”。从各房地产企业的土地储备、战略规划和征地势头来看，在1000亿军团和准1000亿“储备大军”中，有不少黑马房地产企业2018年的销售将迎来一个爆炸期，上升势头强劲。这些企业可能是今年行业的焦点。

前四大房企的地位稳定

截至1月5日晚，已有22家上市房地产企业公布了2017年度销售业绩。碧桂园、万科、恒大达到5000亿元的“顶峰”，融创以3652.6亿元的合同销售额进入3000亿元的门槛，紧随其后。由于一些房企尚未公布年度销售数据，根据嘉里的计算，保利和绿地的销售额也超过了3000亿元，分别排名第五和第六；中国海运已超过2000亿元人民币，排名第七。到2017年底，1000亿住房企业数量达到17家，大型住房企业绩效达到新水平。大多数住房企业超过了年度业绩目标。

目前，四大房企处于稳定状态。从2018年土地储备和供应量来看，前四名房企与其他房企存在一定差距。除非发生意外，今年的前四名仍然是碧桂园、万科、恒大和融创，但具体排名很可能会引发激烈的争斗。"越多的房屋公司走在前列，土地的力量就越大."一些分析师告诉记者，未来百强的销售集中度将继续提高。“当第一梯队的规模门槛达到5000亿元时，后一梯队的企业很难赶上。”这位人士说，规模小的时候，差距至多在数百亿左右；规模越大，差距就越大，越难进入第一梯队。

在前四名中，可以说每个房地产企业都有丰富的土地储备，但在2017年，其土地收购势头丝毫没有减弱。更值得注意的是融创中国，其2017年的销售额不仅超过3000亿元，成为房地产企业的四大新贵之一，而且通过大规模并购增加了大量可快速变现的价值。据记者了解，融创的土地储备总量已达到2亿平方米，居行业前三位。其中现有项目1.01亿平方米，万达文化旅游项目4970万平方米，一、二级联动项目约5000万平方米，一线城市、一线城市和核心城市的可销售价值占96%以上。

值得一提的是融创强大的销售能力，新开项目淘汰率基本可以达到70%左右。然而，由于融创的一线核心城市比例较大，其销售业绩明显受到政策影响。以上海和北京为例，2017年，受限价令和预售许可证控制等政策影响，许多重点项目未能上市，预计这些滞留项目将在2018年进入销售爆炸期。

数千亿“后备部队”亮出黑马

据嘉里数据，在1000亿级房企中，2017年销售额增长50%以上，其中龙湖地产、新城控股(601155，诊断)、招商局蛇口(001979，诊断)、徐汇集团和太和集团(000732，诊断)，其中太和集团增幅最大，达到152%；龙湖、新城和徐汇也显著增加，分别为82%、84%和59%。

此外，虽然距离1000亿军团还有一步之遥，但阳光城(000671)的土地储备和管理变化仍然值得关注。根据嘉里的数据，2017年阳光城的年销售额达到915.3亿元，销售额几乎翻了一番，这与供应充足密切相关。在2017年阳光城新增土地储备中，通过收购获得的土地占70%，其中收购仲达资产包104.69亿元(600，704，诊断股)，总建筑面积约323.13万平方米。

2017年，阳光城市开启了“双宾时代”，碧桂园的吴建斌和朱荣斌相继加盟阳光城市，启动了公司治理各方面的一系列改革。长期以来，大规模并购导致的负债率快速上升是阳光城市的一大担忧。根据第三季度报告，阳光城2017年前三季度负债总额为1694亿元，净负债率达到281%。加入阳光城市后，“双滨”进行了一系列改革，包括调整土地结构、加快项目周转、多元化融资、构建完整的产业链、实施“后续投资体系”和降低融资成本，并计划在一两年内将净负债率降至100%以下。有业内人士表示，“双滨”可能开启阳光城市的新时代，如果一系列改革能够奏效，阳光城市很可能进入快速发展阶段。

另一家值得关注的房地产公司是中南地产，其母公司是上市房地产公司中南建设(000961)。2017年，中南地产先后进入成都、嘉兴、绍兴、建德、固安、徐州、Xi、昆明、佛山等热点城市，全国布局进一步完善。

明星职业经理人陈凯也给中南大地带来了新的机制。陈凯是阳光城市的主席。短短三年时间，阳光城市已经从福建的一个地方房地产企业迅速发展成为全国房地产企业的黑马。从2012年到2015年，在陈凯的领导下，阳光城市的销售规模从20亿元跃升至200亿元。2017年，陈凯正式出任中南地产董事长，并提出“以基金管理企业”，这是陈凯和中南的新尝试。

在这1000亿大军中，保利的销售规模已经达到3000亿左右，保利地产(600048)和保利地产的整合可能会给保利一个重回第一梯队的机会。保利地产董事长宋广菊在去年年底的特别股东大会上大声疾呼，保利将在2018年保住前五名的席位，在未来两三年内，保利有信心重返前三名的房企。