你的房贷做LPR转换了吗？ 需要注意哪些问题

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"你的抵押贷款已经转换成低利率了吗？""改用固定利率更好吗？"“你怎么选择？”

如果您的个人住房贷款是2020年1月1日前发放的商业贷款，或已签订合同但尚未发放，且定价为浮动利率和参考贷款基准利率，则您面临以下选择-

贷款的定价基准会被转换成lpr加减点或固定利率吗？

这两者有什么区别？哪个更划算？如何具体操作？什么问题需要注意？

首先需要提醒的是，上述转换工作虽然在3月1日正式开始，但将持续到8月31日，借款人仍有足够的时间了解相关情况，并在充分调查的基础上结合自身需要做出适当的选择。

“定价基准”的变化

当谈到lpr时，许多人说他们“困惑”，他们不理解“抵押贷款lpr转换”的逻辑和原则。事实上，如果我们掌握了“定价基准”的概念，我们就能“突然理解”这一转变。

当人们申请抵押贷款时，他们非常关心是否有“折扣”，即他们是否可以贴现基准利率。例如，基准利率为4.9%，贴现10%后，实际执行利率为4.41%，其中基准利率为抵押贷款的“定价基准”。

这种转换的核心是“定价基准”发生了变化，从以前根据“基准利率”定价改为参考“低利率”定价。

什么是lpr？它的全称是“贷款市场报价利率”。简单来说，就是中国人民银行对18家有代表性的商业银行的综合报价形成的贷款市场的报价利率，每20天公布一次(遇节假日顺延)。目前，它包括一年期和五年期两个品种。

那么，为什么要把抵押贷款的“定价基准”从基准利率改为低利率呢？“与基准利率相比，低利率具有更高的市场化程度，能够及时反映市场利率的变化。”央行相关负责人表示，为深化利率市场化改革，进一步推广低利率贷款，央行此前已正式发布公告，要求实施浮动利率贷款定价基准转换。

上述负责人表示，目前大部分新增贷款的定价基准都是lpr，但现有浮动利率贷款的定价基准仍然主要是基准贷款利率，而不是lpr。自2015年10月以来，基准贷款利率保持不变，但自2019年8月以来，贷款利率已数次下降。

“因此，为了保护借款人和贷款人双方的权益，央行已明确表示，从2020年3月1日起，将推进浮动利率贷款定价基准的转换。”负责人说。

值得注意的是，转换工作不仅限于抵押贷款，还包括企业贷款和个人消费贷款。就抵押贷款而言，只包括商业个人住房贷款和组合贷款中的商业贷款，不包括公积金个人住房贷款；与此同时，固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款以及参照lpr的浮动利率贷款不需要转换。

低利率还是固定利率？

值得注意的是，lpr不是转换的唯一选择，借款人也可以将抵押贷款转换成固定利率。然后问题就来了。这两者有什么区别？哪个更划算？

许多业内人士表示，这两种转换方式各有优势，如何选择取决于借款人自己的判断，尤其是未来的利率走势。如果你认为lpr在未来会下降，最好转换到参考lpr定价；如果你认为未来低利率可能会上升，那么转换到固定利率将是有利的。

“需要注意的是，在基准利率的定价方法下，一般是按比例波动的，比如基准利率上升10%，下降15%；在lpr的定价方法下，它根据加减点进行浮动，例如lpr加40个基点和减30个基点。”中国工商银行北京分行相关负责人(601398)表示。

他介绍说，假设你现在的抵押贷款期限是10年，利率是基准利率的30%。转换为lpr后，它不会比lpr低30%。

“转换前贷款基准利率为4.9%，30%折后实际执行利率为3.43%。转换为lpr后，贷款实际执行利率仍为3.43%，但利率定价方法转换为lpr作为定价基准。”该负责人表示，转换后，10年期贷款相对于2019年12月20日公布的lpr为4.8%。因此，该笔贷款的定价方法转换如下:在5年以上的lpr基础上，降低137个基点，即1.37%，增加值为“-137”，在合同剩余期限内固定不变。

如果借款人选择改为“固定利率”，在整个合同的剩余期限内，其抵押贷款的利率将为3.43%。

如果借款人选择转换到lpr定价，抵押贷款利率将根据“lpr-5年1.37%”确定。

那么问题就来了。众所周知，lpr每月20日公布一次。相应的实际抵押贷款利率会每月变化一次吗？

答案是否定的，这里涉及两个问题:“重新定价日期”和“重新定价周期”。前者是指您与银行约定的利率调整日期，即“何时调整”，通常为每年的1月1日，或每年贷款发放日对应的日期；后者指的是“调整的频率”，即调整的频率，通常为一年。

也就是说，从转换到第一次重新定价日，上述借款人的抵押贷款利率仍为3.43%，从第一次重新定价日起，其抵押贷款利率变为“最晚5年期lpr-当时为1.37%”，依此类推，直至其后的每一次重新定价日。

多通道处理实时生效

不难看出，如果未来lpr继续下降，将抵押贷款利率转换为参考lpr定价将更具成本效益。目前，根据许多商业银行的反馈，有更多的借款人预期低利率会下降，选择低利率的人数多于选择固定利率的人数。

需要注意的是，根据监管部门的部署，转换工作原则上应在2020年8月31日前完成。如果借款人有转换需求，建议在此时间节点前与相应的金融机构协商。

此外，如果贷款有共同借款人，所有的共同借款人需要同意改变之前，定价基准转换可以实施。

如何处理？以工行为例。目前，银行提供多种受理渠道，如手机银行、智能柜员机、短信银行等。“在疫情期间，建议借款人通过手机银行办理。如果确实需要离线处理，建议等到疫情结束后再处理。”该行相关负责人表示。

从在线处理渠道，借款人可以登录工行手机银行应用，点击“收藏夹、全部、存贷款、利率基准转换、一键式转换”路径，并按照提示操作。

“如果您是借款合同的共同借款人，并在工行预留了手机号码，在主借款人发起变更定价基准后，您将收到工行95588发送的变更定价基准确认信息。此时，您可以直接回复此消息，完成对定价基准变更的确认。”上述负责人表示，该银行短信功能预计将于4月中旬推出。

至于转换的有效时间，通常是“实时有效”。例如，在移动银行中转换定价基准时，如果合同列表中的合同右上角显示“按lpr定价”，则更改成功。

但是，如果您的贷款存在于共同借款人，所有共同借款人必须在主借款人发起变更的当天24点前完成变更确认，以使定价基准的变更生效。

相应地，定价基准变更成功或失败后，银行会向借款人在银行预留的手机号码发送短信提醒，提示借款人及时关注相关信息。

最后，需要提醒的是，根据央行的政策要求，在定价基准转换为lpr后，不允许按照基准利率转回定价，也就是说，定价基准只能转换一次，借款人应仔细考虑后做出理性选择。