2018年 买房还是买股？当然是……

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作者:斧王保护协会

来源:香港股票

投资像山一样古老。以前发生的事现在会发生，将来还会发生。

-杰西·利弗莫尔

最近，港股和a股的房地产又准备搬家了。有朋友问我炒股是否有一定的获利机会，是否可以大胆卖房子买炒股。事实上，这个问题并不新鲜。当我们看到飞涨的房价时，很多人会问:我们能买到这么高的房价吗？

我开门见山地抛出了结论:在2018年买栋房子，大胆地买下来。

▌一号，

如果中国家庭被视为一家公司，那么这家公司资产负债表上最大的资产就是房地产。据西南财经大学教授李赣称，房地产占中国家庭资产的68%，在北京和上海占85%，在美国仅占36%。

为什么中国人只喜欢房地产？透过现象看本质。中国人爱房地产，这与传统文化中土地的迁址有关，但更重要的是，这与中国房地产的特殊性、中国金融市场发展水平低以及投资品种有限有关。

投资，目的是追求收益，最好是稳健的。

为什么房地产是最好的投资目标？下图是过去十年主要资产的收入图表，只有房地产是多年来实际回报率最高的唯一资产。除了2014年同比下降2.18%之外，其他年份都在上升，更重要的是，有一半时间处于上升的顶端。请注意，图中的收益都是纯收益。如果考虑杠杆作用，购房首付一般为30%，也就是说，房地产投资的实际收入可以放大三倍。

年轻人不买房子，但是老人是悲伤的，奶酪人。

看看了解天文学、地理学和金融宏观的股市农民工。他们在二级市场努力工作。2007年，股市是6000点，而房产被卖掉，满仓；2015年，股市达到5000点，被中国满仓以8倍杠杆收购。他们也想有一匹漂亮的马和一个金色的马鞍，他们还想建一座漂亮的房子。然而，如果他们在错误的地方做了错误的事情，他们将不可避免地死去并去中国，英雄眼里会有泪水。

更重要的是，房地产的波动性也是最小的，这是一个居民可以大胆增加杠杆的领域。和其他投资品种如原油、债券和股票市场一样，我相信很少有人敢借钱购买。抵押贷款利息多年不超过5%。如此低的资本成本也是普通人有机会以低成本增加杠杆的唯一资产。因此，许多人的房子被称为“房票”，这意味着当他们买房子时，他们上了增加家庭资产价值的火车。

想象一下，一个有一点钱的人可以选择分配的资产非常有限。过去十年a股的投资回报是有目共睹的，波动性仍然很大。港股表现较好，但过去没有渠道。现在有香港沪港通，比以前好多了；债券收益率几乎为零。房地产是唯一既能盈利又能稳定的资产。如果你错过了过去的十年，你将错过大国崛起的一半；如果你错过了接下来的十年，你会错过什么？

其他人会说北京的租售比不到2%，但这是与最新的房价和租金相比较的。如果房产被提前分配，目前的租金甚至可以支付以前的月租金，回报远远超过a股的股息收益率。

当然，指责你在过去十年里是否买了房子没有什么意义。对我们来说，在新的一年里我们是否能买到房产才是我们真正关心的。

房地产是必需的

房子是用来居住的。中国人口众多，住房需求巨大。最重要的是，城市化刚刚过去一半。有人问，每个人都买得起这么贵的房子吗？抱歉。你负担不起并不意味着别人负担不起。仅仅因为别人负担不起，并不意味着他的父母和祖父母负担不起。请记住，中国80后和90后都是独生子女，他们的房子不是一个人的事，而是双方三代父母的事。当80后和90后涌向大城市，尤其是一线和二线城市时，买房不是一代人的事，而是全国人民的事。

这就是秘密，不管房价有多高，房子都会卖得很好！

在中国，自1998年房改以来，商品房市场的历史只有20年。到底建了多少座商品房，真的足以应付强大的“进城”大军吗？

我们仔细观察以下数字，在过去的五年里，商品房的销售面积一直在下降。其中，除了2015年政策放松期有所增加外，其他年份的销售面积一直在下降。也就是说，在过去的五年里，为了应对无止境的城市化人口，我们选择了不增加这一消费群体的供给，而是不断抑制他们的需求。我们知道活火山终究有一天会爆发。

▌ 2号，

有人说，房地产的风险来自政策调控带来的流动性风险。他们认为，这次政府的铁腕政策将会把房价一扫而空。接下来，让我们回顾一下这一轮的房地产调控，并把它放在十多年的调控史上，看看你所期待的场景是否会到来。

