物管行业大洗牌：巨头资本蜂拥而入

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[摘要]深圳一位资深房地产评论员告诉《时代周刊》，物业管理一度被视为“低价值行业”，因为之前物业管理公司的可持续增长能力和商业模式并不乐观。

随着碧桂园地产(港股02007)在香港上市，资本市场又增添了一个地产生力军，同时也宣布地产行业将成为1000亿级房地产企业竞争的新舞台。

5月29日，碧桂园宣布，碧桂园服务股份预计将于6月19日上午9时在香港证券交易所开始交易。在三家5000亿级的房地产企业中，碧桂园成为第一个将房地产行业推向资本市场的“吃螃蟹者”。虽然万科地产没有具体的上市时间表，但其市场化运作早在2015年就开始了，至今已有三年。只有恒大的子公司金碧地产尚未宣布其资本化运营计划。

除上述三家公司外，在17家房地产企业的1000亿俱乐部会员中，绿城地产和中海地产(香港股票02669)率先登陆香港证券交易所，保利地产于2017年7月获准在新三板上市，绿地通过出售一家全资物业公司的10亿元人民币与雅居乐地产(雅居乐人寿(香港股票03319))达成合作关系。后者已于今年2月在香港证券交易所上市。

深圳一位资深房地产评论员向《时代周刊》表示，物业管理一度被视为“低价值行业”，因为之前物业管理公司的可持续增长能力和商业模式并不乐观。然而，安信证券指出，目前有7家房地产公司在香港证券交易所上市(香港股票00388)。一方面，我们可以看到，资本正以强劲的姿态席卷物业管理行业，大型企业正在对自己的业务进行围攻。另一方面，我们也可以看到物业管理行业的潜力。

3100万平方米的移动平均线

在"大规模时代"，房地产企业把"如何快速实现1000亿元"列为工作重点，作为房地产企业重要业务的房地产行业，也无一例外地进入了并购重组阶段。

以财生货(港股01778)为例。在香港上市后，该公司首先于2015年以3亿元人民币收购了开元国际100%的股权，然后于2016年收购了万达地产。雅生于2016年首次以10亿元收购绿地地产，随后于2018年以2.05亿元收购紫竹地产，万科地产于2015年收购卓虹地产和北京百佳地产，同年收购东莞卓胜地产...根据中国指数研究院的数据，从2015年到2016年，有300多家企业被百强物业管理公司收购，累计收购管理面积超过6.2亿平方米。

并购重组后，百强物业管理企业的平均管理面积从2007年的不足500万平方米增加到2017年的3163.83万平方米，管理项目从40多个增加到178个(光大证券(601788)(港股06178))。2017年，物业管理百强企业的市场份额上升至32.42%。

具体到企业，截至2017年底，恒大金碧地产共管理885个项目，管理合同面积近2.58亿平方米。碧桂园的物业合同管理面积约为3.295亿平方米，布局超过240个城市。彩生活签约管理2271个住宅小区，总建筑面积约4.04亿平方米。长城物业管理项目750多个，物业面积超过1.7亿平方米。截至2018年1月底，万科共有2429个物业合同项目，合同面积超过4.5亿平方米。

安信证券预计，资本对物业管理行业的关注将进一步提振该行业，资本青睐的公司将依靠资本实力不断拓展版图，充分发挥物业管理行业的规模效应优势。

中国指数研究院常务副院长黄宇表示，对于物业管理行业而言，目前的规模扩张仍是企业未来发展的主旋律。她指出，目前扩大百强地产企业规模的主要手段是兄弟公司的协助和市场拓展，以理性并购为补充，以平台产出和模式创新为有效补充。

新的融资渠道

中国投资咨询公司房地产行业研究员韩昌吉表示，大型房地产公司拆分房地产公司，单独上市。一是扩大住房企业融资规模；二是推进传统物业公司的改革，推进轻资产模式的拓展，提高盈利点。碧桂园还表示，房地产行业的拆分可以进一步强化公司控制结构，为碧桂园地产提供多元化的资本来源，为现有业务和未来扩张配置资金。

物业公司成为房企新的融资渠道，是因为物业合同期限长，现金流相对稳定。因此，随着2015年“Boss Capital世茂天成物业资产支持专项计划”的批准，房地产企业开始纷纷效仿，试图将物业管理业务证券化。

2016年2月，郭俊资产管理公司发布专项计划，支持敏捷物业服务债权和资产，未来五年，敏捷将旗下管理的部分物业的基金应收账款进行抵押，通过该专项计划建立了总面值11亿元的资产证券化。2017年9月11日，第一房产宣布公司非公开发行800万股，每股发行价格12.5元，募集资金1亿元，CDH、CICC等32名投资者参与认购。本次股票发行募集资金的目的是为公司启动收购、并购以及行业和相关行业的战略投资提供必要的资本储备。

" 2017年，共发行10只物业费abs，发行规模为121.56亿元."根据《东方金城研究报告》，物业费收入是abs产品还款的第一来源，物业服务合同的期限和类型、历史收款率、物业类型、物业分散程度和关联交易比例是影响基础资产未来现金流稳定性的重要因素。

在一些企业看来，资产证券化的物业收费不仅可以显著降低融资成本，还可以盘活现有的物业管理资产，提高物业服务企业的资产流动性。