调整效果显现 北京楼市量价回落

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在过去的一年里，北京出台了30多次相关的控制措施。在这种背景下，二手房和新房、普通住宅和商品房、六区城市和郊区的数量和价格都有不同程度的下降。

"回顾过去，这项最严格的规定是针对最宽松的房地产市场的."在回顾了自2017年3月17日以来的北京房地产市场之后，拥有10多年经验的房地产经纪人李珊(化名)于3月22日告诉《中国证券报》记者。

2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市管理部和北京银监局联合发布了《关于完善商品房销售和差别信贷政策的通知》(以下简称“3·17规定”)，业内人士称之为“有史以来最严厉的房地产市场监管措施”。在过去的一年里，北京出台了30多次相关的控制措施。在这种背景下，二手房和新房、普通住宅和商品房、六区城市和郊区的数量和价格都有不同程度的下降。

楼市降温的密集调控

3月22日上午，在方庄的一家大型房屋中介商店，一些经纪人通过电话了解了房屋情况。该店代理人小李告诉记者，现有店员中有近一半是在2017年下半年雇佣的，或者是从其他商店整合过来的。“3.17监管”是券商业务的转折点，被视为分水岭。有很多新的上市公司，许多人的“观看量”已经大大减少，交易量自然是暗淡的。有些人不能在两三个月内换成套房。

在去年3月17日之前，这种情况是不可想象的。“去年3月，利率宽松，房价每天都在飙升。如果你表现出来，你需要努力付出，即使你付了定金，你也能拯救空.不管公寓类型是旧的还是新的，它都是南北向的，东西向的。房东没有买主，中介赚了很多钱。”李姗回忆起监管之前的情况，用打油诗描述了一下。一位长期分析房地产行业的人在去年春节前后换了房子。在2017年3月16日的个人公开号码上，他感叹道:“你不转的时候，你很担心，等你拿到房子的时候，你就可以完全放心了。”

2017年3月17日，随着调控政策的出台，北京楼市持续上涨的趋势戛然而止。“3.17规定”政策明确规定，如果居民家庭在北京没有住房，没有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录，购买普通自住住房应执行现行的首套房政策，即首付比例不得低于35%，购买非普通自住住房的首付比例不得低于40%(自住商品房、两房及其他政策性住房除外)。居民家庭在北京拥有住房，在北京无住房但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住住房的首付比例不低于60%，购买非普通自住住房的首付比例不低于80%。

在“3.17”调控后的一年内，北京先后出台了一系列调控措施，包括限制商品房买卖、规范中介机构行为、增加土地供应、促进共有产权房等。

与一年前的“恐慌性追逐”相比，在“3.17”调控后，市场成交量迅速下降。根据国家统计局的相关月度统计，“3.17规定”结束了北京房价连续17个月上涨的趋势，随后增长率连续9个月下降。统计数据还显示，2月份，中国一线城市新房价格同比下降0.1%，二手房涨幅连续17个月下降。

“3.17规定”不仅深刻地影响了北京的房地产市场，而且在全国许多城市掀起了“精确管制”的浪潮。以靠近京畿道的河北省为例。2017年3月1日，涿州率先限制购买。随后，石家庄、保定、廊坊、沧州、承德、秦皇岛、唐山、邢台、张家口等区市相继推出了楼市新政。截至当年7月，除邯郸和衡水外，河北省基本上限制了收购。据记者不完全统计，2017年，全国100多个城市出台了楼市调控政策，自2018年以来，楼市调控的总体态势保持不变。

利率上调信贷紧缩

“在‘317条例’出台之前，房价上涨迅速，现在利率也在迅速上升。”萧肃最近在海淀区复兴路附近买了一个社区，他说。2018年2月，他的房子得到了贷款银行的贷款。在1月份的贷款审查中，银行承诺，如果能够在银行进行一定的财务管理，将享受基准利率上调5%的优惠。春节过后，中介告诉萧肃和他的妻子，贷款银行的按揭利率已经上升了10%。

