北京部分商铺写字楼折价转租力度大

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近日，《中国证券报》记者走访了北京几个知名商业区的写字楼和商铺，发现许多城市商铺和写字楼租户为了缓解资金压力，以较大的折扣价转租。即使你把转租房屋中常见的转租费用计算在内，它仍然低于地区市场价格。与同一地点的市场价格相比，一些转租房屋的价格大约低一半。

据了解，这些以较大折扣转租房屋的租户基本上都是个人或小型公司。由于主营业务大幅缩水，租金尚未到期，许多小企业主无力支付高额租金，只能选择转租。转租后，一些人选择搬到郊区，而另一些人则借此机会缩减线下业务。

业内人士指出，企业对更换和扩建办公用房更加谨慎。然而，当收入有很大影响时，削减写字楼和商铺的高额租赁成本就成为一个重要的选择。

打折转租商店

以二环立交桥附近的一家自下而上的商铺为例，由于其靠近地铁站，靠近高档医院、成熟社区等优质资源，该区域自下而上商铺的正常租赁市场价格约为8-10元/平方米/天，属于北京商铺中的中高水平。《中国证券报》记者走访发现，该地区不少底层商户近期大打折扣转租，其中不乏以高成交量为主营业务的超市。一家120平方米的企业正在寻找租金，目前的月租价格约为15000元，仅为4元/平方米/天。

据转租人说，房子也是从其他转租人那里租的。合同已经签了3年，还有一年半就到期了，所以需要支付10万元的转租费。我在做超市生意。如果承租人还在做超市生意，他可以把商店里的存货一起转移。转租费用将摊销至1.5年，低于6元/平方米/天，远低于市场价格。

“那时候，我在新发地菜市场做批发。因为我要照顾我的孩子去上学，我不得不改变职业。当时，我觉得这个行业最接近批发行业。”上述转租人告诉《中国证券报》记者，“尚超的购买来源也是新市场。”这条线的毛利约为30%。如果我们能保证每天3000元的流量，我们就能支付租金和其他费用。在疫情爆发前，平均每天的自来水可以达到5000多元，当然，很大一部分是通过烟酒销售的。当时，还可以承包熟食区来分担租金压力。不过，疫情影响了销售情况，其他家庭成员需要钱，所以考虑外出。”

“许多企业正面临转型，小型超市也不例外。如果你不在网上卖，每天要花几百元。但是网上销售应该分为平台。即使流水上涨，也会影响毛利。小企业的改造比大企业的改造困难得多。例如，大型超市在疫情期间有免租金优惠，而小型超市很难买到。转租后，你可以在郊区租金便宜的地方继续这样做，但要考虑如何重新开业。”上述转租人告诉《中国证券报》记者。

《中国证券报》记者走访发现，由于熟悉行业情况，很多转租人在转租后仍会考虑做原来的工作。在将市区的商店或办公楼转租后，不少转租者将商店搬到了郊区便宜的地方。一些分租者以前会合并几家店铺，关闭租金高的店铺，保留租金低的店铺，整合和缩减线下业务。

“我们在石景山还有一个分店，分租玄武门，所有的员工都去石景山，那里的租金比这里便宜40%左右。”当线下生意好的时候，你不会太在乎租金。现在我在网上做，在哪里开店短期内影响不大。”一位经营干果和水果连锁批发业务的转租人告诉《中国证券报》记者。

租金较低

“办公楼和商店的租金价格确实下降了。好位置的下降较少，而差位置的下降较多。每个地区的基本降幅为1元-1.5元/平方米/天，主要取决于业主的心态和期望。有些转租的价格会很低，但由于合同不是与业主直接签订的，因此存在一些额外的风险，不能代表市场的正常报价。”一位从事租赁写字楼和商铺多年的中介告诉《中国证券报》记者。

《中国证券报》记者走访发现，一些商铺和写字楼面临租户到期和续租的问题。出于稳定的需要，一些商铺和写字楼的租户将租赁期的签约时间控制在3-5年，并且每年都有一定的增长。即使它每年都在增长，也远低于当前的市场价格。有意增加租金的业主，只能以较低的价格向原来的租户续租，因为他们短期内找不到合适的新租户。

“在目前的环境下，业主不会直接拒绝承租人提出的续租价格，因为如果短期内找不到合适的承租人，房子将是空.的这也是最近零售租金降价的一个主要原因。”中介说。

根据机构数据，2020年第一季度，北京写字楼租金同比下降2.5%。受租赁退出和合同到期的影响，北京甲级写字楼出现负吸纳。该机构建议办公室业主调整他们的租赁策略，以确保入住率。

空创下新高

据机构数据显示，今年第一季度，北京空写字楼的入住率达到13.2%，创下2010年以来的新高，平均租金价格承压，连续五个季度环比下降。

58住房研究所所长张博告诉《中国证券报》，疫情对商业地产的发展产生了巨大影响。对于写字楼和商铺的租赁市场来说，疫情将加速一些企业的淘汰。

张博认为，企业在选择办公楼时要考虑的关键因素是租赁成本和地区交通状况。同时，免租金、房价、物业服务和声誉也是重要的影响因素。在选择地区时，资金不足的初创企业会考虑给予工业园区或郊区政策补贴或廉价租金，而成长型和成熟型企业大多会考虑搬到城市地区，而轻资产公司可能会考虑共用办公室和孵化器的办公空间。