信托成本上升 房企融资寻“外援”

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⊙记者金主编

2018年，10%的年化回报率对于房地产信托项目来说并非遥不可及。记者了解到，融资成本的上升使得房地产信托的收益率水平上升。由于需要支付更高的价格来获得资金，许多房地产企业将融资渠道转向海外市场，通过在海外发行债券寻求“外援”。

信托业内部人士表示，金融去杠杆化将在2018年继续，对流入房地产行业的非法资本的监管仍将是“高压”。在房地产信托公司热招聘持续的情况下，投资者应关注房地产企业的隐性现金流问题，警惕风险。

信托成本高的住房企业海外融资大幅增加

2018年，去年一度占据主导地位的房地产信托仍是市场上的“明星”。根据利益信托网上统计，2018年1月，在集合信托市场设立的房地产信托项目有185个，共募集资金331.51亿元；与2017年1月相比，共设立房地产信托项目46个，募集资金135.96亿元，分别增长302.17%和143.83%。

“房地产信托产品不仅收益率高，而且对信托公司来说是一种高利润收入的业务，这也是为什么房地产信托仍然炙手可热。”一家信托公司的研究员袁奇伟告诉记者。

用益物权信托的统计数据也显示，在房地产信托这个热点问题的背后，收益率水平也在不断上升。此类产品的平均收益率从去年1月的6.74%上升到今年1月的7.61%，增幅接近1个百分点。

“信托融资成本上升已成为今年行业的普遍现象。作为主要的监管业务之一，房地产信托的成本大幅上升。”一位来自一家大型信托公司业务部的人士告诉记者。据该人士透露，目前银行等机构对房地产项目融资持谨慎态度，房地产信托项目的资金大多集中在个人投资者手中，这也意味着房企需要支付更高的成本来满足其融资需求。目前，大型房企的融资能力和溢价能力都比较强，成本可以更低。对于中小房企来说，信托渠道的融资成本一般在10%至12%以上。

融资成本上升导致一些房地产企业将融资渠道拓展到海外。据上海证券交易所统计，2016年12月至2017年2月底，房地产企业发行海外债券的规模为52.9亿元；2017年12月至2018年2月26日，该数字为643.26亿元，房地产企业海外债券发行规模增长1115.99%。

注意“爆炸模型”背后的风险

作为当前市场上的一种“爆炸性”产品，发行房地产信托的热情并没有减弱。根据用益物权信托网上统计，今年1月份发行的房地产信托产品规模为631.52亿元，占当月发行的集合信托产品总规模的39.04%。

对此，有业内人士认为，房地产信托的热点问题与房企融资缺口大和持续的“资金饥渴”有关。一家信托公司的高级官员告诉记者，随着宏观调控的不断深入，住房企业的融资渠道逐渐萎缩，一些中小住房企业的主要融资方式已经转向非银行渠道。

“表外融资监管政策的效果正在显现，表外融资业务回归表内融资业务和资本市场的趋势将更加明显。”袁奇伟分析道。在他看来，表外融资具有明显的影子银行特征，许多影子银行通过资产管理业务的层层嵌套为银行资产负债表中的资产流动服务，以规避监管。然而，这些业务集中在房地产和地方融资平台，积累了巨大的风险。因此，他们也成为监管的重点，未来的资本流向房地产项目将更加审慎。

然而，许多信托业人士表示，虽然监管变得更加严格，但监管当局并没有禁止信托公司发展房地产信托业务。“只要求按规定开展业务，严禁利用信托资金取得土地的项目和假真债项目。”上述信托公司的业务部门表示。

然而，在房地产信托项目不断大规模发行和设立的背景下，信托行业人士也承认，房地产信托业务背后的潜在风险值得警惕。

“许多房地产信托项目在前期都是为了帮助房企获得土地。在当前房地产调控不断的环境下，无论是项目开发还是销售出现问题，一些中小房企的现金流都容易受到影响。这可能会暴露赎回的风险。”袁奇伟警告道。