萧肃算了一笔账:与春节前的利率相比，利率上升了5%，按贷款总额280万元计算。升至10%后，其月供应量几乎高于400元。《中国证券报》记者了解到许多银行的首套房贷利率，发现春节后，工农建等大银行仍将春节前的基准利率上调5%。一些中小银行已将抵押贷款利率从5%上调至10%。2018年初，一些中小银行将抵押贷款利率调整至比基准利率高15%甚至20%。

一些房地产分析师认为，自“3.17”以来，严格的差别信贷和不断上升的抵押贷款利率是导致北京楼市整体降温的重要因素。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进认为，“3.17规定”的实施是“购房认可和贷款认可”，一般可以理解为:如果你有购房或按揭贷款的经历，现在在北京买房将被视为第二套购房行为。同时，差别化信贷政策更加严格，普通住房要求60%的首付比例，非普通住房要求80%的首付比例，这不断降低了按揭贷款背后的杠杆属性，对资金短缺的购房者影响明显。

基准利率自2015年10月以来一直保持在4.9%，从2015年下半年至2017年3月经历了一轮上调。李山直言不讳地说，“在‘3.17规定’之前，房贷利率一般是10%，有的甚至是20%。现在看来，监管就是用最严格的措施来对付最宽松的信贷。”

此外，防止各类资金违规进入房地产市场已成为2018年房地产市场监管政策的一项重要任务。北京、上海、河北等省市的监管部门近日表示，要严格防范各种资金非法进入房地产市场。“降低房地产基金的杠杆率将成为未来信贷政策的一个重要焦点。”一位分析师告诉记者。

新形势下的房地产市场是“出租”和“共享”的

近日，住房和城乡建设部负责人表示，“房子是为了居住，不是为了投机”，加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场稳定健康发展。

在各地房地产精确调控的背景下，发展房屋租赁市场，探索共有产权房屋的制度建设，扩大租赁和共有产权房屋的用地，已成为房地产市场调控的新举措。

以北京为例，2017年，北京增加了土地供应，限价房和共有产权房也增加了。根据北京市国土资源厅的相关数据，2017年，北京市共有限价商品房土地交易44宗，自住商品房土地交易16宗，共有产权房土地交易12宗。自2018年以来，北京已出售了3处共有产权的住宅用地，总规划建筑面积为29.96万平方米。按平均80平方米/套，约3700套。自2018年以来，出售的土地总面积可建造61.97万平方米的共有产权房，约7800套。

中原地产首席分析师张大伟表示，未来五年，北京将完成25万套共有房产的土地供应。加快住房供应，提高建设质量，公平合理分配，将进一步稳定社会预期，坚决抑制投资性住房的投机性需求，促进住宅物业的回归，有效促进北京房地产市场稳定健康运行。他预计，从2018年3月下半月开始，北京将有大量限价商品房和共有房产上市，预计这将使北京楼市在2018年继续降温。

从全国来看，自2018年以来，成都、福州等地也加快了公租房制度建设的步伐。据住房和城乡建设部负责人估计，到2020年，中国用于租赁住房和共有产权住房的土地将占新增土地的30%。

在房屋租赁市场，随着万科、碧桂园(香港股市02007)和龙湖等领先房地产企业相继对长期租赁公寓进行测试，并发行与租赁房屋相关的债券和信托产品，租赁市场已成为房地产市场不可多得的热点领域。

中国国际经济交流中心副首席经济学家徐洪才告诉记者，在同步出租和销售、鼓励住房租赁市场发展和多主体参与等政策提出后，房地产市场的发展迎来了一个新的模式，这不仅打破了房地产开发商对住房的垄断，也让一些非住房企业参与了住房整合。同时，存量房屋可以有效地参与租赁市场。此外，通过发展长期租赁住房和其他租赁住房模式，可以形成稳定、长期和面向市场的产品。通过长期的培育，租赁消费者的消费观念将逐渐受到影响，租赁人口将会扩大。

严跃进认为，对于房屋租赁市场，金融支持明显增加，有利于房地产企业形成规模效应，进而在未来两三年内形成较大的租赁住房供应市场。