长租公寓：“二房东”也不好当

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首先，时钟被调回到去年12月。新风格公寓创始人兼首席执行官王敲响了深交所的钟声，新风格公寓reits(即新风格公寓股权式住房资产支持专项计划)正式上市，成功发行了中国首家住房租赁reits。新风格的公寓可以说是一个无限风光的时刻。

然而，在过去的春节假期，新公寓站在舆论的风口浪尖。市场消息指出，由于业主的变动，新公寓的第三个项目“新国际会展中心”在春节期间遭遇了停水停电。该公司在2月23日的声明中称，该物业的新业主北京地景房地产有限公司“直接借用维修的名义，从2018年2月11日上午10: 00至2018年2月12日上午10: 00停电，但从未检修过任何人”；同样的停电问题在13日下午再次出现。这一次，“停电已经持续了12天”，甚至在停电后，还出现了断水现象。

据记者调查，该新型公寓的“新国际展览店”实际上是该新型公寓于2016年5月在天祝镇天祝街12号租用的两栋楼(天喜楼)。租赁期为12.5年，项目改造后将投入市场。针对这一事件，王于2月21日深夜在微信朋友圈里发表了一篇长文，谴责新店老板在春节期间无故停电的行为。另一方面，记者试图在新派公寓的官方微信频道上预订一套房子，但目前无法预约在“新国际展览店”租房。

在其对外声明中，新派公寓称其之前已被出租，并获悉该房产已被几家法院没收。2017年底，该项目被强制拍卖给北京帝景房地产有限公司，项目“二房东”的新公寓迎来了新的“房东”。

对于大多数国内长期出租公寓品牌来说，它们实际上扮演了一个更大规模的“二房东”角色:首先出租住宅公寓、工厂、酒店等。很长一段时间，然后翻新，最后分开出租，这通常是10年以上的长期租金，以低价出租，以高价赚取差价。骆先生在罗湖孙岗区经营一套长期租赁公寓，他告诉记者，房屋收回成本约占总成本的40%，装修成本约占30%，前期需要投资70%，后期运营成本约占30%。

如果我们将新派公寓事件视为一种行业现象，它反映了长期租赁公寓“二房东”模式的“集体”风险:即业主转让物业后，租赁或租金能否持续稳定的潜在风险。

罗先生告诉记者，长期租赁公寓领域的许多法律法规不完善，缺乏具体规范的规定。在项目拓展过程中，他也遇到了业主违约、证件不全等问题。特别是一些符合业务发展要求的存量房屋，如旧工厂和农村房屋，产权和土地使用性质不清。此外，还存在建筑消防验收标准不明确、工商营业执照不明确等问题。

为了达到这个规模，目前很多开发商除了自己的物业进入长期租赁公寓市场，还采取“二房东”和并购的方式，这增加了行业内的房屋收购成本，导致了物业资源的激烈竞争。根据招商局蛇口(001979，诊断)此前公布的战略规划，招商局蛇口公寓计划在中短期内实现全国重点城市的品牌落地，公寓管理规模为10万套；同时，未来将通过并购的方式加快扩张，管理规模将扩大到100万。

目前，市场资本仍在不断输入长期租赁公寓市场。今年年初，长期租赁公寓品牌自由宣布完成40亿元的A系列融资，创下国内长期租赁公寓行业单笔融资最高纪录。最近，蛋壳公寓，一个长期出租公寓运营商，宣布完成乙系列融资1亿美元。在业内一些人看来，“二房东”模式不是长久之计。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，事实上，长期租赁公寓项目的许多问题都与房屋的购置有关，比如，租赁权很难保证。因此，类似的公寓项目都面临着经营困难，这实际上意味着获得住房的风险非常高，这也将影响租赁业务及其背后的金融产品收入。今后，开发商应加大努力，以租赁的方式持有房产，类似的购买和储存现有房产进行翻新的做法将会有些尴尬。