企业租赁房发展需政策配套

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近日，万科“玉院”这一企业首个自持式出租屋项目进入展示期。业内人士表示，现阶段，要通过企业自持促进房屋租赁的规模化发展，必须及时跟进土地、税收、金融等配套政策。

作为增加北京住房租赁市场供给的一种创新手段，企业自留用地自推出以来备受关注。发展企业自留地租赁业务，对于增加租赁住房供应、促进供应主体多元化具有积极意义。同时，也揭示了企业自供租赁住房面临初始投资大、财务成本高、收益率低的问题。与租金价格等供需双方的市场博弈结果相比，主管部门应更加关注如何完善政策，使企业的经营逻辑能够自立。

早在2016年，万科赢得这块土地时，业内大多数人都不看好它，担心它无法实现收支平衡。如今，“翡翠书院”15000 ~ 18000元的月租被质疑为“以租代卖”，违背了企业增加出租屋供给的政策取向。

“一方面，高租金受到市场接受程度的考验，另一方面，在开发企业面临盈利能力问题的背景下，这也是企业在困境下做出的选择。”北京万科相关负责人表示，“翡翠学院”的定价是根据成本进行推回的，项目运营没有财务解决方案的支持，因此定价水平相对较高。

目前，重资产企业房屋租赁业务回报率低是一个普遍现象。业内人士指出，目前，我国房屋租赁行业整体上还处于起步阶段，行业分类标准中“房屋租赁业务”的分类尚未落实，与其发展相关的土地、税收、信贷等配套政策滞后，企业难以盈利。与租金价格等供需双方的市场博弈结果相比，主管部门应更多地关注如何完善政策，使企业的经营逻辑在住房租赁中能够自我持续发展。

专家认为，土地成本是影响房屋租赁产品收入的最大因素。租和卖是不同的，所以地价应该是不同的。与此同时，我们应该把重点放在建设新的或配租的住房上，作为住房供应和土地转让的一种新方式，并将其纳入住房发展计划。同时，要探索年度地租制度。租赁住房土地出让收入的支付方式将由70年一次支付改为年支付，从而降低企业的一次性投入成本。

此外，面对不同租赁群体的多样化需求，应分类引导，探索构建“低端保障、中端支撑、高端市场”的住房租赁市场结构。对于低端租赁需求，应给予相应的政策供给；对于高端租赁市场，要充分发挥市场资源配置和价格发现的作用。

(燕飞)