10年房租一次付清 整整180万！颠覆租房族想象力

本篇文章1958字，读完约5分钟

十年，180万元，这笔钱一次付清。这180万元不是购房首付，而是房租。

是的，你没听错！

近日，北京第一批自住出租屋——万科翡翠学院项目即将开始预售。该房产位于海淀区永丰基地，在北五环外，开发商宣布其房屋只出租不出售。其中，90平方米的精装修房是一个三居室的小房间，月租金预计在15000元到18000元之间，租客一次至少要交180万元，为期10年；另一种别墅重叠产品的租金价格为3万元/月~ 4万元/月。

消息一经公布，就引起了市场的关注，一些网友坦言；“过去，我就是买不起房子。现在租房子很难！”

针对这种情况，国家商报记者找到了开发商万科的相关负责人和该项目的潜在租户，并探究了“180万租金”背后隐藏着什么样的事实。

这个项目只出租，不出售

如果房子有附加值，租金是可以理解的。

雪梨(化名)在评估这个项目时哀叹道。她认为即使租180万元10年也至少比买房便宜。

万科玉院项目是2016年北京“930”新政实施后推出的第一批“地价控制与限价”两个地块，企业需要100%的自我维持。“鼓励房地产开发企业拥有部分房屋作为出租屋。以满足城市居民的租房需求。”这意味着该项目必须是一个“只出租不出售”的租赁住房。

▲图片来源:百度地图

据万科相关负责人介绍，翡翠学院主要分为两类，一类是90平米精装修三居室，月租金1.5万至1.8万元，占70%；另一套是180平米的复式四居室公寓，月租金3-4万元，主要面向中关村(000931)及周边地区的科技人才高品质家庭租赁社区。

《国家商报》记者只是简单地算了一个账户。如果你租一套90平米的房子，按照15000元/月的租金，10年后总租金将达到180万元；如果你租一套面积为180平方米的四居室公寓，按照每月3万元的租金计算，10年后租金总额将达到360万元，需要一次性付清。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，从一年的租赁来看，这类项目的租金相对较高。然而，从长期租赁的角度来看，考虑到未来价格上涨和租金分配等因素，该房屋在现阶段是昂贵的，但在中后期实际上是便宜的。

然而，雪梨认为，租赁住房和商品房在性质上是不同的。商品房购买产权，可以永久居住。对此，中原地产首席分析师张大伟直言不讳地表示，从目前的市场租金来看，除非有承诺在未来购买它，否则没有人能租到它。

严跃进认为，未来的问题在于，此类房屋不仅要为类似的科技人员提供住所，还需要在租赁、出售同等权利等方面进行多方面的创新，比如为租赁后的结算点提供各种配套设施。

企业呐喊:159亿的投资回报率不到3%

万科相关负责人坦言，“从预租三天以来，大家都比较关注项目租金是否过高，是否合理。”

负责人向《国家商报》记者解释说:

从成本来看，这两块地的总价为109亿元，装修和施工成本约为50亿元，总投资成本已达到159亿元。

事实上，翡翠学院被万科称为“低利润项目”，在理想状态下投资回报率只有2%~3%。从万科披露的一系列数据可以看出，万科对其投资回报没有太大信心。

严跃进认为，对于10年的概念，事实上，它无法覆盖成本。因此，从这个角度来看，如果你真的想偿还你的本金，你可能不得不等待第二个十年的租赁期。从资金回笼的角度来看，这显然是不划算的，还是从房屋销售中回笼资金比较好。

万科翡翠园项目位于海淀区北青路与永城北路交叉口以北1000米的永丰街区。2016年12月，万科以109亿元的总征地成本赢得了海淀区永丰工业基地的两块地。根据中原房地产研究中心的数据，这两块地的底价已经达到3.6万元/平方米。

“在拍摄土地时，价格决定了我们的产品被定位为具有中等改进的家庭型产品。该产品的生活体验无法与普通的两居室相比。翡翠学院是一个低密度的产品和更高的标准。产品设置。”北京万科相关负责人表示。据负责人透露，翡翠学院实际上瞄准的是西山一号院和附近的万科乳源等别墅项目。

▲形象来源:万科

《国家商报》记者从链家官网了解到，一套200平方米的西山一号院的挂牌价格为2200万元，均价约为每平方米11万元。

对于定价逻辑是否合理，万科解释说:“如果这款产品真的离开市场，最终没有人愿意承担这样的租金，我们可能不会设定这样的价格。”

“由于项目将在两年后交付，我们也在与客户沟通他们的需求，我们可以提供更丰富的租赁方式供大家以后选择。”关于租赁期限的长短，万科解释说，目前的计算只能以最大值为准，10年只是一种可能。目前，万科还在根据客户的情况考虑缩短时间，比如为空房设定一个三年期和五年期的租赁价格，最终的商业计划还在不断完善中。

一方面，市场质疑高租金，另一方面，企业的高成本投资。这两种声音也导致了该项目的争议。事实上，作为一个长期的经营项目，出租屋本身不同于高周转率的商品房，其未来发展方向仍有待市场检验。