商业地产改造渐入开花期 钱怎么投决定结什么“果”

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从供销合作社到小卖部，从百货商店到大型商场，从购物中心到综合商场...中国商业地产总是随着经济发展和消费升级而创新。根据机构数据，从2000年到2016年，全国购物中心的数量以每年17.6%的复合增长率增长，其中还包括新改造的购物中心。2018年，许多改造项目将陆续推出。纵观这些商业地产改造项目，无论从结构、外观、形式还是体验上，商业体已经逐渐从单一功能向多重复合功能转变，更加“以人为本”。

城市更新和“新零售”的出现无疑引发了商业地产的运营转型，而功能的转型和升级变得尤为重要。许多房地产企业甚至将“新零售”提升到战略层面。随着新零售品牌的迅速崛起，越来越多的住宅企业将其引入商业项目。在这一波商业地产转型中，谁将占据C位置值得期待。

自2000年以来，中国商业地产加速增长。在这一轮发展中，在新形式不断取代旧形式的同时，旧的商业地产也在不断地自我升级。

根据机构数据，从2000年到2016年，全国购物中心的数量以每年17.6%的复合增长率增长。华东零售业务的创新尤为突出。以购物中心为例，根据Lianshang.com的数据，自2016年以来，华东地区的项目数量已经占到全国总数的50%以上。尤其是在实体商业受到互联网冲击的阶段，许多项目被一个接一个地更新和升级，或者旧物业被改造。

例如，上海港汇恒隆广场和香港铜锣湾商铺已开始翻新和升级；石榴集团将上海第十钢铁厂改造成城市综合体；2007年建成的安百里世茂国际广场将改造成上海世茂广场，并将于今年9月开业；上海南京东路商业区的第一百货、东方商厦、永安百货也开始转型调整，其中瑞安改造的“新天地广场”也计划在今年第四季度亮相。

随着许多装修项目的出现，这一轮商业地产装修已逐渐进入“开花期”。在采访中，业内人士认为，随着互联网时代消费模式的变化，商业实体由单一功能向多功能转变势在必行，实体企业的转型周期明显缩短。转型方向主要是建筑结构、业务布局、产品定位和软服务等。，专注于大幅提高体验交互性、移动线条的灵活性、视觉多样性等。实现“购买”以外的功能，反馈长期租金收入。

“羊毛在猪身上”，互联网思维下的零售业利润逻辑也更加丰富，更加注重流量。

上海专注于更新“老业务”的商业是第一个切刀的

实体商业的转型一直在进行，从未停止。

“互联网已经影响了人们的购物习惯，这使得商业主体不得不从单一的购物功能向多元化的商业功能转变。实体业务需要与时俱进，特别是在当前互联网飞速发展的情况下，实体业务的转型周期已经明显缩短。”安居克58的首席分析师张博告诉《国家商业日报》。

以上海为例，一位商业老手告诉记者，由于电子商务的影响，实体商业竞争非常激烈。上海有大量地理位置好、硬件陈旧、竞争力弱的企业；同时，上海整个内环没有新的商业用地出售，因此对内环核心商业项目存量进行改造是必然的选择。

《国家商报》记者也注意到，在恒隆地产(港股00101)2017年中期业绩报告中，“优化项目”和“改造项目”成了高频词。过去两年，恒隆地产斥资6亿港元，在南京西路商业区建设上海恒隆广场，改善和翻新其地下室和建筑，调整租户结构，并推出30多个全新品牌。

库存商业转型“空房”成为第一个障碍

但是，在装修过程中，物业的起点是不同的。

旧物业往往受到各种原因的影响，比如旧建筑和小区环境，而空的装修房更是受到限制。

“例如，石百义商场和永安百货商场都是历史保护建筑，这使得装修无法改变建筑本身的结构，只能进行部分装修。然而，无论是天花板还是墙壁，只有精装装修，装修是非常有限的。”上述老兵说道。

但是，有一些特殊情况。以安百里世茂国际广场为例。这个项目建于2007年，已经完成了新一轮的改造。《国家商报》记者从世茂商业投资上海有限公司总经理肖涛处了解到，虽然安百里世茂国际广场在装修前是一家百货商店，但其优势在于其以购物中心为基础的原有建筑。“这使改造项目重新获得了回归购物中心的性质，可以实现结构、动线和立面的大规模改造。”

例如，许多项目无法触及的结构部分。肖涛告诉记者，新世茂广场的设计将把一期裙楼塑造成纽约歌剧院的前厅，既宏伟又正式；第二阶段，就像歌剧院的后台，是一种工业化的风格。

与此同时，世茂广场的立面也进行了大规模的翻新。将当地的铝胶合板材料改为超透明玻璃，以增加项目的整体照明和渗透性。第一阶段是现代，简单和时尚，使用水磨石和大理石，高大和明亮的灯光；在第二阶段，不锈钢金属元素和复古黑砖被用来提高时尚和质量一个接一个。

“总体而言，世茂广场的改造取得了良好的效果。它于2015年开始规划和设计，并于2017年5月收回了装修。它持续了18个月，从去年年初开始招商引资。目前的入住率是100%。”小涛说。

从人员流动到现金流形式仍然是成功的关键

不过，肖涛透露，转型最重要的部分仍然是格式。目前，零售占53%，餐饮占23%，娱乐体验占21%，服务占3%。世茂广场升级后，90%的品牌被替换，餐饮业态调整，体验业态增加，品牌体验店升级为全球体验店。调整的原因主要是基于客户需求的变化。

“由于该地区的顾客主要是年轻人，他们追求成本效益，喜欢味道浓郁的中国菜，世茂广场将原来近8000平方米的空餐厅减少到7200平方米，餐厅类型也进行了调整。”肖涛直截了当地说，如今的年轻人已经成为零售消费的主力军，所以他们做了很多体验式的家具，比如占地近6000平方米的hellokitty主题馆，受到了很多20-30岁年轻女性的青睐。

这一观点得到了张博的认可，他告诉记者，商业机构的自我更新方向是更加注重新的零售体验，尤其是现场体验，同时兼顾百货商店的功能。在旧商业中心的重新安装和升级过程中，大都市也努力调整业态比例，如增加亲子、餐饮和体验式消费业态的比例，以迎合新形势下的消费群体。

"我不得不说，格式的调整是有效的."肖涛告诉记者，世茂广场改造后的总收入将增长60%，商场第一年的销售额预计为14亿元。

事实上，从结构和外观到形式和体验，实体零售业务的转型更加以人为本。

“判断商业转型效果的最直接方式是人口流动和重复消费率的变化。并非所有的变革都会产生预期的结果，消费者会用脚投票。如果你留住人才，你将有长期盈利的可能。”张博说。