房企负债率创13年新高 万科A负债破万亿绿地7700亿

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中国经济网编者按:房地产行业的资产负债率持续上升，达到2005年以来的最高点。风数据显示，2017年，136家a股房地产上市企业负债总额超过6.58万亿元，同比增长34%，平均负债率达到79.1%。在136家房地产企业中，有35家的资产负债率超过了80%的红线，占近26%。

2018年第一季度末，住房企业资产负债率再次升至79.42%。房地产行业的资产负债率在深湾28个一级行业中排名第三，仅次于银行和非银行金融。一季度136家房地产开发企业中，资产负债率超过80%的有近40家，占近26%，资产负债率超过85%的有26家，资产负债率超过70%的有近一半。

截至一季度末，深圳房地产企业龙头万科a(000002，诊断股)，总资产12242.65亿元，总负债10289.27亿元；绿地控股(600606)是上海领先的房地产公司，总资产8685.74亿元，总负债7701.97亿元。绿地控股的资产负债率达到88.67%；万科84.04%的负债率创历史新高。

在这种压力下，房企抛出了“解决问题的点子”，其比重过大，成交量高。据媒体报道，一家知名房地产企业发布了几份紧急文件，以提高周转速度，要求图纸在设计当天制作完成。中原地产首席分析师张大伟表示，房地产开发企业对高周转率模式的追求源于对利润的追求。源于企业的大量金融贷款和抵押贷款，企业负债率极高，风险极高。这种压力给了企业很高的离职动机。本质上，高转移模式是为了更好更快地捕捉市场需求。

住房企业的负债率已经达到13年来的最高水平，而且现金流一直很紧张

风信息显示，2017年，136家上市房地产企业的平均负债率达到79.1%，为2005年以来的最高水平。在136家上市房地产企业中，负债超过100亿元的房地产企业有67家，占49%；负债超过300亿元的房地产企业有37家，占27%。其中，万科、绿地控股、保利地产(600048，诊断股)和华夏幸福(600340，诊断股)负债均超过3000亿元，分别为9786.7亿元。、7550.8亿元、5382.1亿元和3048元。

今年一季度末，住房企业资产负债率上升至79.42%，住房企业负债率创13年新高。一季度末，资产负债率超过80%的a股上市房地产企业近40家，资产负债率超过85%的房地产企业近20家，如商辂房地产(600223，诊断股) (负债率94.06%)、中国交通房地产(000736，诊断股) (负债率89.08%)、绿地控股(88.67%)诊断股(86.8%)、新城控股(601155，诊断股)(86.26%)、金科股份

此外，万科A、荣盛发展(002146)、首开(600376)、华夏幸福、法华(600325)的资产负债率也超过80%。

房地产企业的负债率已经上升到历史最高水平，但房地产企业用于偿还债务的现金流却在不断收紧。根据房地产企业第一季度报告统计，在136家上市房地产企业中，净现金流量为负的房地产企业占一半，现金流量最差的三家房地产企业分别是万科A(净现金流量-803.64亿元)、华夏幸福(净现金流量-197.15亿元)和绿地控股(净现金流量-129.47亿元)。

《证券日报》报道称，一些行业分析师表示，领先房地产企业的负债规模已接近万亿元，一些中小房地产企业的杠杆率也非常惊人。为了扩大规模，2016年一些中型房企大量高价收购土地，发行了大量公司债券。部分公司债券将于今年进入还款期，高价土地受限价令限制，难以在市场上出售。资本成本持续上升，债务比率持续上升。

万科一季度负债超过1万亿元。去年，实际利息支出为82亿英镑

今年一季度，万科a股实现营业收入308.3亿元，同比增长65.8%；上市公司股东应占净利润8.9亿元，同比增长28.7%；经营活动产生的净现金流量为-277.54亿元。截至一季度末，万科A的总资产为12242.65亿元，总负债为10289.27亿元。

1-3月，万科甲财务支出10.4亿元，同比增长181.24%。万科A表示，由于融资规模扩大，一季度利息支出和财务支出同比大幅增加，报告期内权益净利润增幅低于营业收入增幅。

由于外商投资支付增加，截至一季度末，万科甲持有货币资金947.8亿元，同比下降45.57%。但是，货币资金远高于一年内到期的短期贷款和计息负债的总和489.1亿元；计息负债占总资产的比例为15.8%，比2017年底下降0.6个百分点；在计息负债中，74.7%为长期负债。

年报显示，2017年，万科A的整体融资成本控制在较低水平，实际利息支出为82.1亿元，其中资本化利息支出为41.5亿元。

截至2017年底，万科甲的计息负债总额为1906.2亿元，占总资产的16.4%。计息负债主要是中长期负债。计息负债中，一年内到期的短期贷款和计息负债合计622.7亿元，占32.7%；一年期计息负债1283.5亿元，占比67.3%。

万科A的融资渠道包括银行贷款、债券和其他贷款。截至2017年底，银行贷款融资余额为1153.73亿元，融资成本区间伦敦银行同业拆放利率按约定利率上浮6.765%。期限结构为短期贷款、一年内到期的非流动负债和长期贷款；债券融资余额为384.86亿元，融资成本区间为2.50%-4.54%，为一年内到期的非流动负债和应付债券；其他贷款融资余额367.65亿元，融资成本在4.75%至7.90%之间，为短期贷款、一年内到期的非流动负债和长期贷款。

绿地控股一季度的负债为7700亿元。去年，利息资本化为127亿元

一季度，绿地控股实现营业收入748亿元，同比增长27%；上市公司股东应占净利润35亿元，同比增长30%；净经营现金流为46亿元。截至一季度末，绿地控股总资产为8685.74亿元，同比增长2.36%；负债总额为7701.97亿元。

1-3月，因利息支出增加，绿地控股财务支出3.44亿元，同比增长162.02%。截至一季度末，绿地控股持有的货币资本为624.2亿元。

截至2017年底，绿地控股的融资总额为2760.08亿元，平均融资成本为5.19%，利息资本化金额为127.13亿元，短期贷款为204.47亿元，长期贷款为1441.50亿元。

绿地控股表示，融资环境的收紧对公司的融资能力提出了更高的要求。公司将继续创新融资模式，积极控制融资规模，加强融资风险管控，提高资金使用效率，加快资金回笼，确保企业发展的资金需求。