本轮监管的故事始于2015年下半年。我们可以看到，一线和二线城市的房价从2015年底开始迅速上涨。当时，排队抢劫房屋的场面比比皆是，城市之王一个接一个地来了。

面对飙升的房价，2016年10月，经理出手了。

出台了一系列限制土地和贷款的政策。将在两百匹马力的高速飞奔价格中途停止。然后，房价开始下跌，并向侧面回落。2017年3月，政府再次增加了新的调控政策，如销售限制，并禁止买家在规定的时间内出售。截至目前，全国已有近50个城市实行限购，限购期已达到15个月。

从调控效果来看，房价可以说是优秀的党性，不涨就不涨，政府的有形之手可以治病。然而，实际结果是，主要城市的房价开始横向上涨，或者回调，与年度涨幅相比，调整幅度可以忽略不计。

但是杀死1000个敌人，损失800个。监管不是常规手段，地方政府对监管怨声载道。

1994年，由于分税制改革的不彻底，中央和地方政府在财权和行政权方面并不匹配。据统计，中央财政收入占财政总收入的50%以上；就支出而言，中央政府占不到20%。为了发展经济和改善人民生活，地方政府不得不通过卖地和向银行借钱来谋生。

数据不会说谎。通过对以下数据的调查，我们可以发现，限制城市的财政转移支付比例和限制城市、限制省份的土地资金比例都远远高于全国平均水平，且依赖性较强。换句话说，地方政府是高房价的最大受益者。土地是地方政府的血液。

因此，地方政府当然乐意看到房价上涨，这样他们就可以乘着房价上涨的直升机大幅提高土地出让金。然而，在全国各地，一面旗帜。当中央政府决定监管时，他们也必须采取行动。

但现在，限购期长达15个月，等待大米被吃掉的日子不能再拖了。过于依赖土地为生的地方可能必须首先放松。

从宏观上看，不仅地方财政收入，而且整个经济发展都高度依赖房地产。

房地产对国内生产总值增长的贡献率达到6%-9%。房地产除了对第三产业的附加值有直接贡献外，对第二产业的建筑、水泥和家电也有明显的拉动作用。据估计，房地产及相关产业对gdp增长的贡献率为35.7%。从过去的经验来看，房地产也是中国保持经济稳定的主要手段。每当经济疲软时，就会牺牲房地产来促进经济增长。通过放松房地产和刺激经济，我们将尽最大努力。

对比历年房地产调控和房价走势，可以发现房地产政策周期约为24-36个月，其中政策严控周期约为20个月，其余时间为暴涨期。同样的故事发生在2007年、2009年、2013年和2015年。到目前为止，自2015年底以来已经过去了15个月。

此外，作者最近看到了下面的图片，在其中读者可以理解其含义是什么。

经过两年的疯狂销售，房地产库存创下2015年以来的新低。

从下图数据可以看出，房地产库存持续下降，销售强劲，去化学化周期明显缩短。前十名城市的去化学化周期只有8.5个月，而一些三、四线城市甚至不到6个月。

这一点也可以从上市房地产企业看出。以房地产行业上市公司为观察样本，计算以存货占总资产的比例衡量的房地产企业存货情况。

从数据来看，从2011年到2015年底，上市房地产企业的绝对库存水平明显处于历史高位，这与统计局公布的待售面积相互印证。在这一时期的上半年，房地产企业的库存不断堆积和上升。2014年9月之后，库存水平开始下降。经过这一轮去库存化，到今年第三季度，上市房地产企业的库存水平甚至低于2009年底。

在这种库存状况下，一旦政策放松，房价会往哪个方向走？

事实上，房地产调控是为了调节房价调控的需求。限制购销就是在河里筑坝，不能改变水的流向。看起来下游的河流较少，但实际上它只是形成了一个堰塞湖。一旦漏洞被打开，这将是报复性的上涨。毕竟，在调控期间，由于没有购房资格而不能买车的需求是积压的。当调控放松时，这些要求就会得到反映。

-结论

前几天，朋友圈疯狂转发“任志强:2018年楼市不会涨，我会来看的！尽管这篇文章被怀疑是标题党，但任宗对明年房价的判断同样尖锐而深刻。任志强判断，过去10个月的监管实际上抑制了市场需求；随着地方政府越来越紧张，房价将会越来越高。

我也很欣赏任老的观点。归根结底，关于房子的事情仍然是一句老话:不是你不报告，而是现在还不是时候。