若你能看到2028年中国大城市的样子 你现在会干什么

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这可能是这两天最大的新闻。

1月15日晚，新华社《新华视点》栏目突然发布了一条沉重的消息:国土资源部部长蒋大明表示，今后“政府将不再是住宅用地的唯一提供者”！

看完这则新闻，很多人的第一反应是不注意具体说了什么，但我还能买房子吗？

今天，我接待了一位会员，他问了我同样的问题。

当我说这个问题时，问问你自己。你还有钱吗？你还有资格购买吗？如果是这样，你还在等什么？等待房价下跌？

他连忙挥挥手说，不，不，我知道它不会掉下来。我在等待一个更好的机会。

好吧，更好的机会？这是规矩。

他害羞地笑了。

我说，没什么好羞愧的。有很多人在等待着去发现，所以有一个词叫做稍纵即逝！你什么意思，街上到处都是漏洞，等着你去捡，这是不现实的。真正的漏洞一定是流星，它转瞬即逝。

他说，我怎么才能抓住它？

我说，当我们年轻的时候，我们都听过一个叫猴子打破玉米的故事，我们就是这么说的。

美好未来的概率是50%，而不是100%。你可以等待更好的东西，也可以拥有空.

前方未知，抓住现在。

他仍然拿不定主意，说:“给我分析一下政策，政府将不再是住宅用地的唯一提供者。”过去，你总是分析说中国的房价有涨有跌的趋势，因为政府垄断了城市建设用地的供应。现在政府意识到这个问题，并宣布它将不再垄断。未来将增加两种新的土地供应方式:

1、农村集体土地经政府许可后，直接建设住房。

2.非房地产企业收购的工业用地将用于为员工建房。

在这种情况下，房子还能买投子吗？

我说，你对这个问题的回答很简单，但是很难讲清楚。我需要为你分析现在，为你画一幅画。

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我们知道城市化可以分为四个阶段:

第一阶段是农村人口向城镇的大规模转移。

第二阶段是人口从中小城市向大城市集中。

第三阶段是从市中心向郊区转移。

第四阶段是郊区城市化，形成大都市区。

大约从2015年开始，中国城市化的发展阶段发生了变化，例如，从高速增长的过程中速度有所下降，特别是资源集中的大、中、大城市的人口集中度开始减弱。此外，例如，北京采取了限制人口的政策。我相信上海很快就会赶上来。

总的来说，我们现在正处于城市化的第三或第四阶段(不同的城市有不同的水平和不同的阶段)。

比如在北京，当我们的土地政策控制了我们的城市，垄断了市中心的所有人，导致只在市中心买房子，导致房价爆炸，没有办法转移到郊区，就必须解决土地问题。

为此，国土资源部部长蒋大明说:

我国将研究制定非房地产企业在所有权不变、符合规划的情况下，将依法取得使用权的土地作为住宅用地的使用方法，深化农村集体建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供给、多渠道保障租购的住房制度，实现全民安居乐业。

这是城市化的总趋势和需要。土地制度的垄断性计划供给、土地财政的依赖性以及集体土地和住房的不可交易性阻碍了中国的城市化进程。

因此，这个洞必须打开。

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但这还不够。现阶段阻碍城市化的是中国的户籍制度。

比如，你在农村有一个宅基地或家庭承包责任田，你的养老医疗保险在农村。因此，当许多人把你的父母带到城市，虽然他们有房子住，他们不是从城市，不能享受城市社会保障。

这反映了房地产市场。怎么样？

以北京为例。2008年，北京总人口接近1800万，2020年人口目标提前12年完成。然而，土地目标直到12年后才得以实现，这一矛盾就大大凸显了出来。我们发现这房子不够住。

例如，与农村土地的增加相对应，在1991年，农村地区大约有7.9亿人，而现在只剩下大约5亿人。土地增加了四倍，农民的家园扩大了，但这些不能交易。

所以还有下一个:

