北京多校划片左右学区房价格 部分学区房价或迎大调整

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4月底，北京几个区县宣布了2018年义务教育招生政策。其中，高质量学校集中的东城区和海淀区，被认为在实施多校区划区政策后，对上述两个城区学区的房价有很大影响。

“我今年不打算买它。在过去的两年里，每个地区的义务教育招生政策一直在变化。我原本打算收购德胜地区。这个地区的教师是平衡的，可以说没有弱点。然而，考虑到当前政策的不确定性，不排除在未来重新描述。例如，毗邻的展览路校区和德胜校区将合并和重新划分。一旦学区溢价损失，房价可能会降低30%以上，风险也太高。而且现在还没有孩子，所以我想等到政策明确之后。”谢女士告诉《证券日报》记者，她计划在不久的将来换房。

让谢女士担心的是，北京几个区县在4月底宣布的2018年义务教育招生政策。其中，高质量学校集中的东城区和海淀区，被认为在实施多校区划区政策后，对上述两个城区学区的房价有很大影响。虽然谢女士最初计划买房的西城区尚未出台全区多校划线政策，但外界也认为近期很有可能会跟进，造成房价波动。

“原来与最好的学校相对应的学区的价格将来肯定会降低。在过去，未来主人的孩子将有更多的机会进入名校，价格应该会稳步上升。毕竟，就东西方城市和海淀而言，他们的教师队伍总体上是强大的，该地区没有差的学校。”长期关注学区的市场分析师表示。

关于学区价格的多校讨论

随着招生季节的到来，北京六区和通州区的义务教育招生政策已经全部出台。尤其是西城区、东城区和海淀区的相关政策的变化，直接影响了各自地区学区的房价走势。

根据东城区的相关政策规定，实际登记入住的住宅房屋的不动产权属证书为2018年6月30日后取得的家庭。从2018年起，这个家庭的学龄儿童将通过计算机分配分配到学校。

同时，海淀区4月28日发布的2018年义务教育招生政策显示，海淀区将稳步推进单校制与多校制相结合的招生模式。从2019年1月1日起，如果新登记的海淀区房屋并取得了房屋产权证，将不再对应一所学校，实行多校制。

这也意味着在东城区，所有在今年6月30日以后获得房产证的学龄儿童都被划入多所学校，而原来对应的优质小学区也不再能保证100%的业主子女进入优质小学。另一方面，海淀区将这项规定推迟到2019年实施。今年，海淀区的“从小到大”仍将基本沿袭单校抄写员的做法。

对此，业内人士普遍预计，东城区的优质学区将在5月上半月出现一个小高潮，6月后将进入一段沉寂期。海淀区的情况类似，只是因为相关政策要到2019年才会实施，所以相应的交易高峰期会延长。

“至于价格走势，不一定是大幅上涨。毕竟，这次购买的业主可以保证他们的孩子能够进入高质量的名牌学校，但是当他们将来再次出售时，就没有必要了。业主在购买时会更加担心。”上述知情人士表示。

租房对市场影响不大

值得注意的是，由于相关政策首次明确了以北京为基地的租房家庭将参与多校抄写员，相应地区的租房价格是否会上涨也引起了人们的关注。

根据北京市教育委员会关于2018年义务教育招生工作的意见，长期在非户籍地区工作和居住的北京户籍家庭的适龄儿童，只要符合连续单独租房且实际居住在同一地区3年以上，在房屋租赁监管平台登记，且配偶一方在该地区合法稳定就业3年以上的条件，即可在同一地区接受义务教育。具体办法由区人民政府结合实际情况制定。

例如，根据东城区的情况，非东城无房户如果长期在东城区工作和生活，且符合在东城区同一地址租房且实际居住3年以上、在房屋租赁监管平台登记、配偶一方在东城区合法稳定就业3年以上等条件。一、申请东城区义务教育，必须在焦毅办事处申请登记后参加适龄人口信息采集。经过相关部门的联合考试，多个学校通过计算机分配入学。

同时，申请人及其配偶的产权(包括商品房、安置房、经济适用房、直管公房、小产权房、自住房及其他任何使用性质的房屋)交易和转让记录由北京市房管部门审核。此外，家长在校期间仍需在东城区生活和工作，即在东城区适龄儿童接受义务教育期间，申请人应实际居住在东城区，在东城区有合法稳定的工作，并正常持续缴纳社会保险。

其他区县的规定与东城区相似，但在租房方面，通州区和丰台区只要求“单独租房，实际居住3年以上”，不要求在同一地址租房。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，租房入住对无房户来说肯定是有利的，但由于一些限制，并不是很多人能真正满足所有政策。

“而且在北京学区的学校里有一个排名。排名第一的是“本小区的住宅+法定监护人的产权”；第二个顺序是“本地区户籍+四旧产权”，排名标准是“按户籍长度”，即“自报名当年4月30日起申报5年”；第三个顺序是“非本地户口+该区域法定监护人所有产权的房地产”，排序标准是“按产权长度”，以获得产权证书的顺序。”张大伟说:“好学校的生源很紧张，租房者在录取顺序上排在最后，进名校的希望很小。”。

因此，张大伟认为，这一政策对当前市场影响不大。“北京无房户数量少，主要集中在教育资源丰富的西城区、海淀区、朝阳区和东城区。北京这些地区没有户籍，义务教育也可以在户籍所在地完成。”。

此外，在西城区和朝阳区实施“一个学位六年”政策后，通州区和东城区也将从今年开始实施该政策。也就是说，在六年内，只有一个“从小到大”的孩子可以在同一实际居住地址入学。

此外，北京市教育委员会已明确表示，将加强部门间的联动考试，区教育委员会将会同有关部门共同审核录取资格。特别是对本市无房户籍、合法稳定工作、实际居住等情况的检查，重点是检查过道房、车库、空挂户等。不符合实际居住等条件的，不得作为入学资格。

“最近的政策确实正在逐步拉平由于教育资源分配不均而造成的学区与非学区之间的巨大价格差距，但在短期内，一些高价学区仍将存在。”张大伟说。