土储暗战下的房企生态：规模焦虑与货值真相

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房地产行业集中度进一步提高，这是所有从业人员的共识。

在这种形势下，许多住宅企业开始打规模，许多中小住宅企业喊出了1000亿元的目标。面粉先于面包，所以住宅企业对规模的追求延伸到了土地市场。在这一领域，房企的竞争不仅限于公开市场，更多的“暗战”体现在城市更新和股权并购上。

在年报的披露季节，房企的土地储备情况也反映在年报中，包括布局面积和土地储备面积。《全国商报》记者注意到，许多中小房屋企业用“价值”指数来表示他们对影响规模的信心。那么，这个指数是如何计算的呢？它能客观地反映目前房企的真实土地储备情况吗？

规模赛跑

在2018年3月26日的恒大业绩发布会上，恒大董事局主席许家印预测，到2020年，“前三名”房地产的销售门槛将达到8000亿至9000亿元；“十大”是5000亿元，市场份额将从不到25%增加到40%。

根据中央参考研究所的数据，2017年，碧桂园(港股02007)的土地收购金额在全国排名第一，金额为2674亿元。也是万科、保利、恒大、中海唯一一家征地金额超过2000亿元的房地产企业。排名在1000亿阵营；这五家企业都是销售额超过2000亿元的房企，共收购8421亿元，占50强企业的33.2%。

尽管上述五家房地产企业并未全部披露2018年的销售目标，但它们的雄心仍然显而易见。在碧桂园2017年度业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌表示:“如果你没有设定销售目标，并不意味着你对自己没有任何要求。该小组提出要求，我们应该在去年的基础上实现持续增长。只是增长率应该基于市场条件、管理能力和人才团队水平。”。这意味着碧桂园2018年的销售额将至少超过5508亿元。

此外，中国海运还表示将实现又好又快的增长，并将2018年的土地收购预算提高至1，350亿港元。保利提出了在未来三年重返前三名的目标。

将我们的注意力转向大规模的并购，大规模的住房企业仍然发挥着主导作用。例如，去年，万科以551亿元赢得广信地产资产包；融创以438.44亿元的总成本收购了13个万达文化旅游城市91%的权益。

由于难以在公开市场和大规模并购中与大型房地产企业竞争，许多具有影响力的中小房地产企业转向城市更新和股权收购。一个典型的例子是，傅生集团发布的公开信息显示，傅生集团在过去两年中通过并购赢得了72个项目。其中，郑州有土地面积16200亩。

中小住宅企业之所以转向这一领域，是因为在公开市场上获得土地并不容易，而且一些制度设置赋予了它们一定的优势。一位从事旧房征地的投资公司高管向《商业日报》记者指出，在深圳市场，中小房企更灵活，更愿意花时间扎根项目。一些大型房屋企业不一定愿意这样做，因为有很多土地可以开发。

一家领先房地产企业的中层经理的陈述也可以证实这一点。他向《国家商报》记者指出，许多老改革项目的推进周期和过程都很复杂，他们公司在这一领域的参与很少，因为无法推动和照顾。

价值真理

有趣的是，当许多提出规模目标的房地产企业公开披露土地储备时，一个常用的指标是“商品价值”。这个值是如何计算的？据《商业日报》记者从多家开发商的管理层、房地产企业的投资部门以及第三方房地产企业的战略顾问处了解到，土地价值的粗略估算方法是:土地面积乘以预计容积率乘以单方建筑市场销售价格(即房价)。

然而，这种计算方法本身是否客观值得推敲。一位来自一家中型房地产企业投资部的人士告诉记者，商品的价值通常由房地产企业的内部销售目标决定。一家领先房地产企业的首席运营官也表示，在他的公司里，只有进入正式运营阶段的土地才能计算出商品的价值，而公司对此有非常严格的要求，“它不能用来衡量土地储备”。

价值应用的一个例子是中海地产2018年销售目标设定的说明。在2017年业绩发布会上，中国海外发展(香港股票00688)董事长兼首席执行官严建国指出，中国海外房地产2018年的可销售价值约为5，550亿港元，预计销售目标为2，900亿港元，约为52%。

一家领先房地产企业的城市总经理向《国家商报》记者分析了以商品价值衡量土地储备可能出现的偏差。他指出，以价值衡量土地储备的情况，大多出现在有很多市区重建项目的住宅企业，很多住宅企业开始计算土地的价值，却没有确定项目本身和土地的主体。即使已经确认是你自己的土地，也有估算的容积率和房价，这将导致最终价值估算的偏差，因为容积率在正式提交建设前是无法确定的，而且大部分房价是由房企根据周边情况计算的，存在不确定性。

上述房地产企业投资部的人士指出，即使城市更新项目的价值存在，也可能需要很长时间才能释放这些价值。滨江地产就是一个可以证实的例子，它曾经把深圳作为主战场之一。然而，在深圳龙华的项目推广已经被阻止，它还不能为集团贡献销售。

2018年3月23日，滨江集团(002244)宣布，由于深圳市相关主管部门上报的旧城改造计划实施过程中存在不确定性，深圳市龙华区安丰工业区旧城改造项目尚未完成项目前期审批程序。经研究，本公司决定，在光大信托-安源集团单一基金信托期限届满后，首先要求安源控股履行回购义务，并根据《光大信托-安源集团单一基金信托合同》及《深圳安源控股集团有限公司与光大兴隆信托有限公司股权转让回购合同》，立即支付回购价款(包括本合同约定的8.6亿元本金及其他回购价款)

“对于中小型住房企业发放的货物的价值可能有各种各样的考虑，但该行业一般不使用这一指标来衡量企业的发展前景。如果所谓的“物有所值”都是城市更新项目，那么在几十年内出售可能没有问题。”上述主要房地产企业的总经理指出。