北京土拍升温 优质地引发房企争夺

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《时代周刊》记者王红来自北京

肖恩(化名)从未想过有一天他会成为一家上市公司的债权人。

"仍有1亿个项目没有解决."3月1日，肖恩告诉《时代周刊》记者。

肖恩所在的北京一家工程公司有一家私人上市的房地产企业，总资产超过2000亿元，过去合作非常顺利。然而，从2019年下半年开始，已经合作了4年的房企开始出现资金短缺。

事实上，张亮的情况并不特殊。据Cree Research报告，今年95家典型房地产企业的到期债务已达5000亿元，即将到来的3月份是今年债务偿还的第一个高峰，未偿还总额达到330亿元。

在债务压力的背景下，年初以来，北京土地拍卖市场推出了12个“无限价”的土地礼包，其中有很多高利润的空房的优质地块，如海淀四季青和海淀西北旺旺。然而，除了融创和绿城，所有的国有企业和中央企业都拥有强大的财务实力，成功地获得了土地。

2月29日，北京中原房地产研究院分析称，当售楼处关闭、销售停滞、政策支持不明确时，绝大多数房企面临更大的财务压力。面对高额的投标保证金和土地出让金，资金雄厚的中央企业和国有企业融资成本低，资金压力相对较小，能够在土地市场上“逢低吸纳”。

北京图谱热身

1月20日，金茂和海一佳在海淀四季青中武村获得了两块纯商品房。这是自2016年以来海淀第一次无限量出售土地。区位的稀缺性和超过7万元/平方米的底价使海淀成为新的土地之王。

第二年2月，房地产企业的热情参与、推高的招标轮次和不断上升的地价再次点燃了北京的本地拍卖市场。

2月11日，经过40轮招标，CCCC华润集团以22.89%的溢价获得通州马桥地块；14日，绿城在11家房地产企业的竞争中以29.8%的溢价赢得了昌平区东小口地块；18日，绿城以49.78%的溢价再次获得通州区太湖镇地块。由于现场竞争激烈，投标一度从竞争性地价阶段转变为竞争性自持阶段。

根据中国研究院的数据，北京市住宅用地的地价在过去的五年中一直在持续下降，到2019年已降至12.47%。2020年前两个月，19.48%的土地拍卖溢价五年来首次上升。

据《时代周刊》记者统计，房企的热情参与与北京土地供应结构的变化密切相关。在年初以来售出的16块住宅用地中，12块是无限制用地，4块是有限竞争用房。

有限竞争房用地曾是北京土地市场的主流。然而，开发商对有限竞争房屋的土地使用热情不高，2018年土地拍卖市场有许多拍卖，甚至在2019年，许多拍卖将以底价出售。

“考虑到北京的低成本表现，许多企业在其他城市进行土地收购。北京取消限价令后，房企拿地的热情也增加了。这可以从今年北京绿城的积极征地中看出。”3月1日，宜居研究所所长严跃进告诉《时代周刊》记者。

2月28日，北京春节过后，又有4块土地上市，总转让价格为118.75亿元，其中包括两块“限定地价+自持竞争”的住宅用地。

“北京是京津冀市场的灯塔。北京的征地相对稳定。尤其是在房地产下半年之后，可供选择的城市和地区太少了。”3月1日，一家30强房地产企业的投资部主管李姣(化名)告诉《时代周刊》记者。

资金充足的人优先

虽然北京的土地市场明显升温，但从取得一定收益的房企来看，中央企业和国有企业已成为征地的主力军。

据《时代周刊》记者统计，2020年北京售出的16个包裹中，除了融创和绿城外，所有包裹都是国有企业和中央企业赢得的。

除国有企业和中央企业外，规模大、资金雄厚的龙头企业可以获得土地。

"现在开发商资金普遍不足，绿城应该有足够的储备资金."李姣告诉时代周刊记者。

根据中智研究所的数据，2020年前两个月，前三大房企收购的土地总量比2019年同期增长了19.8%。前50家房企的总征地量为2861亿元。香港土地、绿城和华润置地位列征地前三名，其次是保利发展和龙湖集团。

《泰晤士报》记者注意到，土地收购较为活跃的龙湖集团资金相对充裕。

根据2019年中期报告，龙湖在报告期内的现金存量为580.7亿元，平均借款成本为4.56%，相当于华润、中海等央企的融资成本，并连续四年保持在5%以下。

3月2日，龙湖集团相关负责人对《时代周刊》记者表示，征地将控制在适当的土地储备规模，项目征地地点将集中在一、二线城市，也将适度分布在大都市区的城市群周围，希望在全国五大区域实现均衡布局。此外，投资计划将根据销售和支付的具体情况灵活调整。

一线和二线城市的土地市场正在回暖

虽然没有北京快，但在各地优惠政策的刺激下，上海、温州、福州等地的土地市场也有所回升。

根据中原房地产研究所的数据，今年2月，全国一、二线城市共售出168块住宅用地，占300个城市总成交量的20%。

“从实际征地情况看，重点城市群和核心都市区周边的住房企业布局明显加强。大型品牌房地产企业回归的趋势是明显的。相应地，三号线、四号线及以下的城市是土地拍卖中心。住房企业布局的意愿降低，市场的冷淡是这些城市土地变冷的一个重要因素。”安居克58研究所所长张博最近告诉《时代周刊》记者。

根据中国研究院的数据，2020年前两个月，全国10个城市的土地总成交量达到2567亿元，其中上海的总成交价为619亿元，同比增长112%；温州交易总价125亿元，同比增长1085%；南京的总成交价为120亿元，同比增长408%。

“包括北京在内的一线和二线热点城市未来将具有更强的弹性。一旦今后政策放松，市场人气将很快上升。而在房地产后续政策和市场变化不确定性增加的环境下，由于风险规避意识的增强，一、二线热点城市的征地驱动力也将显著增强。”3月2日，张博告诉记者。

对此，平安证券最近做出了类似的判断，预测未来各地有望提高土地供应的数量和质量，并降低土地拍卖的门槛，以促进土地市场的参与。土地供应量的增加和竞争对手的减少预计将带来土地成本效益的提高，中央企业、国有企业和资金雄厚的住房企业将迎来一个更好的土地收购窗口。