房地产税：不仅仅是税收的事儿

本篇文章2363字，读完约6分钟

在过去40年的改革开放中，房屋成为普通人最大的财富(603883)，房价的变化影响着成千上万个家庭名义财富值的变化。近年来，两会期间，“房产税”是一个热门话题。房产税之所以成为焦点，是因为房产税对房价走势有着重要影响:不希望房产税尽快出台以降低房价的购房者；对于那些买房的人来说，他们担心开征房产税后房价会下跌。开征房产税不仅要考虑对房价的影响和金融风险，还要考虑中国金融体系的改革和完善。

关注房地产市场的长效机制

目前，房价过高，楼市泡沫过大，房产税将成为高房价的杀手，这是社会的普遍共识。那么，为什么房地产税不能改变呢？市场人士认为，主要原因是房地产权属登记有待完善，担心房价变动和程序障碍。总的来说，房产税“难以产生”的重要原因是人们担心房产税对房价的影响以及房价变化导致银行坏账增加等金融风险。一方面，在高房价下改善住房是人们的合理需求；另一方面，这是为了防止金融风险造成的房价变化。

在这种背景下，新制定的房地产市场监管“建立健全长效机制”，逐渐进入了人们的视野。其中，最常见的做法是进一步推动各地住房租赁市场的建设。通过分批增加永久性租赁住房的供应和改变“和平生活”的社会定义，这不再是个人实现城市化的必要选择。

目前，非企业分散供应仍是房屋租赁市场的主流，这种供应有其自身不可克服的缺陷。从租户的角度来看，非企业分散供应通常会使租户无法对住宅有长期稳定的预期。如果“新都市人”不买房，他们就不会有在城市“扎根”的感觉，而房地产市场恰恰需要它。只要城市化进程没有结束，就会有源源不断的高房价买家。从出租人的角度来看，由于人口流动，房屋交易增加，这反过来又会使房屋的最佳状况得不到维持。

总的来说，只有满足个人永久租赁住房的需求，保护租户的利益，才是既能使人的因素自由流动，又能使住房资本保持在最佳维护状态的制度安排。因此，这应该是房地产市场长效机制的发展方向。

关注房地产市场的长远发展，应着眼于“建立和完善长效机制”。如果只是为了给地方政府开辟稳定的税源，化解地方政府债务风险，完善税收制度，那么只关注房地产税而忽视房地产市场的长远发展，实际上是在往错误的方向走。

房产税不会让地方政府“发财”

2016年，国家一般公共预算收入约为16万亿元；在全国政府性基金收入中，国有土地使用权转让收入约为3.6万亿元。一般来说，按照传统财产税的西方国家的税收结构，房地产税收约占公共财政收入的10%。根据这一测算，在我国房产税出台并普及后，以目前的税收规模为基础，根据经验判断，合适的收入规模约为1.6万亿元。这个规模还不到本期国有土地使用权出让收入的一半。由此可见，房产税在规模上无法替代土地出让金。实际上，在开征房地产税后，交易环节税很可能会相应降低。因此，房产税对增税的影响将进一步减弱。

即使在目前土地出让金收入较高的时期，地方政府债务的积累也不容忽视。2010-2016年期间，国有土地使用权出让收入保持较高水平，年规模在2.7万亿元至4.0万亿元之间，但地方政府债务增长较快。显然，要解决地方政府债务风险问题，“省钱”比“开源”更重要。“节流”是指抑制政府过度的债务积累，如无节制的支出和超常规的建设，而不是盲目地进行大型项目。要实现上述转变，必须转变政府职能。

有人认为，房产税将为地方政府创造稳定的收入，地方政府将进一步促进房地产市场的监管。这种观点事实上是值得商榷的。首先，不言而喻，房产税在初始阶段是有限的(试点城市的实践已经证明了这一点)。即使它达到了经验的规模和可行的价值，即它占国家一般公共预算收入的10%，房地产税也不足以取代土地出让金收入。其次，在“建设型”政府的实际行为中，政府支出的实践具有“以收定支”的特点，那么有多少财力做更重要的事情呢？中国仍然是一个发展中的经济体，基础设施建设的任务远远没有完成，社会福利水平很低。因此，实际上，地方政府的支出需求是巨大的，很难因为房产税而自愿放弃土地出让金收入。

房产税不能“单枪匹马”

以房地产税为主体的财产税具有收入稳定的特点，不受经济周期波动的影响，从而有助于建立稳定的政府公共服务体系。因此，我国开征房产税时，不仅要考虑对房价的影响和金融风险，还要考虑我国金融体系的改革和完善。

房产税的主体是家庭部门，开征房产税意味着家庭部门的支出增加。从全社会来看，房产税的最大份额来自公众。因此，为了缓解甚至完全对冲这种影响，在开征房产税之前，改善国民收入中的要素分配就显得尤为必要，即增加劳动力在国民收入初次分配中的比重，使普通百姓能够负担得起房产税。但是，这样做会增加整个社会的劳动成本，增加企业的负担，这与供方改革的重要内容“降低成本”相冲突，自然会进一步对企业税制提出改革要求。

事实上，房产税和“降低成本”是密不可分的，都是企业税制改革的重要内容。两者都难以独立取得进展，必须通过协调与合作来推动。房产税的开征和企业税负的减轻可以使政府税收顺利转变；房产税的开征和劳动报酬的提高可以使住宅行业的整体收支达到基本平衡；推进国民收入初次分配比例改革，提高劳动报酬，减轻企业税负，使企业不至于亏损。这样，居民部门、企业部门和政府的利益都不会受到损害。

从国际税制比较来看，建立静态税制(即财产税比重较高，税收具有较高的非周期性)应该是中国财政体制改革的方向。在成熟的经济体系中，所得税和财产税是主流税种，个人和企业享有同等的税收地位。从国际支出比较来看，成熟经济体的民生支出通常占60%以上。由此可见，改革不仅要重塑中央与地方的责任关系，还要改变国民经济各要素的初始分配比例，大幅提高劳动报酬的比重。税制结构的调整，如开征房产税和降低流转税，是一个有机的整体。房产税的调整、“降本”和分配需要同步全面推进，以利于宏观经济持续快速健康发展。