“佛系”房企华润置地

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在过去的2017年，尽管有价格限制和限购等深入的控制措施，中国的商品房销售仍然创下历史新高。当三家领先的房地产企业都超过了5000亿的上限时，1000亿房地产企业的阵营就扩大到了17家。

在这场规模竞争中，华润置地以1521.2亿元的销售额略微领先于绿城中国，挤进了前十名。然而，与有魄力的同行相比，已重返行业前十的华润置地却异常冷静。

稳健发展，甚至“过于保守”，是华润置地近年来留给资本市场的一贯印象，但似乎并不打算改变。3月20日，在香港湾仔华润大厦49楼举行的2017年度业绩发布会上，华润置地将2018年的销售目标定为1830亿元，仅比2017年高出20%。

这是华润置地近年来的大幅增长目标，但被在场的媒体多次质疑为“保守”，甚至有媒体直接提出应该达到2300亿元的目标。对此，华润置地执行董事、副董事长唐勇回应称:“你提到的2300亿这个数字，预计今年不会实现。让我想想你设定的目标，谢谢你。”

高毛利不会持续

2017年，华润置地实现合同价值1521.2亿元，同比增长40.8%，比年初设定的年度目标高出26.8%，合同面积957万平方米，比2016年增长23.0%。

与同行相比，华润置地在毛利率方面仍有一定优势，2017年综合毛利率为40.3%，同比增长6.6%。其中，开发性房地产毛利率由2016年同期的32.3%上升至39.8%，投资性房地产毛利率由60.6%小幅上升至61.3%。

鉴于2017年售出的790亿未清零件将于今年结算，华润置地预计今年的毛利率将达到45%。然而，从长远来看，这样的毛利率水平可能不会持续。“2019年和2020年的毛利率将低于2018年，约为30% ~ 35%。”华润置地管理层期待。

“如果没有质量增长或有效回报，就需要认真考虑规模的可持续增长。”关于规模增长计划，华润置地一如既往地表示:“它注重规模、质量和效率，也注重股东回报。”

对于2017年毛利率的增长，华润置地将其归因于“销售价格上涨5.9%”和“成本下降3.7%”。这与华润置地近年来对一线和二线城市的关注有关。自2014年以来，由于三线市场萎缩，华润置地的毛利率持续下降，布局重心立即从三、四线城市转移到一、二线城市。

截至2017年底，华润置地土地总储备面积达到4897.8万平方米，其中开发性房地产土地储备面积约为4081.8万平方米，投资性房地产约为816万平方米。一、二线城市的土地储备占75%。

2016年，华润置地的业绩首次突破1000亿英镑，这一“聚焦一线和二线城市”的战略让华润置地尝到了甜头。然而，过度依赖一线和二线城市也是一把双刃剑，华润置地的负债率将立即上升。

截至2017年末，华润置地总计息负债率为42.3%，较2016年末的36.4%上升5.9%；净生息债务比率从2016年底的23.8%大幅上升至35.9%。据华润置地称，净负债率的上升主要是由于土地价格支出增加。

投资物业或分拆上市

在“规模就是话语权”的驱动下，1000亿元已经成为大型住宅企业的标准。根据凯瑞发布的“2017年中国房地产企业销售额前200强”的排名，与领先的行业巨头不同，1000亿阵营的房地产企业之间的差距并不大。因此，设定了1830亿元业绩目标的华润置地，被质疑无法保持行业前十。

唐勇的回答相当“佛教徒”。“我不知道它是否能进入前十名，但它要到年底才会出现。”这不仅取决于我，还取决于所有开发商的努力。”他还表示，每个公司都将根据自己的团队、财力和对业务的理解做出自己的战略选择。

华润置地目前正走在住宅和商业的两条腿上。2017年，华润置地的营业额为1，045.6亿港元，同比增长5.9%；投资物业的营业额达87.8亿港元，同比增长21.1%。

华润置地的业务包括万象市、多彩城市和体验生活博物馆。2017年，投资物业向华润置地贡献了88亿港元的租金收入，预计明年租金将超过100亿港元。

至于商业地产的发展规划，华润置地改变了不喜欢规模比较的习惯，直截了当地说“没有规模可以谈影响力”。

目前，华润置地只开放了28个商业地产项目。据估计，到2020年，将有48家购物中心投入运营，2020年后将有18家购物中心开业，届时购物中心总数将达到66家。

为应对商业地产的发展需求，2017年6月，华润置地调整了商业地产的组织架构和重点管理人员，商业地产事业部成为华润置地的一级机构。商业地产已经迈出了独立的第一步，也有传言称将被分拆上市。然而，华润置地没有给出明确的答复。

“无论是分拆(上市)还是基金，这都是我们可能考虑的备选方案之一，也反映了商业地产的价值。但如果拆分，如何反映股东价值、资产价值和未来增长？此外，仍有大量商业项目尚未开放。如何反映发展所需的资金？这一系列复杂的问题仍在研究的可行方案中。”