中国将探索宅基地所有权、资格和使用权的分离，实行宅基地集体所有制，保障农民的宅基地资格，适度放开宅基地使用权。

换句话说，拥有农村家园的农民可以获得货币补偿或经济补偿，然后居住在城市以促进城市化。

这就要求户籍可以与公共资源的占有共存，建立新的住房制度，即城市不仅要解决户籍人口的住房问题，还要解决非户籍人口的住房问题。

如何解决？

让我们先看两个数字。美国的私人住房率为51%，其中63.7%用于租赁市场；私人住房占德国出租房的70%以上。

让我们再看看中国。以北京为例。目前，北京有2200万常住人口，其中800多万是农民工。未来，北京将有1000万人租房。按人均20平方米左右计算，北京需要2亿平方米的出租房。如果我们想建造出租房屋，需要多少年才能满足市场？按照每年10万套来算，大约需要30年。你能等一下吗？

因此，未来的租赁住房必须由国家、机构和个人提供，而个人必须是最重要的供应商。

这对房地产市场会有什么影响？

当政府放弃对住宅用地的垄断时，财政收入将受到很大影响，而且还会建设住房、人才住房和共有产权住房，因此将更加依赖土地出让收入。

那么房价呢？

首先，它必须稳定和健康。其次，地方政府必须有可持续的土地收入，否则地方财政将无法满足住房保障的供给。

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当然，这两项政策必须是沉重而持久的，但在2018年，它们将结束！

要在中国建立长效机制，还有许多问题需要解决。首先，大城市没有足够的房子。

我知道有人会说，等老一代人死后…

但是大城市的房子仍然不够。另一个例子，如独居人口的爆炸。将来，在大城市独居的将是年轻人，而我们目前的比例是11%，而在欧洲独居的人口将占总人口的41%到47%，换句话说，未来的11%将上升到40%。

大城市的那些呢？在城市化进程中，大城市是动态的。目前，人口接近1000万或更多的城市将是未来的大城市。

另一个更简单的标准是政府设立的13个试点城市:北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳和成都。

我们认为，未来中国大约只有15到20个城市需要租赁住房，如住房、人才住房和共有产权住房，而中小城市不需要这种租赁住房。因为需要这种出租房的人一定是大量涌入的移民，所以一定是大城市。

说到本文的重点，我们知道城市化的最后阶段是郊区城市化形成一个大都市区域，只有大城市才有城市化的最后阶段。

你怎么理解这个？我们看一下深圳楼市12日的报道:

深圳将适当加大新土地开发力度，加快城市更新项目建设；将地铁上部结构和轨道站一定范围内的居住用地划分为控制区，建设公共租赁住房和人才住房；

棚户区改造项目的住宅部分用于公共租赁住房和人才住房，但拆迁安置用房除外；积极探索林深区的城际合作机制，通过tod模式(以公共交通发展为导向)，在宝安、龙岗、平山、光明、深汕合作特区建设大型住宅社区，促进产城融合、职业与居住平衡。

深圳对房地产市场的思考是城市化最后阶段的房地产市场状况。

“积极探索林深区的城际合作机制，通过tod模式在宝安、龙岗、平山、光明和深汕合作特区建设大型住宅小区。”

深圳一直是中国改革开放的先锋。虽然“积极探索林深地区城际合作机制”中没有提到东莞和惠州，但未来一定会通过tod模式(公交化发展)在沈欢(东莞惠州)建设“大型住宅小区”。

你看到了吗？土地真的不够，房子真的不够住。未来普通商品房的供应量将继续减少，传统的市中心将向经济适用房和人才房倾斜。

这是中国城市化时代的新生事物，值得期待。

你会说深圳是一线城市中土地面积最小的，土地短缺是肯定的。

亲爱的，这真的与城市的大小无关，这是城市化的最终结果。

最后，如果你知道2007年的房地产市场，你会怎么做？

当深圳在2018年表示将“积极探索林深地区的城际合作机制，采用tod模式”时，你能想象到2028年深圳会是什么样子吗？