雅居乐渴求“超标”，多元业务继续谋分拆上市

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3月21日，自市场开盘以来，敏捷的股价一路上涨，收于15.94港元，涨幅最高，达到7.75%。股价上涨的驱动力来自同一天发布的成绩单。经历了低谷和痛苦之后，敏捷逐渐走上了正轨。

集团董事长兼总裁陈卓林、首席财务官兼副总裁张森、副总裁潘志勇和房地产集团总裁王海洋出席了敏捷2017年度绩效会议。与演出低迷时的凝重气氛相比，这次演出会轻松得多。

《敏捷年报》显示，去年其预售金额为897.1亿元，同比增长52.4%；营业额516.07亿元，比2016年增长10.6%；此外，在过去的一年里，敏捷的毛利率和净利润也有所上升，分别为40.1%和13.1%，同比分别增长13.6%和6.6%。

规模和利润的同步增长让陈卓林展望未来，敏捷被拉回冲刺的轨道。在绩效会议上，陈卓林宣布敏捷今年的销售目标是1100亿元。“这是一个稳步取胜的目标，我希望它能超越标准。”

500亿土地收购基金

与规模的大幅增长相对应的是敏捷在过去一年的慷慨储备和投资行动。

2017年，敏捷赢得了华南、海南和云南以及华东地区的土地。截至2017年底，雅居乐已获得总建筑面积约为964万平方米的土地，其中雅居乐预计总建筑面积为746万平方米，总成本高达346亿元。

敏捷的眼睛并不局限于大陆市场。于2017年12月，雅居乐以4亿港元收购香港英皇道鱼涌992-998号项目。根据敏捷的计划，它将适用于在收购后增加建筑面积比率。据估计，项目改造后的总建筑面积将超过8万平方英尺(约7000平方米)。

近年来，包括香港在内的粤港澳大湾区是住房企业投资的热门地区。内地房企涌入香港后，市场形势逐渐严峻。但陈卓林认为这是一项有利可图的业务。“我们计算过这个账户，它更适合我们的发展。我希望敏捷能在香港取得成功。”

至于未来香港市场是否会继续增持，陈卓林表示，敏捷的重点和优势仍在中国。“如果香港有合适的项目，如果我们有钱，我们还是会投资的。在未来数年，我们会逐步增加在香港的投资，因为我们对香港市场持乐观态度。”

近年来，敏捷一直在调整其战略和布局。从2016年到2017年的两年里，敏捷出售了一个又一个回报不佳的项目。在现金返还之后，除了在全国“覆盖头寸”，敏捷还回购了一些高质量的项目。

去年5月，敏捷收回了摩根士丹利持有的海南清水湾项目30%的股权。去年，海南清水湾向雅居乐贡献了170亿元，占其年预售收入的19%。

大规模土地收购和股份回购后，雅居乐的负债率从49.1%上升到71.4%。当被问及如何控制债务比率的增长时，敏捷管理层回应说，这个债务水平在行业中并不高。“大约71%的债务比率处于中等水平。从财务管理的角度来看，负债率太低了。这可能不是最好的。”

虽然债务水平不高，但敏捷将加大融资力度，以提高债务和现金流水平。“事实上，今年的海外融资非常多，所以我们将充分利用国内外两种不同的融资渠道，今年我们将继续在海外开展融资活动。”

据时代财经称，截至去年年底，敏捷的账面现金和银行存款总额为301.2亿元。今年，敏捷计划投资600亿元，其中500亿元将用于土地收购。

“将目标销售收入的4-50%用于土地收购是一个指标。今年的销售目标是1100亿元，500亿元的征地资金占45%左右，这是一个相对稳定的安排。如果我们卖出更多，我们就会投资更多。”

多元化业务将继续被“分割”

一个多月前，雅居乐在香港完成了地产板块雅生的分拆上市，这将是雅居乐业务板块分拆上市的开始。据其高管称，敏捷的其他业务也将在未来寻求分拆上市。

除了传统的住宅业务，敏捷还涉及四个主要领域:物业服务、环境保护、教育和建筑。根据敏捷的计划，敏捷应该认识到房地产业务和多元化业务各占其收入的一半。至于实现这一目标的预期时间，敏捷高管们表示，“五年是不好的，六年几乎是一样的。”

就在敏捷的表现发布的前一天，雅生活交出了去年的成绩单。根据其年报，2017年，亚人寿实现营业额17.6亿元，同比增长41.5%；净利润2.89亿元，同比增长80.3%。在其三年计划中，亚盛将在2020年实现100亿元的收入目标。

不仅如此，敏捷还打算把亚人寿打造成“a+h结构房地产公司的第一股”。当被问及登陆a股的时间表时，亚人寿首席执行官刘德明表示，他将在未来选择一个合适的时间窗口登陆a股。

与新生的优雅生活相比，环保、教育和房地产三个部门形成规模需要时间。据陈卓林介绍，在去年的财务报告中，环保、教育和房地产等其他行业的收入占比很小，只有23.45亿元，占4.5%。然而，陈卓林对多元化经营寄予厚望。他承认，预计多元化业务的收入将在2018年增长至14%-15%，在2019-2010年增长至30%。

“坦率地说，敏捷属于这四个多样化的业务领域，其中一些是基于基础的，一些是新的。一个成熟的企业可能发展得更快，但这也取决于这些行业面临的市场条件。至于分拆计划，目前并无具体时间表。”

然而，敏捷高管透露了一些分拆和上市的计划。据说他们希望在大约三年内完成目标，并指出他们希望明年的分拆和上市会更清晰。

陈卓林还强调，Agile的分拆业务没有上市，“主要是为了让业务变得更大、更强，并为集团的业绩做出贡献。”今年，敏捷计划投资600亿元，其中100亿元将用于投资多元化业务。