楼市租购并举！重磅金融政策发布 意义非同寻常

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第一个资本市场支持租购并举的政策，启动了数万亿住房租赁证券化市场。《人民日报》此前曾表示，楼市调控不会虎头蛇尾，但将真正保证住宅房产的回笼，为建立房地产长效机制创造环境。

这项金融政策已经酝酿了很多天，支持同时租房和买房，昨天才出台。

4月25日下午，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》(以下简称《通知》)，明确了基本条件、政策支持重点领域、资产证券化程序和资产价值评估方法。

据《中国证券报》分析，这是资本市场第一个支持租购的政策！这也是过去一年，为落实党中央、国务院的重要政策要求，在资产证券化领域发布的第三份重要文件。监管部门建立了受理、审查和备案的绿色通道，优先支持住房租赁资产证券化项目的快速审查、快速审批和发行。

据行业分析，随着资产证券化市场的健全和产品的成熟、房地产行业融资方式的多样化以及国内优质企业资产证券化比例的提高，房地产投资信托(reits)将会引发数万亿个市场。

《人民日报》此前发表文章称，楼市调控不会重复和虎头蛇尾，而是将真正保证住宅房产的回笼，为建立房地产长效机制创造环境。

到目前为止，已有20多个省的50多个省市出台了租赁政策。不完全统计数据显示，中国前30名房地产开发商中，超过三分之一参与了长期租赁公寓。

意义非凡

这项新政意义非凡。通知指出:

1.住房租赁资产证券化有助于盘活住房租赁存量资产，加快资金回收，提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；

2.有利于降低房屋租赁企业的杠杆率，有利于服务业供给侧的结构改革，有利于促进金融和房地产良性循环的形成；

3.它可以丰富资本市场的产品供给，提供中等风险和中等回报的投资品种，满足投资者多样化的投资需求。

通知明确规定，发行住房租赁资产证券化产品应当符合以下条件:

一是物业已竣工，权属清晰，工程建设质量和安全标准符合相关要求，房屋租赁登记相关手续已按规定办理；

第二，物业运作正常，产生持续稳定的现金流；

三是发起人(原权利人)具有良好的公司治理、持续经营能力和较强的经营管理能力，近两年无重大违法违规行为。

该通知还明确了优先事项和关键支持领域:

明确优先支持大中城市、熊安新区等国家政策支持的重点地区和利用集体建设用地建设租赁住房进行资产证券化试点城市的住房租赁项目。

万亿住房租赁证券化市场启动

北京大学光华房地产投资信托研究集团写道，中国的住房市场，尤其是一线城市，已经进入了股票时代。全国股票市场规模已达180万亿元。然而，租赁市场份额较低，全国租赁交易仅占6%，与西方成熟国家相比，空房仍有较大增长。

据测算，中国租赁住房的房地产信托投资基金(reits)市值将在5200亿至1.56万亿元之间，前景广阔。中国公募reits市场的潜在规模应该在4万亿到12万亿之间。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，这是一个相对保守的估计。

据链家地产发布的报告显示，中国的租房人口已达1.9亿，房屋租赁市场的租赁总量超过1万亿元。在未来10年，中国的租赁gmv将接近3万亿元，到2030年，租赁人口将接近3亿，租赁gmv将达到4.6万亿元。美国的人口只有3.2亿，但出租人口超过1亿，而出租gmv超过3万亿美元。

根据北京大学光华房地产投资信托基金研究小组的计算，参照房地产投资信托基金占gdp和股票市场总价值的比例，中国房地产投资信托基金的市场价值在4万亿至12万亿元之间。其中，出租房reits是reits的一大分类。

上述机构指出，在中国尚未公开发行reits的情况下，鉴于现有reits产品的投资门槛较高，投资者仍以机构为主，多数情况下，他们以“持有至到期”的投资策略认购优先产品股票，而股权级别的股票由于缺乏流动性而难以出售。因此，我国reits产品的融资属性仍然很强，没有真正体现国际标准化reits的股权属性。

找到合适的基础资产是关键

据《中国证券报》报道，国内市场已经发行了两种住房租赁证券化产品。

第一类是在中国证监会系统交易所上市的资产支持证券，包括收益权资产支持证券(abs)、资本市场债券(CMB)和房地产投资信托(reits)。房地产投资信托产品的主要代表包括保利地产(600048，诊断股票)租赁住房房地产投资信托、碧桂园租赁住房房地产投资信托等。；收益权资产支持证券的主要产品包括魔方公寓信托贷款资产支持证券和免费第一期租金信托受益权资产支持专项计划；招商银行的主要产品包括招商局创融-招商局蛇口(001979)长期租赁公寓一期专项资产支持计划。

