集体抢滩之下 三四线市场能否承受房企“目标”重任

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在城市政策的政策环境下，虽然由于一线城市和一些热点二线城市的“严控”，交易规模明显缩小，但中等二线城市和四线城市的去库存化政策机遇，让许多房企尝到了甜头。在为2018年设定新目标的同时，许多房地产企业已经在中等和二线城市展开竞争，尤其是四线城市。据中央参考研究院的数据显示，去年四线城市500亿美元的代表性房地产企业的征地面积增加了145%，达到约1.7亿平方米，四线城市的土地储备比例增加了12个百分点，达到46.1%。

《全国商报》记者注意到，在去库存化红利逐步释放的背景下，中等二线城市，尤其是四线城市，能承担房企的“目标”责任吗？

把重心移到三个四层城市

根据中央参考研究所的数据，在2017年100亿住房销售企业中，一线城市的贡献下降了6.3个百分点，至20.7%；二线城市的贡献率提高了5.4个百分点，达到61.2%；三是四线城市贡献率提高1个百分点，达到18.2%。

以碧桂园(港股02007)为例。2017年，碧桂园实现合同销售额5508亿元，同比增长78%，居房地产企业首位。就城市布局而言，碧桂园约42%的销售额来自一线和二线城市，而三个四线城市贡献了58%的销售额。

房地产企业在土地市场上的行为也表明，他们对土地收购的关注已经转移到了三四线城市。根据中国指数研究院的数据，2017年，500亿美元的代表性住房企业在一线城市占用了约1800万平方米的土地，同比增长63%；二线城市征地约1.8亿平方米，同比增长46.7%；四线城市征地面积1.7亿平方米，同比增长145%。在土地储备中，三四线城市的比例增加了12个百分点，达到46.1%。

从土地出让和地价变化的情况来看，四线城市的地价也随着房企的追求而上涨。根据中国咨询研究院的数据，2017年全国300个城市的土地出让金总额为40123亿元，同比增长36%。其中，一、二、三线城市土地出让金分别为6250亿元、20596亿元和13277亿元；平均成交价分别为9447元/平方米、3183元/平方米和1370元/平方米，同比分别上涨-4%、19%和56%。

第三条和第四条线的去库存政策的红利的最直接后果是一些新的住房企业力量的崛起。例如，浙江房地产企业翔盛显示，2017年其合同销售额达到620亿元，同比增长91%。在出售的60个项目中，除了杭州的4个，其余56个位于四线城市。

值得注意的是，虽然政策红利吸引了一批房企将土地收购的重点转移到四线城市，但一些房企的布局正在缩小三线和四线，而将重点放在一线和二线。

深圳控股有限公司(港股00604)早前表示，三、四号线的风险现在正在积累，将来会越来越大。去年，先后出售了三个四线城市的部分项目，基本完成了三、四线退出的战略部署。

滨江集团(002244)此前曾表示，将把重点放在杭州，计划今年实现1000亿元的目标，并在杭州市场实现300亿元的销售额。

对此，易居研究所所长严跃进对《商业日报》记者进行了分析，他表示，这类房企不同于大多数一、二线热点城市的全国性房企，其投资向三线城市甚至四线城市转移，不仅有效避免了与龙头房企的直接竞争，还享受到了三、四线城市去库存化的红利和热点城市需求的溢出效应。

三级和四级房地产市场的趋势将会分化

值得注意的是，四线城市房地产市场在过去两年和三年的亮点与基于工棚货币化的去库存政策密切相关。

《国家商报》记者发现，自2005年棚改政策首次提出以来，中国的棚改工程已逐渐从东北走向全国。从2005年到2007年，东北三省率先大规模实施棚改，让200多万居民搬进新居。从2008年到2012年，重建了1260万套工棚。从2013年到2014年，新开工780万套棚子。2015年6月，国务院提出了棚改三年规划，三年内新开工1800万套棚改。根据该计划，未来三年将新建1500万套棚子。

需要注意的是，央行2014年设立的psl(抵押补充贷款)为棚改项目提供了长期低息信贷支持，国务院自2015年开始推进棚改货币化安置，这对棚改的快速推进非常重要。

然而，舍改革的货币化带来了快速的脱销。根据易居研究所的数据，2015年，棚改货币化安置面积达到1.5亿平方米，2016年为2.5亿平方米，2017年约为2.6亿平方米，分别占当年商品房销售面积的13%、18%和24%。并认为房改是四线城市房地产市场热销的一个重要原因。

“前三个四线城市房地产市场的激烈程度，更多的是基于中央房改政策的支持，尤其是国家开发银行等金融机构对房改的金融支持。”中国住房数据研究所所长陈胜告诉国家商报。

此外，需要指出的是，本轮三、四线房地产市场的快速去库存化，不仅受到了工棚货币化的影响，也受到了一、二线城市强有力监管带来的需求溢出的影响，这也是部分城市房地产市场火爆的重要原因。

如浙江省嘉兴市在上海周边的大都市区。2017年，嘉兴市房地产开发投资724亿元，跃居全省第四位，同比增速为全省第一。

值得注意的是，目前四线城市房地产市场的趋势正在分化。根据易居研究院对50个城市(覆盖4个一线城市、16个二线城市和30个三线城市)的住宅交易监测数据，今年前两个月，34个城市的住宅交易面积同比下降，三线城市占19个，其中廊坊、蚌埠、兰州、宁波和赣州降幅最大，其中廊坊下降85%，蚌埠下降79%，赣州下降61%。

“这实际上是一个强烈的政策信号。目前，四线城市的房地产市场处于分化状态。一些城市仍然需要继续坚持去库存化。个别城市的投机性投资需求旺盛，要积极抑制房价过快上涨。”严跃进认为，四线城市中一些没有经济、人口和收入等基本面支撑的房地产市场，可能会在紧缩政策环境和信贷环境的双重影响下降温。房企应谨慎收购四线城市的高地价土地，并加强市场调研。

“今年的棚改计划是580万套。在信贷紧缩的背景下，四线城市中一些没有配套改革资金的房地产市场将面临一定的风险。”陈胜表示，除了关注受大都市区和城市群热点城市溢出需求影响的三四线城市外，该地区部分高速铁路沿线的三四线城市也值得关注。