丹东：东北边境小城的房地产躁动 新区房价大涨

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新闻背景

3月25日至28日，朝鲜劳动党主席、国务院主席金正恩对中国进行了非正式访问；4月21日，朝鲜宣布将从现在起停止核试验和洲际试验，并将放弃北方核试验场，集中一切力量进行经济建设；4月27日，金正恩与韩国总统文在寅举行会谈...各种迹象表明，半岛局势正朝着好的方向发展，国际社会看到了半岛和平的曙光。

人们普遍认为，朝鲜半岛的局势趋于稳定，朝鲜将尽一切努力发展经济，这将有利于位于东北边境的辽宁省丹东市。此前，丹东对朝贸易进出口总额占全国对朝进出口总额的近70%。

4月25日，丹东市房地产登记中心发布了《通知》，称:“最近，由于房地产登记业务大幅增加，超出了我中心每天办理260项房地产登记业务的能力，以避免人群和企业的拥挤和早起。排队现象，从今天起，预约号将实行。”此举让外界关注丹东的房地产市场。

丹东市房地产登记中心为什么选择现在发布通知？半岛局势是否导致丹东房地产市场出现新变化？丹东从其他地方购房的人数有没有急剧增加？为了澄清这些共同关注的问题，4月28日至4月30日，证券时报E公司的一名记者前往丹东进行采访，试图勾勒出丹东房地产市场的真实情况。

引人注目的通知

4月28日，五一假期前的最后一个工作日，丹东的室外温度在9到20度之间，让人感觉很舒服。按照以往的惯例，从小长假的第一天起，旅游城市丹东将迎来大批游客，酒店住宿价格也将大幅上涨。与往年不同，丹东不仅接待了大量的游客，也接待了相当数量的游客。

4月28日12点，证券时报E公司的记者下了火车，直接前往丹东市房地产登记房屋交易大厅。记者在大厅里看到，虽然是午休时间，大厅里仍然有三四十个人坐在椅子上等着做生意。4月26日发布的最新通知张贴在大厅的几个显著位置。与4月25日发布的“通知”不同，最新的“通知”称“从现在起，预约号将延期。如果发布了日期，则第二天的约会号码将被推迟。以此类推，不会有选择性的任命。”

房地产咨询办公室一位负责发放号码的工作人员说，现在每天可以发放200多个号码，4月28日的号码都是前一天13: 00左右发放的，5月2日大约还有20到30个号码。“因为最近做事情的人太多了，他们只能采取预约的方式。”这名工作人员说:“即便如此，工作人员每天都要加班到很晚。”

最近，房地产登记企业的数量急剧增加。是不是因为朝鲜半岛的局势趋于稳定，吸引了大量外国人来丹东购房？对此，丹东市房地产登记中心负责人给出了否定的回答。“丹东有一批已经竣工验收的建筑，最近集中办理了业主的产权。仅万达就有1500多个家庭。再加上处理业务的其他公民，最近的工作量突然增加了。”该负责人表示，据我们了解，目前房地产登记业务大幅增长，这与外国人来丹东购房无关。

“在朝鲜宣布放弃核计划后，许多外国人开始来丹东看房买房，但大多数人还没有办理产权手续。目前，房地产登记业务大幅增加，这确实是由于一些地方房地产项目的集中办理造成的。”一位房地产经纪人说。

经济与半岛局势有关

丹东位于东北亚经济圈、渤海经济圈和黄海经济圈的交汇处，与朝鲜新义州隔江相望。它是中国对朝贸易的最大港口城市，也是国家特许访问朝鲜的旅游城市。作为连接中国东北和朝鲜半岛的重要节点，其战略地位十分重要。

在辽宁当地人看来，中朝关系的改善、半岛局势的稳定以及朝鲜经济的全面发展，都将为中国东北边陲城市丹东带来实实在在的好处。

“丹东的经济发展与对朝贸易密切相关。丹东的经济结构高度依赖与朝鲜的贸易。如果中朝贸易发展得好，那么受利益影响最大的中国边境城市应该是丹东。”辽宁省社会科学院半岛问题高级专家、研究员吕超在接受记者采访时说，从历史的角度来看，丹东的经济发展是波浪式的，有峰有谷，中朝经贸关系发展比较好。当时，丹东的经济发展比较好；当中朝贸易受挫时，将会影响丹东的经济发展。

例如，吕超说，当“两岛一桥”第一次开发时，丹东的经济形势立即显现，房地产价格也上涨了，尤其是丹东新区的房地产市场特别好。然而，随着朝鲜金平岛的缓慢发展，新中国与朝鲜的鸭绿江大桥未能如期通车(该桥原预计于2014年7月竣工通车)，直接影响了丹东当地的经济发展。

虽然目前半岛局势已经稳定，但短期内难以对丹东经济产生实质性影响。“联合国对朝鲜的制裁尚未解除。目前，朝鲜仍受到制裁。因此，如果不无视联合国安理会的制裁，中朝之间的经贸关系就无法恢复。”辽宁一些当地人告诉记者，短期内，半岛局势对丹东经济增长的拉动作用有限。

