房地产市场真的要变天?

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2018年清明节前后，全国房地产市场的交易依然冷淡，缺乏往年的火爆场面。事实上，今年以来，国内房地产市场发生了三大变化:购买群体的转换、去杠杆化进程的加快以及长期机制的逐步完善，这将加速未来房地产市场住宅物业的推广回报。而今年的房地产市场，这些异常现象，将预测中国房价会走向何方？

首先，买家正在转换。过去，投机和投资买家充斥房地产市场，但现在发生了巨大的变化。我们发现，首付比例提高后，房地产投机现象减少了很多。比以前有更多的空间变化和需求。对于投机性购房者来说，购房限制、贷款限制、销售限制等房地产调控机制已经实施了一年多，尤其是3-5年，打破了投机者对房地产投机的预期。

此外，加速去杠杆化。现在，不仅个人抵押贷款，而且开发商都要去杠杆化。从之前各地频繁出现的“地王”来看，他们几乎在2017年就消失了。土地拍卖开始增加。据统计，今年1月，一线城市共有4块拍卖地块，是2014年4月以来一线城市拍卖地块数量最多的一次，二三线城市的拍卖情况逐渐增多。

与此同时，房地产投机的成本也在上升。银行不仅提高了第一套和第二套住房的首付比例，还打击了许多投机者。此外，在利率方面，从去年同期85%的优惠利率到目前的基准利率，整个贷款偿还基金将增加几十万。此外，贷款速度比以前慢得多，银行审核更严格，额度也更少。

监管开始阻止资本流向房地产。一方面，消费贷款、现金贷款等短期贷款流向房地产行业，使短期贷款被用于长期抵押贷款，潜在风险巨大且无法控制。另一方面，表外业务的资金(包括委托贷款和资产管理等)。)的银行应该受到严格监管，所有这些银行都应该被列入资产负债表。这使得非法资金难以流入房地产市场。

最终，一个长期机制逐渐形成。一方面，房地产调控取得了显著成效，另一方面，一种长效机制已经逐步形成。北京计划在未来五年内提供1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，平均每年土地供应量约为200公顷。

根据中原地产的分析，在1000公顷的土地上可以建造30-40万套出租房屋。如果如期完工，它将在未来五年为北京提供10%-15%的增量住房。当然，北京也在加快建设共有房产，以满足更多急需的购房者的需求。

当然，热点城市的土地资源非常有限，因此有必要从振兴现有土地入手，多渠道供给。从农村集体建设用地的供应、城市土地的流转、城市原有闲置房产的改造和再利用、小业主住房的出租等方面入手，允许一些企业在建设园区时修建职工宿舍。目的是通过同时采取多种措施，拓宽租赁供应渠道，满足公众的生活需求。

最初，3-4月是房地产市场的一个小春天。现在，全国各地房地产市场的交易都很冷淡，这主要是由于投机购房，这已经成为一个需要购买一套房子，非理性的购房需求已经下降。与此同时，房地产去杠杆化也在加速，住房开发贷款和个人抵押贷款受到限制。更关键的是建立一个长期机制，这将导致房地产需求和预期的质的变化。可以肯定的是，中国的房地产在未来将逐渐变得理性。