房企非标“拆弹” 类REITs受捧

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房地产金融的非标准业务受到监管机构的严格监管。据《中国证券报》记者调查，最近一些信托机构的非标准房地产业务已经暂停。接受采访的许多房地产企业和受托人表示，非标准业务收紧后，房地产企业的资金链面临压力，特别是一些中小房地产企业的融资渠道依赖信托，使得非标准业务收紧后的生活更加艰难。在这种背景下，债券和房地产投资信托基金成为房地产企业看重的融资渠道，租赁融资项目受到追捧。

压力下的住房资金链

“在收紧非标准业务之后，我们只做符合‘432’条件的房地产信托项目。但现在基本上没有合格的项目，他们暂时还没有这样做。”一家信托机构的业务管理部副总经理告诉《中国证券报》。“432”是指房地产项目“四证齐全”，30%由自有资金投资，开发商具有二级开发资质。

2018年初，许多监管机构联合推动去渠道化和去杠杆化。去年12月底，银监会发布通知，要求商业银行和信托公司不得将信托资金投资于房地产、地方政府融资平台、股市和产能过剩等限制或禁止领域。

“过去，如果遇到不符合‘432’条件的项目，我们可以灵活设计交易结构，比如通过特定资产收益权、债务收购、股权形式、基金有限合伙等形式变相开展房地产信托业务。”上面的受托人说。

大型住宅企业的非标准融资规模较小，目前还没有受到很大影响。小型住房企业更多地依靠信托渠道融资，这受到很大影响。野村证券(Nomura Securities)中国房地产研究主管陈铎表示，2015年后，许多大型房地产企业将信托委托贷款调整为债券融资或银行贷款。

绿地金融控股集团北京地区总部副总经理丁伟表示，公司资金主要来自银行信贷，非标准渠道比例很低，因此公司不会受到非标准业务收紧的影响。但是，一些中小房企的现金流比较紧张，以前都是依靠信托渠道融资，所以目前恐怕日子比较不好过。

河南某房地产企业总经理表示，非标准业务收紧后，资金链受到很大影响，首先影响的是征地资金。公司土地开发资金一般30%为自有资金，其余70%通过信托等渠道解决。

“现在资本成本比去年同期增加了2-3个百分点。一些小开发商的资金链今年可能会断裂，房地产公司正在等待冬天的到来。”受托人说:“我们最近和房地产企业谈过。今年，房地产企业根本不需要谈论定价。得到资本很好。去年资本成本约为9%的住房融资项目是可以做到的，今年可能达到15%以上。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，中小房企的融资压力已经开始显现。

整顿非标准业务

市场参与者指出，与非标准资产相对应的大量融资最终流向了房地产等受限领域。

根据中泰证券固定收益研究报告，2017年房地产开发非标准融资支持规模约为2.5万亿-3万亿元。非标准融资约占房地产开发资金的20%-25%。

“根据有关规定，房地产企业向银行贷款必须具备‘四证齐全’。文件不完整的开发商可以通过直接金融投资、经纪资产管理计划和信托计划获得融资。”一位来自一家大型国有银行公司的人士表示:“在过去两年中，非标准业务的规模迅速扩大，因为信托公司和其他渠道的审批时间较短，融资方便。”

一家大型信用评级公司的工商部门人士表示，如果一家房地产企业想获得非标准融资，就必须通过外部评级。2017年年中以后，一些信托公司的房地产相关产品要求房地产企业的评级达到aa级。对于普通资质的企业，信托公司在做非标准业务时更加谨慎。

土地资金划拨是财务管理资金进入房地产企业的重要渠道。中部地区一家城市商业银行的房地产业务部负责人表示，2017年，该行的土地资金划拨业务非常繁荣，发放了数十亿元贷款，产生了超过2亿元的利润。在高峰期，土地分配的杠杆率一般为3:7，最近出于谨慎降至5:5。

中原地产首席分析师张大伟表示，非标准业务的收紧刚刚开始，很难预测会产生多大影响。许多房地产企业正在拓展其他融资渠道。

转到长期租赁类别

北京某券商资产证券化人士陈军(化名)表示，在银行贷款审批更加审慎、非标准渠道有限的背景下，债券和reits等工具已成为房企为数不多的融资渠道之一。

"在提倡租购的背景下，租赁债务融资和资产证券化项目更受欢迎."陈军说道。

以房地产投资信托基金类项目为例，2017年的发行规模超过260亿元，明显高于2016年的104亿元左右。“两天前，碧桂园(香港股票02007)发行了一类规模为100亿元的reits，这提高了今年reits的整体规模。”陈说:

陈军认为，资产证券化可以在未来租赁市场的各个方面进行，从而减轻相关企业的财务压力。例如，租赁房屋的财产、租金和装修可以通过类似房地产投资信托基金的结构融资。

银行也热衷于租赁融资业务。近日，中国银行(601988)(港股03988)与当地8家国有企业签署了租赁住房金融服务战略合作协议，计划向上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。中国建设银行(601939)(香港股票00939)也通过支持企业发行房地产投资信托基金和支持地方政府开发个人租赁平台来安排住房租赁融资。

房地产企业也非常依赖债券融资。近日，龙湖地产(港股00960)、碧桂园、绿地控股(600606)、太和集团(000732)、翔宇股份(600057)等房地产公司在海外发行美元债券。

张大伟表示，国内房企融资收紧，海外融资渠道越来越受到关注。