花样年去年销售额破200亿 总裁潘军抛3年千亿目标

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每一个记者吴每一个编辑赵桥

本年报2017年为幻想曲控股(以下简称幻想曲；01777，hk)提出了第二次转型后移交的第一张年报卡。在2016年业绩发布会上，董事长兼总裁潘军表示，未来将重点关注房地产开发业务。2017年，幻想曲超过了2017年初设定的销售目标，实现合同销售额201.64亿元。

与同行相比，其规模已经远远落后，但当中小房企纷纷提出1000亿元的目标时，幻想年也“不可避免”。在2018年3月20日的业绩发布会上，潘军表示，2020年要实现1000亿元，确保我们成为行业内的主流房地产开发商。

然而，五年的轻资产转型让幻想曲错过了房地产的黄金周期。在产业融合的背景下，潘军要成为主流房地产开发商并不容易。

动力城市更新

潘军勾画了规模突破。他预测2018年商品价值将增加1000亿元人民币。此外，他还将加大城市更新项目的前期签约开发力度，并对团队实施两年跟进制度。

从土地储备的角度来看，与其他花费数十亿美元的同行相比，在幻想曲年积极扩张的愿望不是很强烈。根据年报，截至2017年底，幻想曲年度土地储备规划建筑面积约为1560.9万平方米，其中已签订框架协议的物业规划建筑面积为662.7万平方米；2016年，幻想曲年规划土地储备建筑面积约为1498万平方米，其中798万平方米的物业建筑面积已签订框架协议。

潘军把城市更新作为幻想曲年大规模制作的利器。在业绩会议上，他表示，在2018年的幻想曲年，将成立一个城市更新小组，整合以前分散的业务，以确保在粤港澳大湾区相对领先的优势。幻想曲还公开表示，未来将积极参与城市更新项目、产业转型和股权合作。

根据《国家商报》记者收集的公共信息，在过去的一年里，幻想曲很少从公开市场上拿走土地，而是更多地参与了城市更新和股权合作。例如，2017年11月，幻想曲通过收购青岛怡和万盛置业有限公司、青岛金港兰湾商业发展有限公司和青岛梅雨星海房地产有限公司65%的股权，收购了29块商业和住宅用地，可开发面积约为255万平方米。

潘军在业绩会上还表示，幻想曲年粤港澳大湾区有近40个项目储备，这部分的规模今后还会继续增加。应该指出的是，这部分土地储备尚未在财务报表中反映出来。根据年报，截至2017年12月31日，幻想曲年珠江三角洲有3个在建项目或项目阶段，总规划建筑面积约79.2万平方米；有5个代理建设项目或项目阶段，总规划建筑面积120.7万平方米。

值得一提的是，目前业界对市区重建项目的看法是，投资回收周期相对较强且不确定。《国家商报》采访的开发商老项目部和老投资机构的很多人表示，老改造涉及的部门业务链条很长，土地来源路径多，开发周期长，拆迁难度大。

潘军也意识到了上述问题。他提议增加签约项目的开发。同时，他表达了信心。“幻想曲具有先行者的优势，在深圳已经深入培育了20年。它有一批城市更新的人才，而且它还涉及养老金。工商业领域相对成熟的发展模式。”

产业链的再思考

在过去很长一段时间里，幻想曲之所以受到关注，并不是因为它的房地产开发能力有多强，而是因为它是房企转型浪潮中的典型代表。

2012年，幻想曲旗下的物业管理服务公司彩生活(01778，hk)登陆香港证券交易所，开启了资本市场物业管理服务的想象。此后，许多物业管理服务公司相继上市。

无论主营业务成败与否，幻想曲的多元化业务发展依然引人注目。对于已独立上市的蔡晟，2017年公司收入同比增长21.3%，达到16.29亿元，股东应占利润同比增长70.8%，达到3.207亿元。

此前大力发展的社区金融服务也取得了进展。幻想曲社区金融集团旗下的互联网金融平台已完成年度投资81.35亿元人民币。2017年12月6日，平台累计投资突破100亿元，正式成为100亿俱乐部之一。同年，资产规模增至65亿元，累计资产规模达到110亿元。2017年，个人资产增长了1.5倍。

不可否认，房地产开发仍然是幻想曲年收入的最大贡献者，并在很大程度上决定了幻想曲年营业收入的表现水平。公告显示，截至2017年12月31日，幻想曲年总收入约为97.8亿元，较2016年的109.2亿元下降10.4%。其中，2017年房地产开发收入约为66亿元，较2016年的83.7亿元下降21.1%。该公司表示，“主要是由于本集团今年结转及确认的新增物业数量较去年减少。”

为此，在谈到未来的发展目标时，幻想曲年重申“应同时强调”。

潘军在业绩报告中表示，2018年，公司将整合内外部资源，形成一个基于轻重业务系统的有机生态系统；在构建、调整和提升业务结构和水平的同时，我们将通过战略合作、并购等方式，实现集团总资产的平稳快速增长，实现集团业务体系和业务模式的有效整合和协同，构建多资本平台和多品牌服务体系，实现集团“资金、资产、资本”的有效流通和增长，让幻想曲集团聚焦生活。

编辑朱昱