分城调控催生土地冷热不均 房企拿地开考综合题

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今年以来，土地市场分化加剧已成为不争的事实。当楼市调控进入深水区，去库存化取得阶段性成果时，一些一线城市的土地交易低迷，而23个四线城市的土地交易量和成交金额不断刷新纪录。这种情况的原因是什么？在不同的城市推行节奏控制有哪些考虑？

许多城市已经发布了城市发展总体规划，并开始严格控制新的建设用地。在城市更新的背后，土地供需矛盾日益突出。如何平衡供需问题。上海通过调整不同土地类型的土地利用结构，控制城市建设用地总量，解决了城市发展面临的土地约束问题。对于房地产企业来说，面对城市土地冷热不均的现状，“分城市、细化、深入”是更好的选择。

土地供应一直被视为房地产市场的“先行因素”，尤其是在房地产市场受到监管的情况下。在当前调控城市的趋势下，各城市的土地供需状况和房企积极性也大相径庭。

根据《国家商报》编制的多维数据，今年以来，土地市场分化加快。当楼市调控进入深水区，去库存取得阶段性效果时，不同地方的不同政策也产生了不同的市场效果。一些一线城市的土地交易量较低，而一些二、三线四线城市的土地交易量和交易量不断刷新纪录。

在这种情况下，城市土地部门和房屋企业对土地供应和征用应该有什么样的考虑？

城市土地冷热不均

大多数城市都有土地供应的长期规划，许多城市对年度土地供应有明显的指标要求。然而，一年内推地的速度受市场因素等方面的影响，这也为目前不同城市土地市场的不同表现创造了可能。

根据中央参考研究所的数据，2018年5月，中国前20名城市的总营业额为1482亿元，同比增长30%。然而，在各个层次的城市中，冷与热有着明显的区别。

今年5月，一线城市土地供应比上个月减少一半以上，土地交易31笔(面积106万平方米)，比上个月减少49%，比上年同期减少25%，土地出让金比上个月减少70%以上。

其中，受限价房、共有产权房等政策影响，今年北京土地市场供应量和交易量大幅下降，5月份甚至出现零交易。深圳的住宅用地很难找到，而商业和工业用地已经成为主要的市场力量。

杭州等二线城市的住宅供应量下降了30%以上，连续三个月呈下降趋势。

相比之下，四线城市土地供需逐月增加，平均底价逐月上涨20%以上，土地出让金1654亿元，逐月增长66%，同比增长64%。

丁祖昱在“沃顿商学院第七届中国房地产实训项目”全球项目会议上表示，这种情况主要是由于一、二线城市的高地价和限价令的影响。

安居克首席分析师张博对《国家商报》表示，一线城市的土地交易低迷与当前市场降温直接相关。首先，本市二手房价格持续下跌，导致房企对未来预期更加谨慎；二是受限价令影响，空房企利润收窄，一线城市征地心理压力较大。

这也是由于住房企业的心理预期不同。一些二线城市有火爆场面，尤其是一些经济实力强、人口集中度高的城市。在“抢人”政策下，房企看到了购买力带来的市场信心；在四线城市，受“去库存化”和“棚改”政策的影响，企业有明显的“抢地”意愿。

然而，当一线城市的土地“冷”了，一些二线城市和四个五线城市的土地热了，地方政府需要做出一个平衡的问题——在土地供给减少的环境下如何保证土地收入；城市热时如何控制地价？

上海的做法或许值得一看。据了解，近年来，上海的土地供应价格有所上涨。根据上海城市总体规划(2017~2035年)，建设用地总规模不超过3200平方公里，上海建设用地增量仅为40~50平方公里左右，因此未来现有土地的潜力将会增加。但是，随着土地价格的上涨，拆迁难度加大，而空现有的土地空间有限。同时，要重视拆迁安置和租赁住房等保障性住房，这将进一步加剧土地资源的稀缺性。地价不断上涨，导致市场周转缓慢。

另一方面，2017年，上海推出了大规模的“招投标挂大院”拍卖方式，进一步提高了土地收购门槛，优势房企获得土地的机会更大。

数据显示，2016~2017年从征地到销售的时间明显长于往年。从中长期来看，上海的土地市场是“寸土寸金”，这使得房企更难获得土地。一旦他们在上海获得土地，他们将不可避免地转向“利润”，放弃“规模”。一旦他们想获利，他们将不可避免地“放慢营业额”。

如何在适当的时候夺取土地。

对于企业来说，面对冷热不均的现状，“分城市、细化、深入”是更好的选择。

根据明远房地产研究所的分析，过去，开发商对城市的选择更多地取决于gdp、产业结构、人口规模等指标。然而，随着中国城市化的进一步发展，以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转，这给房地产开发布局带来了巨大变化，一些旧的判断指标可能失效。现在，城市选择的指标应该更有基础和深度，应该考虑更详细的指标。

例如，考虑一个城市的地价。根据中央参考社的数据，今年5月，三线城市的平均地价是33%。

在一些热点城市，张博认为过高的保险费率伴随着高风险，尤其是追求规模。由于高地价，房地产企业打破自己的资金链的情况并不少见，因此应该谨慎对待。

房价处于低点，房地产市场处于低迷状态。房企应树立一定的“反季节”观念，利用征地的低竞争强度，控制征地后的项目进度，等待房价进入上涨通道，以获得更大的效益。

“上海是房地产企业此时可以考虑反周期投资的地方。”同一政策咨询研究中心主任张宏伟认为，2018年第三季度是上海房价周期的低谷，这一点值得考虑。

“实际上，一线城市的房企征地意愿依然存在，但一线城市总体开发项目的步伐正在放缓，开工意愿较弱。这需要提前考虑。”张宏伟说道。

新城控股股份有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)建议，在行业集中度越来越高、大型住宅企业运营速度越来越快的背景下，与其固守业绩难以成长的城市，不如将有限的资金投入到发展较快的城市。

然而，当选择一些新的地区，需要仔细的论证。总的方向是遵循城市规划和建设，但只有有了规划，“也许没人会在拿了土地后给你修路”，而且只有随着城市建设，城市经济中心的门槛一般都偏高。

“这是一个综合问题。一般来说，现在采取的土地是更详细和全面的判断根据具体情况的城市。”上面提到的人说话直白。