地王被深套背后带来啥启示

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过去，土地被疯狂地抢购，不顾鲜血，但现在的房地产企业就像困兽，挣扎着改变。2016年4月，京奥港以22300元/平方米的底价赢得麒麟g09地块。该项目被命名为北京-奥地利港未来别墅。计划建造新一代豪华住宅，据说建造高档商品房，房价至少在4万元/平方米。

2017年9月，该项目在1号楼和2号楼开了154套毛坯房，最终物价局只批准了25000平方米，成为南京第一个“亏损王”。但到目前为止，154套中有26套还没有售出，成交率只有73%。2017年12月，北京-奥地利港未来别墅暴露，施工现场被封闭，因拖欠工程款，项目完全停工。截至2018年3月，京奥港未来别墅再次暴露，仍未复工。

恐怕这不是唯一一个在南京充当亏损之王的人。现在，京奥港、葛洲坝、招商局蛇口(001979)等房地产企业只能坚持变革。那么，南京的新房限价订单会不会放宽？在中央政府的房地产调控下，南京不太可能放松限购令，即使有放松的幅度。此外，期待南京楼市交易再度繁荣、房价再度上涨，肯定是一个愚蠢的梦想。目前，投机性投资资金正在撤出，南京房地产将恢复理性消费。

从疯狂的土地掠夺到土地大王，现在就像一只被关在笼子里的野兽，南京的一些房地产企业已经无法动弹，我们能从中吸取什么教训呢？首先，土地很贵，甚至比周围商品的价格还要贵，所以当土地王不合适。这一轮历史上最严格的管制，让南京的许多房地产企业付出了高昂的土地价格，深陷其中。因此，大中型住宅企业在征地时应计算成本，控制风险。

此外，在调控政策多变的情况下，土地征用得不到保障。如果这次没有地方政府出台的稳定房价的“限价指令”，即使房地产企业以高价收购土地，他们也可以增加自己的巨额利润，以更高的价格出售。然而，这一次，南京市政府出台了限价令，以控制因房屋企业乱涨价造成的房价过度上涨。因此，当开发商在争夺土地时，他们不会考虑当地房地产调控政策的风险。

最后，南京王迪频繁的被套事件也表明，中国的金融体系存在着巨大的隐患。以前，开发商通常拥有20-30%的自有资金，其余资金是从银行借来的。银行也愿意向房地产企业贷款，因为只要房地产企业拿走土地并建造商品房，就无法以高价购买。

结果，房地产企业拿了银行的贷款，花了一大笔钱在“招标、拍卖、挂牌”的土地拍卖会上，财大气粗。一些房地产企业只是在提价几十倍甚至几百倍后才拿到这块地，而利润却归房地产企业所有。万一发生损失，他们将商业用房抵押给银行来偿还债务。如果房地产企业都欠银行贷款，中国银行业的系统性风险将难以避免。

听到南京王迪被完全淹没的消息，我很震惊。在这方面，我们认为房地产的时代已经发生了巨大的变化，房地产企业像过去一样以高杠杆和无风险的方式获取土地的可能性越来越小。然而，在今年房地产企业流动性不足的情况下，以高价收购土地的房地产企业将陷入无法自拔的深渊。同时，必须防范银行系统性风险，确保房地产金融风险在可控范围内，实现长期可持续发展。