外媒：房产税是一种得不偿失的新制度

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文章来源“金融时报中文网”

德国波恩大学经济学博士沈凌:财产税不仅是对中国40年改革开放成果的征税，还会导致社会阶层分化，并引发对产权保护的质疑，最终阻碍中国经济增长。

财产税笼罩着中国的房地产市场，也是笼罩着中国改革开放40年成就的达摩克利斯之剑。因为在过去的40年里，普通人积累的家庭财富(603883，诊所股票)有一半以上集中在房地产上。中国的住房拥有率超过80%，远高于德国等发达国家。如果将来对房地产征税，它实际上将对普通人过去40年辛勤工作的成果征税。应该小心谨慎。

首先，开征新税需要一个能够为老百姓所认可的法律基础，这样才能获得老百姓的认可。正如一些专家认为的那样，只要政府有收入需求，就可以不顾法律原则任意征税。

那么，这个财产税合理吗？

许多专家以美国为例，认为这些发达国家正在对房地产征税。为什么中国不能？淮南是橙，淮北是苦，这个事实告诉我们，在不同的环境条件下，同一棵树会结出不同的果实。在像美国这样的发达市场经济国家，土地基本上是私有的。对房地产征税实际上是对房地产下面的土地征税。因为您的物业就在这个位置，并且享受着周围公共设施的便利，所以您需要付费。这是财产税的法律基础。你缴纳的财产税也用于改善社区公共设施，这进一步增加了你的土地价值(反映在房价的上涨上)。

然而，中国的土地并不属于所有者，而是由所有者从政府那里租用的。目前，该系统有70年的使用权，其中许多时间较短。前一段时间，温州有一些土地使用权的20年租期到期，居民在出售房地产时遇到了法律障碍。因此，从理论上讲，土地周边公共设施的改善所带来的土地增值不属于所有者。土地使用权期满后，国家有法律依据收回土地，或者重新评估土地，并以新的使用权价格再次出租。因此，作为土地的出租者，中国的房主为什么要为不属于他们的财产缴税？

中国政府在建立土地租赁制度时，并没有参照美国等市场经济国家，而是借鉴了香港的经验。由于香港当局最初向清政府租了100年土地使用权，所以不可能出售土地，只能转租。因此，香港政府向业主征收的类似物业税称为差饷，约为物业价值的2%，与欧美的物业税(约为欧美的2%)不可同日而语，所以有人认为是房屋租金税。现在，当中国政府出售土地时，它向香港学习，并保留手中的土地所有权；征税时向美国学习很容易，但不容易被广大人民群众所接受。

即使在土地私有的发达市场经济国家，也不是每个国家都可以征收美国式的财产税。例如，德国的房地产税是对房屋所在的土地征税，这种税是基于十多年前的土地价值。以这种方式计算的物业税，每年只是现时物业价值的千分之几，差不多等于香港。

那么，我们是否可以简单地向香港或德国学习，征收很低的物业税(千分之二)？这取决于征税的必要性。换句话说，改革和完善现行的土地契约制度，能否以较低的成本达到开征物业税的财政目标？如果可以，我们就不需要征收财产税。

首先，中国特色的土地租赁制度是适应中国当前发展需要的良好制度。

中国政府现行的土地租赁制度解决了发展中国家城市发展初期对资金的迫切需求，是适应当前发展阶段的良好制度，不可轻易否认。目前，存在一种不良的研究氛围，即没有具体分析该制度实现的前提条件，西方发达国家现有制度被盲目照搬。许多人认为应该征收财产税的一个潜意识原因是:美国、德国和其他西方国家正在征收财产税。为什么我们不能收集它？

这种逻辑忽略了:我们是一个高速城市化的发展中国家，地方政府对资金的需求是建设城市基础设施；发达国家地方政府的主要任务是维护城市基础设施。这两个不同的任务对资金的需求程度不同，建设成本远远高于维护成本。作为一个发展中国家，我国的金融市场并不像发达国家那样完善，因此从资本市场筹集资金相对困难且成本较高。

例如，如果一块土地价值100万元，物业税将按2%的税率征收，政府的年收入为2万元，这可能足以支付周围公共设施的维护费用。但是对于发展中国家的政府来说，现在需要的是建设新的公共设施。这样，资金需求不是2万元，而是100万元。那么可能的办法是政府借钱，从银行借钱，然后用未来的税收来偿还。这样，政府债券就形成了。

中国现行的土地租赁制度是在未来70年内一次性征收房产税，因此它只提供了建设新设施的成本，而不要求政府负债经营。如果房主不能获得70年的一次性税收怎么办？他们通过抵押贷款从银行获得资金，并在未来几年用个人收入偿还本金和利息。事实上，新地铁是通过向普通人借钱建造的，这导致了私人家庭债务。