今年3月底，记者通过电话采访了丹东当地的房地产行业。当时，丹东新区的平均房价是4000元/平方米。“丹东新区的平均房价曾经接近6000元/平方米。然而，由于新中国和朝鲜的鸭绿江大桥从未通车，新区的房价一直在下降，一些在建建筑也处于暂停状态。”在丹东从事房地产业的张宇(化名)表示，丹东新区能否发展，丹东新区房价能否继续上涨，取决于半岛局势是否稳定，新中国与朝鲜之间的鸭绿江大桥能否通车。

张宇认为，如果新中国和朝鲜之间的鸭绿江大桥能够通车，联合国能够解除对朝鲜的经济制裁，那么丹东老城区的绝大部分物流业务将转移到丹东新区。由于丹东对朝贸易的进出口总额占全国对朝进出口总额的近70%，这意味着对朝国内贸易的绝大部分必须通过丹东新区海关进出。

“丹东对朝鲜半岛局势的变化相当敏感。毕竟，这座城市的经济与半岛局势密切相关。今天，朝鲜宣布将放弃核武器，全面开展经济建设，让人们看到新中国和朝鲜开通鸭绿江大桥的希望。”张宇说，最直接的表现是丹东新区的房价明显上涨。

丹东新区的房价大幅上涨

“丹东有山有水，它的消费水平不高，它的生活节奏不快，而且它更适合居住。过去几年，很多外国人来丹东买房，甚至有些北京人选择在丹东买房。”张宇说，近年来，由于半岛局势紧张，外国人在丹东购房受到严重影响。

现在一切都在改变。4月22日，住在天津的黄坤(化名)来到丹东。“4月21日，朝鲜宣布弃核，转而进行经济建设，之后我和几个朋友觉得丹东的房地产在‘玩’，于是我一起来到丹东。”4月28日，在丹东新区的一处房产，记者遇到了非常健谈的黄坤。

在去丹东之前，黄坤和他的朋友们已经做了功课，一致认为最有潜力的房地产应该属于丹东新区。经过一番调查，黄坤的一个朋友决定在4月24日购买丹东新区一栋楼的房产。他以每平方米3500元的价格买了4套商品房，每套商品房的面积为109平方米黄坤说道。

当时，黄坤还说服这位朋友冷静下来，比较了几栋楼。然而，这位朋友认为，以3500元/平方米的价格购买丹东新区的房地产，未来赔钱的风险很小。起初，黄坤和他周围的人觉得他朋友的决定有点仓促，但两天后，黄坤发现他朋友最初的决定非常明智。

4月26日，当黄坤回到朋友的房产购买房产时，房产销售员告诉他:“3500元/平方米是前两天的价格，现在是5500元/平方米。”短短两天，就要以比朋友高2000元/平方米的价格买下同一栋楼的房产，这显然让黄坤难以接受。

“我想再观察一下，看看新区的房价这两天会不会有变化。如果有好机会，我会果断出手。如果真的不可能，那就去丹东一趟。”黄坤说道。

丹东新区某房地产销售经理张美丽(化名)告诉记者，4月20日之前，丹东新区的房地产均价约为4000元/平方米，但自4月21日以来，一直在持续上涨，目前均价已达到5000元/平方米左右。“我们海报上的价格是4700元/平方米，实际上是两天前的价格。目前的价格是5200元/平方米。”张美丽说:“经过4月27日的韩朝领导人会谈，我们的房地产价格提高了大约100元/平方米。现在丹东新区的房价每天都在变化，有些楼盘甚至一天变化几次。在丹东新区买房还为时过早。”

记者在采访中发现，价格上涨已成为丹东新区近期房地产市场的关键词。“如果你想买，你必须在5月1日前买，否则5月1日后新区的房价会上涨。”丹东新区一家房地产的销售经理说。

一个值得注意的现象是，在4月29日和4月30日这个小节日开放后，去各种建筑看房子的人数明显增加。从一些售楼处停放的车辆来看，沈阳和大连的牌照车辆是主要的。

"新区的房价大部分是外国人买的。"丹东新区银河街的一位销售顾问也表示，在听到丹东新区房价上涨的消息后，大部分当地人都来打听情况，并保持观望状态，而且大部分人实际上都是从外国人那里买的房子。目前，丹东的价格上涨更多的体现在新区，而老城区的价格相对稳定。

“更夸张的是，已经有一些新区不再出售了。他们希望在丹东新区房价继续上涨后，能卖出更好的价格。”销售顾问说。

当地人怎么想？

住在丹东市的郑光(化名)是一个“90后”，热情且喜欢积极交谈。在同一个楼盘连续两天见面后，郑光开始熟悉记者。

据了解，在小长假前几天，郑光不时去丹东新区的几栋楼看房子。虽然郑光还没有女朋友，但他也想提前买套房子。用郑光的话来说，“他在寻找伴侣时可以给自己加分。”

郑光之所以选择在丹东新区买房，是因为丹东新区的房价低于丹东老城区。虽然新区的公共交通不如旧区发达，但如果你在新区买套房，还是可以省钱买私家车。郑光在新区买了一套房子以备日后结婚之用，没有考虑在出售之前等待升值的问题。

