杭州首现万人摇号楼盘 房价倒挂诱发套利

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经过居民疯狂的排队验资，杭州的两个“红盘”荣鑫蓝田和华夏四季的注册彩票名额被固定在11927和6687组，杭州首次出现“万人彩票”房地产。然而，许多业内人士担心，在二手房和新房价格明显上下颠倒的情况下，摇号可能无法解决杭州楼市供需矛盾等关键问题。

浙江传媒房地产研究所所长丁建刚在接受《商业日报》采访时表示，只要限价令导致的价格“双轨制”存在，面对巨大的经济利益，摇号就可能成为变相的“幸运抽奖”机会，相当于在房地产市场“玩新股”。

二手房价格风险很高

“自去年以来，无论是价格限制还是彩票政策，主要目标都是改变市场预期，实现市场公平。”丁建刚告诉《国家商报》记者，但由于限价令只能限制新房价格，而不能限制二手房价格，价格“双轨制”已经形成。买房时存在套利空，而彩票相当于“玩新股”。在新房和二手房价格严重倒挂的地区和建筑中，居民们不可避免地会排队摇号。

近日，记者发现，万人参与抽奖的荣信蓝天最新申报均价为18460元/平方米，而最近的万科未来城二手房上市价格超过30000元/平方米。中国四季建筑精装修的平均价格是26105元/平方米，而毛坯房的单价在2016年已经涨到了30000元/平方米。

此外，临平陕北、良渚和三墩等新兴地区都是新房和二手房价格上下颠倒的板块。例如，流行的摇号牌在高百悦中心收集，新房均价为17504元/平方米，而周边地区二手房均价一般在20000元/平方米以上。相比之下，在成熟度较高的杭州市区、钱江新城和神华，房价倒挂现象较少，居民买彩票购房的热情不高。

“空房价上涨的空间是有限的。如今，二手房价格主要在新兴的外围行业上涨，尤其是在交通和工业条件近年来有了很大改善的相对偏远地区。”杭州的一位房地产经纪人告诉《全国商报》，二手房市场最近开始显示出不愿出售的迹象，新屋市场越热，二手房市场的预期价格就越高。

同时，该人士表示，从二手房买家的构成来看，市场价格可能“虚高”。文章指出，“限购后，只需购买一套房子的购房者和投资者的数量明显减少，而拆迁户的购买力更强。”据介绍，在去年拆迁强度之前，杭州可能有5万多户人家。大多数居民都是城市里的村庄，大多数人在一起生活了两代甚至三代。每户拆迁补偿费基本在800万~ 1000万元之间。(关于上述拆迁户数量和拆迁补偿费，记者尚未得到相关部门的确认)

“与普通购房者相比，拆迁户手中有很多现金，他们在购房过程中也有特殊的优势。例如，一个家庭可以购买三套套房，房款和契税也相应得到补贴。”前述房地产经纪人表示，“例如，去年，在城东融创的一个房地产项目中，有传言称，邻近拆迁户的购买量占了近一半。最近，我们手里卖的所有大房子都是拆迁户(买的)，很多都是全额付清的。不过，在这些人购买后，市场购买预期可能在未来几年大幅下降。”

高价收购土地的房屋企业面临压力

至于如何解决新房和二手房价格倒挂的问题，通策研究所首席分析师张宏伟告诉记者，要解决的主要问题是控制投资预期。在供应方面，土地供应和房地产市场进入的步伐需要进一步加快。

《全国商报》记者注意到，杭州的土地供应自去年以来大幅增加。据杭州第三方平台数据显示，杭州2017年成功出让土地153块(主城区81块，萧山区35块，余杭区37块)，总面积522.4万平方米，总建筑面积1226.8万平方米。；总营业额为1942.98亿元，同比增长21.6%，创历史纪录。其中，杭州市住宅用地(宅基地、商业用地、住宅用地)交易86笔，总转让面积402.6万平方米，总建筑面积912.2万平方米；总成交额为1685.6亿元，平均底价为18478元/平方米，均创下新纪录。据中原地产研究中心统计，截至2018年5月28日，杭州市土地出让金达到1244亿元，同比增长210%。

虽然杭州正在大量供应土地，但丁建刚指出，商品房上市的步伐并不快，住房供应跟不上土地供应的步伐。

对于在去年的土地争夺战中高价收购土地的房地产企业来说，放慢新房上市的步伐无疑会导致财务成本的增加。据悉，2018年，杭州市36个板块的地价达到创纪录水平。《全国商报》记者注意到，近日，杭州市场传出高房价转让的消息。例如，一些媒体报道称，去年8月，一家房地产企业以每平方米18205元的底价赢得了转堂地块，准备转让该地块。

“现在，一些高价收购土地的房屋企业的风险明显增加。”张宏伟指出，“据我们了解，房屋企业的定价一般采用成本叠加法(计算)，以底价为基准，叠加各种成本进行最终定价，而一些政府限价政策中的定价是基于利润叠加的，这就导致了开发企业的困境。再加上近期资本市场融资环境严峻，考验了房企的融资和资金周转能力。”

“政府调控的初衷不仅是为了保证市场活动，也是为了将楼市热度调控在可控范围内。然而，从相应的市场情况来看，限价令导致二手房和新房价格的倒置。如何进一步调控，是目前许多地方政府面临的问题。”这个双赢组织的总经理张慧芳告诉记者，仍然有很多可以采取的控制措施，比如限制销售和增加交易环节的税费。然而，在目前的市场预期下，这些措施能否奏效还有待观察。

丁建刚表示，与限价政策带来的一系列“后遗症”相比，通过税收和金融手段控制市场过热可能更为有效。例如，可以考虑根据每户拥有的房屋数量征收契税，例如，第一套征收3%的契税，第二套征收6%，第三套征收15%，第四套征收30%...或者用金融和货币政策来调控市场，比如第一套房贷的基准利率，第二套房贷将按照基准利率上调20%。

据悉，由于新房和二手房价格上下颠倒，截至目前，全国已有8个城市出台了摇号购房政策，即上海、南京、长沙、成都、杭州、Xi、武汉和深圳，全部或部分房屋需要摇号出售。