遏制房地产泡沫化倾向 促进金融与房地产良性循环

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我们的见习记者马玲

中国银行业监督管理委员会2018年全国银行业监督管理工作会议近日召开。会议强调，要为防范和化解金融风险打好基础，有效控制宏观杠杆率，有效防范和控制系统性风险。

在房地产行业风险防控方面，银监会主席、党组书记郭树清表示，将努力控制居民杠杆率，继续抑制房地产泡沫。具体来说，银监会提出了两个要求。首先，要努力控制居民的杠杆率。重点是控制居民杠杆率过快增长，打击挪用消费贷款和非法透支信用卡，严格控制个人贷款非法流入股市和房市；二是遏制房地产泡沫，严肃查处各类非法房地产融资行为。

2017年底召开的中央经济工作会议将促进金融和房地产良性循环列为防范和控制金融风险的重要内容。业内人士认为，金融与房地产的良性循环要求金融不仅要支持和促进房地产市场的健康发展，还要鼓励投机和泡沫。

严格控制个人贷款非法流入住房市场

自2017年以来，中国个人消费贷款快速增长，一些贷款非法流入房地产市场。同时，各种互联网平台向个人用户提供的贷款资金也可以用于房地产投资。

根据中国社会科学院国家金融与发展实验室最近发布的一份报告，居民部门在整个实体经济中的负债率有所上升，杠杆率迅速上升。

数据显示，去年第三季度末，住宅行业贷款余额为39.1万亿元，同比增长23.2%，远远超过银行全部贷款12.5%的增速，这是住宅行业杠杆率快速上升的直接原因。

该报告称，自2017年以来，各地方政府出台了限制购买和贷款房地产的政策，这限制了居民获得房地产贷款的一些途径。这部分贷款需求只能转移到其他类型的贷款，大量非住房贷款已经流入房地产。

其中，消费贷款伪装成抵押贷款的问题最为突出。去年前三季度，居民短期消费贷款余额增加1.5万亿元，同比增长38.1%。从风险角度看，快速增长的短期消费贷款并不完全符合居民的实际消费，其中相当一部分仍是住房贷款的替代形式。

“个人信贷资金非法进入房地产市场，扩大了住宅部门的杠杆作用，削弱了房地产调控的效果。要采取措施堵塞漏洞，继续实施差别化住房信贷政策，满足居民合理购房需求。中国人民大学崇阳金融研究所高级研究员、中国银行业协会行业发展研究委员会副主任董希淼说。

监管部门已经注意到居民消费贷款流入房地产市场的现象，并开始严格调查居民消费贷款。去年9月底，中国银行业监督管理委员会指出，有必要严格调查挪用消费贷款资金的行为，以防范房地产泡沫的风险。

2017年11月初，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合部署规范购房融资行为，明确规定严禁互联网金融机构和小额贷款公司违规提供“首付贷款”等购房融资产品或服务，严禁挪用个人综合消费贷款等资金购房。

2018年1月13日，银监会再次加大整顿银行市场混乱的力度，下发了《关于进一步深化整顿银行市场混乱的通知》，指出了违规“重灾区”，将“违反房地产行业政策”行为作为整顿混乱工作的重点。

董希淼认为，商业银行和消费金融公司应切实加强个人消费贷款管理，严格执行监管部门在期限、用途和支出方面的相关规定。“此外，我们要继续加大对各种网上贷款平台的清理整顿力度，加强对借款用途和资金流向的监管，防止资金违规进入房地产市场。”董喜淼说道。

实现金融和房地产的良性循环

2017年底，中央经济工作会议提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，对实现金融和房地产市场的良性循环提出了新的要求。

董希淼告诉英国《金融时报》记者，实现金融和房地产的良性循环是防范和控制金融风险的重要组成部分。金融和房地产市场的良性循环侧重于银行和房地产的良性循环。

房地产是一个高杠杆行业，金融是房地产的血液。董希淼认为，金融与房地产良性循环的核心是从单方面支持房地产市场的扩张和增长转向支持租购住房制度的建设。

具体而言，金融要坚决执行房地产调控相关政策，严格控制资金非法流入房地产行业，防止信贷资金通过各种方式和渠道非法流入房地产市场，不得向不符合相关要求的房地产开发企业提供贷款。

同时，金融要为租购并举的住房制度建设提供支持和服务，特别是银行要加大对住房租赁市场建设的支持力度。

记者了解到，自去年以来，金融机构，主要是银行，正在加紧努力，抓住住房租赁市场。包括中国工商银行、中国建设银行、中国银行、交通银行和中信银行在内的许多正规银行已经在住房租赁市场展开了尝试。

“银行介入住房租赁金融市场服务，将使住房租赁市场向更加专业化、规模化的方向发展。”董喜淼说道。

业内专家表示，金融资本流入房地产租赁市场可以有效解决居民住房问题，房地产购买需求将下降，部分资本将流出房地产市场，进入其他领域，从而降低金融资本对房地产市场的依赖，促进金融对实体经济的支持。

此外，我们应该对房地产给予合理的支持。董喜珍表示，对投机性购房的需求被坚决抑制；应该对刚刚需要的和合理的改进需求给予适当的支持。在住房信贷方面，我们应该创新产品和服务，例如，在配额和利率方面采取差别化政策。