然而，新区的房价在短期内迅速上涨，许多房地产的价格并不比老城区便宜，这使得郑光犹豫不决。在郑光看来，还不知道新中国和朝鲜之间的鸭绿江大桥何时通车。目前，丹东新区房价的上涨，肯定是由开发商通过朝鲜半岛局势的变化进行投机造成的，另一方面，也确实是外国人前来购房的推动。

几天前，在郑光新区的一处房产中，一个外国人同时购买了三处房产，其中一处是全额购买的，另外两处是贷款购买的。“外国人在丹东新区买房，几乎都是为了投资，很少是为了自住。在推高新区房价的同时，也增加了丹东本地人在新区购房的成本。”郑光说:“就我个人而言，我真的不想让很多外国人来丹东新区买房，尽管这不是我能决定的。”

蒋先生是丹东当地的一名出租车司机。这些天，他经常遇到去丹东新区看房的乘客。他还不时向乘客介绍新区的房地产情况。姜表示，由于新区的商品房价格近年来一直在上涨，这也刺激了一些原本处于停工状态的建筑的复工。

“现在民间有传言说，因为朝鲜半岛的局势已经改变，丹东的房价接下来会很难上涨。对于那些名下有多处房产的人来说，这绝对是个好消息，因为这意味着他们的资产将再次升值。”姜先生一边开车一边和记者聊天，但对于绝大多数丹东本地人来说，他只是把目前丹东新区的房价上涨作为一个话题。由于丹东人每月人均收入只有2000多元，大多数家庭都没有闲钱在新区炒房。有房子住没关系。即使丹东旧区的房价上涨，也不可能卖掉你现在住的房子。

在丹东老城，老阳一家五代都住在一栋有两间卧室和一间客厅的老房子里。老阳的儿子从事家居装饰和模具设计，月收入超过5500元，这在丹东当地年轻人中是一个不错的收入水平。去年下半年，老阳的儿子在凯撒丹东新区附近买了一套房子。当时，购买价格约为4000元/平方米。

几天前，我儿子告诉老阳，如果他现在卖掉凯撒的房子，他至少可以赚10万元。在不到一年的时间里，它赚了10万元，对于像老阳这样的普通丹东家庭来说，这是一笔不小的收入，但即便如此，老阳的家人也不打算卖掉房子。老阳的孙子今年4岁，两年后将进入小学。在老阳的家庭看来，买房主要是为了给孩子们提供一个更好的生活和学习环境。

“普通人买房不容易。买房的初衷不是升值后再卖，所以房价的上涨与我们老百姓没有什么关系。”老阳说。

引发购买限制猜测

记者了解到，2014年和2015年丹东市商品房销售面积和销售额连续两年出现负增长，其中商品房销售面积分别下降47.7%和25.7%，商品房销售额分别下降43.3%和23.6%。

2016年和2017年，丹东市发布了《丹东市人民政府办公室关于做好房地产去库存工作的实施意见》和《丹东市加快房地产去库存工作实施方案》。根据去库存计划，基本完成房地产去库存任务需要3-5年时间。到2020年底，住宅商品房的去污周期将控制在12-18个月内；到2023年底，非住宅商品房的去工业化周期将实现合理用水管理，实现供需基本平衡，稳定整体房价，有效控制潜在风险。

考虑到目前买家主要集中在丹东新区，而不是丹东其他地区，对丹东房地产去库存化的影响相对有限。

“由于缺乏题材，丹东的房地产市场近年来一直不太好，尤其是丹东新区离老城区很远，很多当地人不愿意选择在新区买房。现在朝鲜半岛的局势已经发生了变化，所以开发商抓住了这个话题，大做文章。”辽宁省社会科学院副院长梁启东告诉记者，一旦朝鲜对外开放，它将首先对中国开放，丹东将面临成为中国东北“深圳特区”的独特机遇。因此，在朝鲜宣布全力建设经济的背景下，朝鲜和韩国领导人举行会谈，美朝峰会指日可待，一些丹东开发商囤积居奇，大肆炒作，外国投资者入市促销，导致丹东新区房价短期内大幅上涨。

然而，还应该清楚地看到，朝鲜半岛的局势确实正在好转，但不能说已经发生了根本逆转。虽然朝鲜提议尽一切努力建设其经济，但这并不意味着朝鲜将很快敞开大门，但这肯定需要一个过程。

此外，政府部门应明确坚持房子是为了居住，而不是为了投机，并坚持分类和监管。面对丹东新区房价的非理性上涨，丹东市地方政府应提高警惕，必要时采取一定的控制措施。

“在经历了短暂的狂热之后，估计一段时间之后，大家应该更加理性、冷静地看待半岛局势对丹东新区和丹东新区房地产市场的影响。”梁启东说。

接受记者采访的部分人士认为，参照中国其他城市政府部门在房价大幅上涨后采取的措施，如果丹东新区房价短期内继续大幅上涨，并发现明显的人为炒作迹象，那么丹东市地方政府也会采取措施限制购房。