拒绝楼市泡沫，海南全域限购一夜入冬

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每当政策有利时，房地产市场就不可避免地暗流涌动。海南已经收到了建设一个省和管理一个经济特区30周年的政策“大礼包”，正在叫停繁荣的房地产市场。

4月22日晚，海南省发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》)，宣布在现有限购政策的基础上实施全球限购。同时，要实行建设用地总量和强度的双重控制，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，在出口商品住宅项目用地供应停止前大幅减少。

这是海南自今年3月以来第三次打击房地产市场，也是海南在过去一年左右的时间里实施的第14次调控。一次又一次，政策控制了市场的方方面面。对于房地产企业和购房者来说，海南房地产市场都发生了变化。

房地产市场进入冬季

海南这次的全球监管颇有点“壮汉断腕”。根据通知，在海口、三亚、琼海等实行限购的地区，非本省户籍的家庭购房，必须提供海南省至少一名家庭成员60个月以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。

在上述地区以外，在本省无户口的家庭购房，必须至少向一名家庭成员提供24个月以上的个人所得税或社会保险累计缴纳证明。但是，自公告发布后户籍已迁移至海南省的家庭只能购买一套住房，且必须提供至少一名家庭成员24个月或以上的累计个人所得税或社会保险缴费证明。

“限购政策意味着海南房地产市场已经对外国人关闭了大门。毕竟，两年的社会保障要求基本上难以满足。”陈明辉向时代财经分析，全球限购政策对消费者来说是相当致命的，对传统住宅企业有着深远的影响。“在接下来的一段时间里会更加困难。限购不仅会直接导致有效客户数量的急剧下降，而且从长远来看还会降温。消费者的购买心理。"

然而，陈明辉并不认为此前严格的限购政策会给海南楼市和房企带来严重的冲击和风险。他认为，经过过去一两年的去库存化，海南的有效库存已经减少，房屋企业去库存化和占用资金的压力也很小。

根据易居研究所发布的中国100个城市的库存数据，截至3月底，海口的库存为488万平方米，同比下降19%，三亚为294万平方米，同比下降14%。“从短期来看，房企的风险和压力并不是特别大。那些计划在下半年或未来开设新址和撤资的企业，压力最大。或者已经开业的项目，业绩可能不如预期。”陈明辉说。

中国综合开发研究院和旅游房地产研究中心主任丁松指出，海南的这一规定非常必要。在他看来，海南需要平衡其内部产业结构，将整体经济拉向一条与自由贸易港相匹配的开放路线。“长期痛苦比短期痛苦好。海南需要采取一种立竿见影的方式和一种硬着陆的方法来快刀斩乱麻地解决过去20年形成的“混乱”。

拒绝房地产泡沫

每年的四月至九月是海南楼市的传统淡季，但今年有所不同。4月13日，中央政府为海南的下一步发展设立了“新路标”，提出在海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索并稳步推进建设有中国特色的自由贸易港，这使得海南房地产的关注度急剧上升。

房地产市场的刺激也已经开始。“这些日子真是疯狂，包括买房和卖房。很多岛外的人都来买房子。”海南金诚咨询有限公司总经理陈明辉告诉时代财经。

海南有自己的过去，可以从严格控制房地产市场投机的必要性中吸取教训。1988年4月13日，海南脱离广东省，成为中国第31个省级行政区。与此同时，它被允许建设成为中国第五个经济特区，海南走上了快速发展的轨道。

有一段时间，“去海南”成为一种趋势，大量的人涌向琼州海峡淘金。随着这些“破浪者”涌向海南，也出现了一股“投资热”。由于缺乏正确的产业发展定位，大量资金涌向房地产。

据统计，当时有4800多家企业来海南投资房地产业，吸收了400多亿元。截至1998年底，海南省已建成未售商品房703万平方米，但当时海南人口仅占全国的0.6%，岛上积压商品房占全国的10%。

这一波“房地产热”让潘石屹、冯仑、王功权以及其他后来南下淘金的商界领袖找到了人生的第一桶金。然而，由于缺乏行业和人口的支持，房地产泡沫很快破裂。这一轮开发在海南留下了600多个烂尾楼和18834公顷闲置土地，仅四大国有银行的坏账就高达300亿元。

从1999年开始，海南开始处理积压的房地产。面对巨大的“烂摊子”，海南花了7年时间消化它。自2006年下半年以来，海南疲软的房地产市场已逐渐走出泥潭，并开始显示出缓慢的复苏增长。

资本的本质是逐利的，海南房地产市场仍然面临着防止泡沫的压力。虽然离大陆只有一海之遥，但海南的房地产市场非常特殊，海口等城市的房价涨幅居全国前列。2017年初，三亚连续两个月领跑全国。

手术的时代即将到来

在海南的买家中，外国游客占据了绝对的主流。一位未透露姓名的海南业内人士向时代财经透露，2016年，外国买家的比例高达85%至90%。

这一规定不仅阻断了外国买家的投资需求，也从根本上切断了外国房地产企业进入海南的重要途径。《通知》明确严格控制建设用地总量，特别是住宅用地总量，这无疑增加了外资房企进入海南的难度，同时也会延长开发周期，影响房企的营业额。

目前，排名前30位的住宅企业大多在海南布局。根据海南金城的相关统计，恒大、碧桂园、雅居乐、融创、R&F在海南有相当大的土地储备。

其中，雅居乐18%以上的土地储备位于海南，恒大在海南有16个项目，土地原值161.7亿元，土地总面积1709万平方米。R&F地产在海南的总建筑面积为317.1万平方米，总销售建筑面积为305.6万平方米。

然而，在新形势下，提前布局海南的住宅企业也面临着选择和转型。据业内人士称，交易不是未来，运营时代将被动开始。陈明辉还表示，“如果继续沿用传统的住宅和销售模式，海南的房企将更难寻求更大的发展。”

但规则同时关上了门和打开了窗。根据通知，建设用地的供应倾向于基础设施、工业发展、社会发展和民生，这些都是建设中国特色自由贸易试验区和自由贸易港所迫切需要的。鼓励和引导未开发的商品住宅用地转让，用于发展其他产业或共有产权住房、限制类商品房、租赁类住房等。

“按照政府引导的方向，比如产业和经营的形式，空的发展空间会很大。在经营方面，如长期出租公寓、工业办公室等。，以及文化和创意相关的部门都可以做，这也是政府所鼓励的。”陈明辉说。