低毛利高负债，大发地产挑战港股IPO

本篇文章2496字，读完约6分钟

面对竞争加剧、融资紧张的环境，上市已成为住宅企业扩大规模的必然选择。与受到严格监管的a股相比，香港最近成为大多数未上市房地产企业进军资本市场的首选。

近日，业内鲜为人知的地产公司大发地产向香港联交所提交上市申请。它是一家有着25年发展历史的房地产公司。总部设在上海，业务集中在长三角地区，累计开发面积超过500万平方米。

对于大发地产冲刺资本市场，业内人士并不感到意外。一个月前，鸿阳地产也在香港上市。自去年以来，三盛、傅生和郑融先后在香港上市。种种迹象表明，目前的中小房企正在香港掀起新一轮上市浪潮。

然而，与上述房地产企业相比，大发地产的规模略逊一筹。过去三年，大发地产的毛利率低于行业平均水平，分别为15.9%、18.1%和14.9%。去年房产销售的毛利率只有13.6%。由于毛利率低、规模小，大发地产的上市显然将面临更大的挑战。

3000亿“生存门槛”

大发地产在温州成立，然后在上海成立，至今已有25年。然而，在过去的几年里，大发地产的名字并不广为人知，最近因为人事变动而出现在行业的视野中。

大发地产董事长葛

今年1月，世茂前执行董事廖庐江加入大发地产担任首席执行官。廖庐江先后在龙湖和世茂工作过，有着丰富的管理经验。廖庐江是世茂为了冲刺数十亿而推广的erp系统的负责人。

经过20多年的低调行为，人们突然以高调的方式挖了出来，大发地产的规模意图也暴露了出来。然而，“规模”扩张可能不是一件容易的事。根据上市申请，过去三年，大发地产的收入分别为6.035亿元、5.757亿元和43.2亿元。

显然，不足100亿元的收入无法与大型房地产企业相比，更别说在数百家房地产企业中抢占一席之地了。但有趣的是，规模不到100亿元的大发地产有着非凡的勇气。今年，它提出了达到1000亿元的目标，甚至高喊要在未来五年达到3000亿元。

“我们的目标是花1000亿元，布局全国。我们很久以前就计算过了。五年后，大约3000亿元是生存的门槛。只有当我们达到这个规模时，我们才能有发言权。”廖鲁江认为，能否跨越这个“生存门槛”，取决于企业的决心和意愿，以及企业是否找到了实现这一目标的途径。

从100亿英镑到1000亿英镑的飞跃可以在没有口号的情况下实现。廖庐江还了解到，大发地产在过去几年里被团队甩得太远了。“大发曾经有过一个糟糕的项目，这是小企业发展过程中的一大风险。对于小企业来说，试错空并不大，尤其是对于数百亿的企业。最近这一波没有赶上，所以我们落后了。但我相信，只要你做好准备，机会总是有的。”

事实上，在大发地产20多年的发展历程中，其城市布局和土地储备都非常有限。根据大发地产上市申请，截至2018年2月28日，大发地产拥有28个多元化项目组合，包括20个住宅物业、3个商业综合体建筑和1个办公楼。其中，5个项目位于上海，19个项目位于江苏、安徽、浙江，土地储备总建筑面积约172.28万立方米。

显而易见，172.28万平方米的土地储备无法撼动1000亿元的规模，大发地产快速获得土地迫在眉睫。然而，近几年来，随着开发成本的上升，大发地产的财务状况不容乐观。2015年和2016年，大发地产分别净亏损1.498亿元和1.686亿元，直到2017年亏损局面才得以扭转。

在这种背景下，廖鲁江赌上了“合作”。在一次演讲中，他承认大发地产在前进的道路上没有多少时间，但通过与房地产公司、资本和政府的合作，它可以为自己开辟一条“捷径”。

至于战场上的合作，廖鲁江准备把它放在第三、第四条线上，甚至放在较低层次的城市里。在他看来，未来的政策将趋于稳定，而避免与知名房企竞争的四线城市也相对清晰。“目前，‘外部条件’已经具备。要做的是抓住这个趋势，为未来的模式而奋斗。找你自己的地方。”

根据大发的计划，未来在深入培育长三角的同时，还将关注华南、华中、西南和西北市场。

新一轮住房上市潮

“登陆资本市场可以使房地产企业获得更加高效便捷的融资渠道，这对其规模发展和绩效至关重要。自去年下半年以来，三盛、富顺和郑融相继在港上市。现在，鸿阳、大发等房企也相继到香港证券交易所上市，标志着新一轮房企在香港上市的开始。”

据嘉里研究中心的朱一鸣介绍，自中国房地产市场发展以来，几乎所有的前30名房地产企业都完成了上市，前50名房地产企业的上市率接近80%，而且大部分都选择在香港交易所上市。此外，从以往的案例可以看出，大多数房企上市后在规模上都取得了很大的突破。

资本是住宅企业成长的重要支撑。因此，房企的上市浪潮与金融环境的变化有关。上一轮房地产企业上市出现在2012年至2014年。2012年，房地产市场受到调控，房地产市场交易量大幅下降，金融环境趋紧。在紧张的环境下，中国证监会关闭了a股上市渠道，这让房企雪上加霜。

为了筹集资金，内地房地产企业开始关注港股平台，希望通过在香港上市开辟海外融资渠道。据时代财经不完全统计，2012年至2014年，徐汇控股、新城发展、当代地产、时代地产、龙光地产等十多家房地产企业均在港上市。

“在整个紧缩和严格的行业环境下，来自资本市场的直接融资可以为住宅企业带来持续的金融支持，有利于住宅企业的规模扩张和国家布局的实现。相当一部分在上一轮上市中完成上市的房企也成为了第二梯队房企的骨干。”朱一鸣说。

类似于上一轮上市浪潮出现时的市场背景，如今，在严峻的考验下，房企正奋力上市a股。根据中国证监会最新发布的《发行监管部ipo审核工作流程及应用企业》，截至2018年4月26日，万达、R&F、惠今、首创的IPO排队排名分别降至第91、92、94、97位。几个月前，这些房地产企业还在50至70家之间徘徊。

创新东方董事长肖水龙指出，由于政策限制，a股上市难度较大。因此，更多以市场为导向的港股对准备上市的企业更有优势，简洁的上市要求更便于企业操作。

「自今年年初以来，香港正大力推行机构改革。从“同股不同权”等针对性政策的出台，可以看出港股上市门槛越来越低。再加上高审批效率和相对容易融资的优势，有巨大资本需求的房地产公司当然更愿意将其作为资本市场路径的主要选择。”