不做房地产？小米雷军的“十亿埋伏”

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在香港交易所推出“同股不同权”之后，小米成为首个拥有“早期用户”的独角兽企业。5月3日，小米集团向香港证券交易所提交了ipo申请。有一段时间，小米的估值及其“掌门人”雷军的净资产成为爆炸性话题。

随着小米上市招股说明书的披露，小米的物联网霸权也已向公众传播。作为一名注重“感情”的企业家，雷军为小米的上市写了一封公开信。在公开信的开头，雷军强调小米是一家以手机、智能硬件和物联网平台为核心的互联网公司。

长期以来，雷军的投资困惑不解，外界也有不少传言，包括“小米进军房地产”。然而，雷军不止一次公开否认了这一点。“小米没有进入房地产行业的计划。我们相信专注于并且只做我们能做好的行业。”

然而，不做房地产开发并不意味着“Reebs”与房地产无关。在“房地产+”概念兴起的时代，小米推出的智能家居已经成为房地产下游的一个分支。雷军涉足“房地产+”并不仅限于小米的智能家居业务。据时代财经介绍，早在2015年，雷军背后的投资公司顺伟资本就开始投资房地产相关企业，迄今已耗资数十亿美元。

赌公寓、中介和装修

“小米，金山软件董事长。爱好是天使投资。”这是雷军在微博上的个人资料。这位“天使投资人”在2011年为他的“爱好”搭建了一个平台。雷军成立了一家名为“顺威资本”的风险投资公司，意为“利用潮流”。他也是顺威资本的创始合伙人和董事长。

顺威资本随后的投资表明，尽管投资被视为一种爱好，但与专业投资者相比，雷军的敏锐度一点也不差。2014年9月，长期租赁公寓市场发生了一件“大事”，但尚未形成气候。雷军的子公司顺威资本投资了1亿元人民币在友邦国际青年公寓。

你知道，在那个时候，长期租赁公寓的形式仍然是有争议的，它的规模和受欢迎程度远远低于今天。雷军的上亿投资让业界一片哗然。受到雷军青睐的优佳被命名为“小米公寓”，并在业界一夜成名。

在资金和名气的支持下，优游+很快开始在一线城市扩张。2015年，友+分别在北方、上海和广州投入运营3000多套住房。从外界来看，雷军一直有一个“小米公寓”的梦想，但他把这个梦想寄托在你身上。

2015年4月，在“您+北京苏州桥青年创业社区”的开幕式上，雷军亲自为您+助阵。“当我24年前来到北京的时候，我也住在地下室和农舍里，所以我明白家在每一次北移中的重要性。我有责任帮助这些年轻人，这就是我为什么投资于你+”

在你+的第二轮融资中，顺威资本又投资了3000万美元。由资本支持的You+迅速决定在2015年冲刺2万套住房，并在2016年将住房数量更新至10万套。然而，该计划并没有像它那样迅速改变。2015年8月，友+北京苏州桥店被指“实物照片不一致”、“租金略高”、“服务差”，友+陷入诚信危机。

然后，雷军和你+的交集越来越少，你+开始变得低调。you+与雷军的最后一次会面是在去年10月，当时小米旗下的精品生活电子商务平台Youpin首次举办了一个专为年轻人设计的线下市场，地点选择在you+国际青年社区。

据媒体报道，优+已在北京、上海、广州、深圳、福州、成都、天津、杭州等城市部署，在麦地研究院近日发布的“2017年中国长期租赁公寓品牌50强榜”中名列第一。

虽然你+和雷军有很多交集，但并不是房地产相关领域投资最多的。在顺威资本的投资中，专注于“网上房产中介”概念的爱五五是融资轮次最多的公司。

爱五加五是由来自Tudou.com的三位互联网新贵李永金、邓伟和郑武于2014年3月创立的。到目前为止，他们已经完成了天使E轮的融资，顺威资本参与了B、D、E轮，分别投资了数千万美元、1.2亿美元和1.5亿美元。

从上亿美元的投资金额可以看出，顺威资本认可了爱屋基，爱屋基的早期开发确实给投资者带来了很多惊喜。这家互联网中介打出“租户无佣金”的口号，短短几个月就站在了行业的前列，成立18个月，就发展成为估值超过10亿美元的独角兽企业。

然而，在“快”这个词下，机遇和危机并存。通过烧钱赚取漂亮的数据后，艾伍武面临着利润困难和资源损失的困境。爱屋及乌曾大胆宣称要“杀了连锁住宅，颠覆整个中介行业”，现在已从前三名逐渐跌至前十名。

当然，在雷军和小米的房地产蓝图中，你是否+或爱你的房子只是一个小难题。时代财经在查阅顺威资本的投资细节时发现，顺威资本涉足了长期租赁公寓、房地产中介、家居装修、家居装饰等领域，投资企业或项目有14家，其中有很多知名度较高的互联网房地产公司，如友邦、elab等，总资本超过30亿元。

智能家居的“房地产+”

如果雷军把投资长期租赁公寓、房地产中介和家居装修作为自己的“爱好”，那么智能家居领域更像是他的“主业”。

5月3日，李嘉诚的子公司昌河集团宣布与小米进行战略合作，包括将小米的智能手机、智能硬件和生活用品引入长江和记在全球的电信和零售部门。

值得一提的是，有香港媒体报道称，当昌河集团联合董事总经理霍建宁被问及昌河是否会入股小米时，霍建宁回应称，他有意入股小米。如果昌河成功收购小米，这意味着小米离房地产更近了一步。

智能家居无疑是小米进入房地产行业的有利切入点。2014年，智能家居的发展如火如荼，小米想要分一杯羹。因此，小米在它的第一个路由器中串联了房地产下游链，并盯着国内的房地产巨头。

华润置地是小米的第一个合作伙伴，双方已经在华润北京项目上联合测试了智能家居。同年11月，小米与南京殷诚房地产达成战略合作，在南京3000个当地家庭开展小米智能家居体验活动。

为了增强在智能家居领域的优势，小米试图与美的“控股”，并在美的投资12.66亿元人民币，希望双方能共同打造智能家居。然而，双方的合作并没有大规模展开，小米最终选择了“单干”，形成了一个以智能硬件产品为重点的完整闭环。

随着智能家居系统的发展在不断完善，小米也在准备拓展其智能家居业务。该公司宣布，2015年将选择10家开发商合作开发智能家居业务。

然而，根据公布的信息，只有华润、殷诚、金茂、郑融、金地和昌河与小米达成了合作。其中，金帝可以说是小米的“最佳合作伙伴”。2015年6月，金谷与小米在杭州召开联席会议，宣布推出小米智能家居系统。后来，金谷天京和金谷悦天霞都采用了小米智能家居系统作为精装标准配置。

虽然从表面上看，小米与开发商之间的合作并不像预期的那样，但这并不影响小米智能家居帝国的发展。据未来产业研究所发布的《2017年中国智能家居产业现状分析及未来发展前景预测》报告显示，中国智能家居市场以互联网巨头蝙蝠为首，其次是联想、JD.com、小米和魅族。

小米的招股说明书还显示，在过去三年中，“物联网和消费产品”(即小米智能家居和小米百货)在小米收入中所占的比重越来越大，分别达到13%、18.1%和20.5%。从2015年到2017年，小米的收入分别为668.11亿元、684.34亿元和1146.25亿元，这意味着去年“物联网和消费品”的收入超过了200亿元。