济南正研究制定相关规范 开发商靠精装修加价，难了

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◆经济先驱报首席记者王彦峰在济南报道

济南房地产市场正在进入精装房时代――越来越多的房地产成为精装产品，毛坯房成为“少数”。

精装房受欢迎的背后是开发商突破价格限制的迫切需要。“最大的推动力是打破价格限制。精装产品的开发可以以毛坯房的价格归档，然后以精装价格的一部分出售。一方面，它保证了利润，另一方面，它可以加快网上签约的速度。”济南一家房地产企业的一名中层人员4日告诉《经济导报》记者。

在此背景下，《经济导报》记者从济南市建设厅了解到，济南市目前正在研究制定精装修房销售管理办法，以规范精装修商品房市场。

“济南的精装房标准没有具体内容。未来有两种可能，一是规范精装房的流程，二是直接规定精装标准。前者对市场的影响不会太大，它更多的是关于规范市场发展的本质；后者可能会对当地房地产市场产生巨大影响。”合肥辉煌山东分公司副总经理许传明告诉《经济导报》记者。

精装房已经逐渐成为市场的主流

近日，济南市民梁女士正准备买房，她很困惑:为什么现在济南市场上精装房越来越多，而毛坯房却越来越少？

作为一个急需的家庭，梁女士买房的总预算约为150万元。她给《经济导报》记者算了一笔账:房价总计150万元，首付约45万元，贷款105万元。现在抵押贷款利率已经上调，通常比基准利率高15%。按照30年的还款期，每月需要偿还约6000元。她和丈夫的月总收入约为12，000元。家里的宝宝刚刚出生，一个三口之家正常的月生活费约3000元，加上每月2000元的房租，还款压力很大。

根据150万元的总预算，她将着眼于济南东部约1.5万元/平方米的房地产。然而，她走了一大圈，但她有点气馁:“没有多少房地产在15000左右。现在是精装修，据说价格超过17000元/平方米。”

梁女士选择了万达城作为她看房的第一站，这是东部的一个超级市场。以前卖的产品是毛坯房，价格是14500元/平方米。然而，物业顾问现在告诉她，该项目将是一个精装修产品，在未来，价格也增加了很多，与前期相比。后来梁女士来到万达城北的龙湖春江里城，那里的毛坯房价格在15000元到16000元/平方米之间，但这个项目的未来也是精装产品，价格可能在17000元/平方米以上。在唐野区鲁能泰山7号售楼处，物业顾问表示，该楼盘也将由毛坯房改为精装房，目前价格尚未确定。此外，周边的万科龙湖城灯、中新锦绣世界、唐久大厦等项目也将是精装产品。

变相涨价

上述房地产只是一个缩影。从去年到现在，精装房产在当地房地产市场越来越多。前述开发商向《经济导报》记者分析说，精装房产越来越多。一方面，由于开发商自己的产品正在升级，精装物业可以给买家带来更好的产品体验，为以后的装修节省很多时间，从而带来更多的溢价。另一方面，精装建筑的价格是可以分割的。例如，15000元/平方米的建筑可以按照10000元/平方米的价格进行网上备案和签约，剩下的5000元/平方米可以按照装修价格进行签约，这样可以加快网上签约的速度，从而加快开发商的资金周转。

正因为如此，济南房地产市场上甚至出现了毛坯房按精装房签约的现象:很明显是毛坯房，但开发商要求买家签订精装房的购房合同，其中一部分是根据毛坯房网上备案签约的，另一部分是根据装修费用签约的。

《经济导报》记者指出，将房地产价格转移到精装修、停车位和地下室并不是济南独有的现象。几天前，在Xi的安市场上甚至出现了一个非常精彩的案例:一个女人花了190万元买了一套房子，却不得不打包同时买了两个停车位，停车位总数达到了204万元。

“事实上，这些都是价格限制导致的价格扭曲。由于房价有限，开发商不得不将成本和利润转移到其他方面。相对来说，济南的市场控制还是比较好的，没有很特殊的情况。整体市场仍相对稳定。”许传明分析道。

未来影响待定

然而，济南的精装房产可能面临考验。《经济导报》记者从济南市建设厅了解到，济南市已经开始研究制定措施，规范装修房屋的销售行为。目前，该方法的具体内容和方向尚未公开。

参照其他地方已经推出的精装房销售方式，大致可以分为两类。一是规定精装的标准。例如，莆田市最近出台了一项政策，要求精装书的价格涨幅不得超过每平方米2500元。福州最近也发布了相关规定。房地产企业加价出售商品房或者收取备案价格以外的其他费用，以及收取政府规定的装修标准以外的装修费用，经认定为价格外加价违法行为的，由物价部门依照价格法的规定没收违法所得，并予以严肃处理。二是规范精装房的流程。例如，宁波市近日出台规定，要求建设单位为购房者提供参观交付样板房、介绍装修质量、装修材料和使用功能、与购房者书面确认交付商品房的装修内容和视觉质量等服务。

许传明告诉《经济导报》记者，目前还不清楚济南正在研究的规范将侧重于哪个方面，因此其具体影响尚不确定。“如果是为了规范流程和其他方面，这将是业界所愿意看到的；如果规定了精装标准，有些项目可能会陷入更困难的境地。”许传明表示，济南部分高价土地项目将于下半年进入市场，其土地成本较高，但其产品销售受到价格限制因素的影响。如果你想在未来保持利润，你需要避免精装的价格限制。如果精装标准仅限于死亡，这些项目将难以操作。