因此，从本质上讲，这两种体系都向普通民众征税，以建设和维护公共设施。然而，不同的经济发展阶段意味着我们目前一次性征收70年的土地使用费更有利于快速城市化。

其次，用私人家庭债务取代政府债券是否更有效？

由于缺乏市场竞争，当政府发行公债建设公共设施时，很容易造成资源配置效率低下。假设政府在规划中犯了一个错误，公共设施是用公共债务建造的，但没有人居住，财产税无法征收，导致债务负担，这将必须由所有纳税人承担，而政府本身不能对此负责。

目前，中国政府的土地租赁价格是通过招标形成的。一块土地能否出租是由市场决定的，房东也要承担风险。一个地方的低地价是市场发出的信号:这里不需要大规模建设；如果这个地方的土地卖得很高，没有人住在那里，造成资源浪费，所有的纳税人都不需要承担风险，只有这些投资者不投资。

从这个角度来看，中国目前的体制更接近于市场经济，市场经济是一种利益和风险相匹配的资源配置体系，效率更高。

第三，许多人认为，现行土地租赁制度的缺点之一是，政府收到70年的一次性地租，用于建设公共设施。当这些钱用光后，未来将如何维护这些基础设施？然而，发达国家每年都按照财产限额征税，这可以保证地方政府获得稳定的财政收入。

但是这样的比较经不起推敲。在我国现行的土地租赁制度下，解决稳定的现金流不是不可能的。举例来说，政府可以规定所有土地契约中，基金的某个百分比(例如10%)应存入一个公共基金，作为日后的维修费用。实际上，政府已经使用了这样一个公共基金系统。例如，中国的房主在购房后必须缴纳公共维修基金，但目前该基金仅用于公寓大楼公共设施的维修。如果将这一逻辑应用于政府的土地收入，仍然可以解决市政府维护整个城市公共设施的成本，而且这种制度变革的成本远远低于开征新税的成本。

一旦强制设立公共维修基金，就相当于在未来几年对房地产征税，这将在短期内推高地价。此时，我们可以通过缩短拍卖土地的租赁期限来做灵活处理。

另一方面，在发达国家，每年征收财产税的制度可能无法保证稳定的现金流。因为当政府有财政支出需求(比如建造新的地铁)时，这超过了直接的财政收入，地方政府可以很容易地通过借款将未来的现金流转化为直接收入。这样，收支平衡还是有可能的。西方发达国家反复出现的政府金融危机就是这样的证据。我们为什么要重复他们的错误？

第四，通过征收财产税来控制房价比完善现有制度更容易。

在不取消原有税费的情况下开征新税肯定会抑制交易，有助于降低房价。但我认为这种抑制作用充其量是一次性的。征税之后呢？税率不是股票价格，它将是相对稳定的，不能一直调整。房价高低时有稳定的物业税税率；然而，目前的土地租赁制度是一种拍卖制度，其价格(实际上是70年的物业税税率)更为灵活，因此能够对房地产市场作出敏感的反应。因此，从调控房价的角度来看，是土地拍卖而不是刚性的房产税，更有利于市场调控。

例如，我们可以在高房价时期提高上述公共资金的存付比例。这样，就相当于提高了70年一次的房产税税率，有助于抑制房价；当房价低的时候，这个比例可以暂时降低。因此，从规范房地产市场的角度来看，放弃现有的低成本的好制度，建立一个低效率的新制度是不值得的。

事实上，几乎没有证据表明美国财产税有助于减少房地产泡沫的形成。比较美国和德国这两个典型的发达市场经济国家，我们可以发现，没有房产税(或房产税极低)的德国，其房地产市场的走势要比征收房产税的美国平稳得多。在过去的几十年里，德国以其低廉而稳定的房价而闻名。然而，美国经历了一场著名的房地产泡沫，引发了全球经济危机。德国的经验表明，解决房地产市场波动的唯一办法是在交易中征收重税，并提供大量住房，这与美国是否开征房产税没有多大关系。

最后，永远不要低估征收财产税的社会成本。

为什么我认为开征物业税的社会成本会很大？这不仅是对过去40年改革开放成果的征税，而且还会导致社会阶层的分化，也会导致对产权保护的质疑，最终阻碍中国经济的增长。对于试图复兴中国的现政府来说，这是一项非常危险的政策。

现在很多人猜测物业税会采用累进制，即多套房征税，第一套房免税。但这样一来，也许大型别墅的主人会利用这一点；甚至对多套公寓征税也可能对穷人不利。因为多套房通常用于出租。出租房屋的税收将不可避免地在房东和房客之间分摊，具体的分摊比例将由当时的市场条件决定。在大城市，随着中国城市化进程的继续，新的人口流入，租房需求略有刚性，那么税收负担将主要由租户承担。这是经济学最基本的真理。

综上所述，无论从政策制定的合理性还是必要性来看，开征物业税都不一定是一个好的举措，我们需要再次谨慎小心！