第二类是在银行间市场上市的荷兰银行，其主要产品包括飞驰-荣剑招商长期租赁公寓系列的资产支持票据(abn)等。

上限利率是资产回报率的一个指标。

北京大学光华管理学院房地产投资信托基金研究小组指出，在这四类资产中，普通商品房和公寓的资本化率达不到要求。

一线城市普通商品房的资本化率低至2%，租金低但资产价格高。

公寓租金略高，资产价格略低，但资本化率仍不能满足要求。

在当前的市场条件下，可以成为reits的资产有租赁土地房屋和公共租赁房屋，其中租赁土地房屋分为城市建设用地租赁房屋和集体土地租赁房屋。

租赁市场正朝着三个方面发展

易居研究中心智囊团的研究主任严跃进认为:

租赁市场的发展需要三个基石:第一，用信贷租房；第二，拥有同等的租赁和购买权；第三，资产证券化，所有这些都是不可或缺的。现在，这三个方面都得到提升。

最近，在万科自住出租房租金高引发争议的背景下，企业也对资金回笼的难度感到焦虑，而资产证券化激励政策的出台无疑给了企业一剂强心针。

住房租赁资产证券化可以消除企业对资本退出的担忧，开辟资本渠道，有利于后续企业长期参与租赁市场，对租赁市场的发展具有积极的推动作用。

沈万红源(000166，诊断学)证券说:

根据未来3-5年租赁住宅用地供应规划安排，参照上海模式70%的土地成本折扣，按照2017年当地住宅用地平均交易价格加上3000元/平方米的建筑安装成本，预计到2020年，现有租赁试点城市将供应1.7亿平方米住宅用地，投资资金需求约为1.66万亿元。未来三年房地产投资信托基金的蓬勃发展将是租赁市场的发展

目标资产盘活后，更多资金将用于支持租赁市场的发展，这有利于中国租赁市场的发展和房地产市场的成熟。

中原地产首席分析师张大伟专注于租金利润。他在接受《国家商报》采访时表示，在年租金收益率不能超过资本成本的情况下，资产证券化带来的融资只能被企业贴现，而哪种租赁模式能够实现盈利是租赁市场最大的问题。然而，租赁市场的发展仍处于初级阶段，大多数企业仍依靠资本优势在租赁市场上竞争。

因此，张大伟也提出了一个问题。虽然资产证券化可以在一定程度上帮助企业筹集资金，但它不是严格意义上的房地产投资信托基金(reits)。目前，租赁市场有两种运营模式:重资产和轻资产。通过reits融资基本上是重资产模式，轻资产模式尚未获得政策红利。

人民日报:监管政策不会重复

《人民日报》此前发表文章称，在“房子是为了居住，而不是为了投机”已成为社会共识的背景下，中国的房地产市场调控政策不会重复和虎头蛇尾，而是将真正保证住宅物业的房屋回报，并为建立房地产长效机制创造环境。

根据2018年政府工作报告，我们将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。全国50多个城市出台了新的租赁政策，10多个城市进行了租赁土地转让，供应了8万多套。

为响应地方政府调控主体责任的落实，广州和北京先后宣布“租购同权”，上海试行“只租不卖”，深圳提出“划拨土地”，各地纷纷出台优惠租赁政策。

然而，与住房和户籍密切相关的儿童入学问题，在北京和广州已经出现了转机。

据《人民日报》披露，4月24日发布的《关于2018年义务教育招生工作的意见》明确指出:

北京市首次在小学入学政策中规定，在非居住区长期工作和居住、符合连续租房条件且在同一地区实际居住3年以上、在房屋租赁监管平台登记、且有一方配偶在该地区合法稳定就业3年以上的北京市无房户学龄儿童，可以在该地区接受义务教育。

据报道，今年北京的义务教育进一步完善了入学规则，并在附近发放了更多的高质量学位，让更多的孩子能够公平地享受高质量的教育机会。

广州积分入场“租购同等权利”规则落地

除了北京，广州也领先全国。

北京，4月11日(新华社)——广州11个区中的7个区已经发布了关于“租房和买房平等权利”的细则。

其中，政策力度最大的海珠区有以下两个主要变化:一是在积分录取的计算体系中，合法居住的比例大幅降低，从100分降到30分。第二，买房者享受与合法租房者同等的奖励待遇(满分30分)。此外，越秀区取消了全额房产奖金。

据业内人士介绍，根据已颁布的细则，广州市租房和买房的计算分数基本上是平等对待的。