全域限购防炒作 海南力破房地产发展依赖

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【摘要】随着中央政府支持海南建设自由贸易试验区和自由贸易港等一系列优惠政策的出台，海南楼市出现了一波三折的局面，出现了“一夜之间打开市场，造成抢购”、“擅自代理销售”、“虚假宣传”等违法行为。

《时代周刊》记者陈泽秀来自海口

去年4月，海南进入了房地产市场的淡季。但今年海南的房地产市场引起了特别的关注。

随着中央政府支持海南建设自由贸易试验区、自由贸易港等一系列优惠政策的出台，海南楼市出现了“一夜开市、抢购风”、“无权代理销售”、“虚假宣传”等一系列违法行为。

在严厉打击数十家非法房地产企业和中介机构后，海南于4月22日晚8点发布紧急通知，开始实施“全球限购”。海南的非注册家庭必须有至少2年或以上的社会保障或个人所得税才能在海南购房。其中，海口、三亚、琼海等已实施限购的地区需要累计纳税或社保5年以上。与此同时，不允许通过偿还税款或社会保障来买房。首付款不低于70%，5年后可以转让。

随后，海南省住房和城乡建设厅颁布了实施细则，封存了各种欺诈性购房行为。例如，遏制假结婚和假离婚；不承认4月22日20: 00以后首付款的支付和补充；海南省大学生集体户籍不视为本省户籍。

海南省住房和城乡建设厅相关负责人告诉《时代周刊》，其他实施细节仍在讨论中，如有进展，将陆续发布。不过，这位人士强调，总的基调已经确定，中共中央和海南省委、省政府的政策将长期稳定地执行。此外，海南省关于人才住房的相关政策也正在讨论和加强。

4月26日，当《时代周刊》记者走访海口多家房地产中介机构时，发现在严格控制下，前来咨询的人很少，一些工作人员在打瞌睡，商店相当冷清。

海南现代管理学院院长、海南大学教授王义武认为，房地产不可能成为海南的支柱产业。如果海南想摆脱对房地产的依赖，原有的道路是无法到达的，短期成本很高，但从长远来看，这是一件好事。“与其迟早要打断一个强壮男人的手腕，不如现在的损失比将来小，麻烦也少。”

政府:防止房地产投机的频繁政策

为防止通过假结婚获得购房资格的行为，海南省住房和城乡建设厅明确规定，各市县要严格审查频繁离婚和以结婚为目的的购房资格。涉及假结婚、假离婚、骗购住房的，婚姻登记严重不可信的当事人名单将提交全国婚姻登记信用信息平台，并实施联合处罚。

此外，一方配偶在海南省注册，另一方配偶不在海南省注册。4月22日20: 00后，未在海南省登记的配偶随另一配偶迁入海南户籍，并以被拆迁配偶的名义单独购买了该房屋。要求提供2年或5年的税务或社会保障证明，且只能购买一套住房。

海南省住房和城乡建设部房地产市场监督司司长罗浩对《时代周刊》记者表示，下一步，住房和城乡建设部将会同有关部门整顿房地产市场秩序。各市县是否落实限购政策，随机抽样、定向监管和暗访。如果发现执行不力，将要求进行面谈和问责。

据《时代周刊》记者统计，自今年3月31日以来，海南至少四次上调楼市调控政策。

3月31日，海南省发布了《关于稳定房地产市场的通知》(以下简称《房八条》)，将原来的非居民户籍改为一套住房，改为一户一套住房，首付款比例从30%提高到70%。同时，在海口、三亚、琼海等七个市县的限购区，需提供60个月以上的纳税或社保缴纳凭证。

4月16日，在中央政府宣布支持海南建设自由贸易区仅三天之后，海南省住房和城乡建设厅发布了《关于进一步落实稳定房地产市场要求的通知》，重点打击恶意炒作、哄抬房价和欺诈购房行为，对违法房地产企业、中介机构及其从业人员给予最严厉的处罚，直至海南市场清理完毕。

为抑制房价过快上涨，海南省住房公积金管理局4月20日发布了《关于调整住房公积金政策的通知》，要求职工家庭购买首套新建住房，住房公积金贷款最低首付比例由20%提高到30%。

"政府这次更果断了。"海南行政学院前院长廖迅告诉《时代周刊》记者，海口的房价已经从2004年的2000多元涨到今年的20000多元，普通老百姓(603883，门诊股)难以承受。他认为，房地产市场可以有一些合理的利润，但不是巨大的利润。

根据连锁数据，2017年上半年，海南88%的购房是在岛外进行的，其中来自北京、天津、河北和东部三省的购房人数最多。事实上，海南的整体收入水平不高，仍然是一个欠发达的省份。2017年，海南省人均国内生产总值接近5万元，仅相当于广东省的60%。

开发商:房地产企业正面临转型

“近几年春节前后，很多人来海南度假买房，房价涨幅也不小。今年，受建国30周年等优惠政策的影响，好一点的新房价格每平方米上涨了五六千元，甚至有顾客在半夜买房子。”海口房地产经纪人李告诉《时代周刊》记者，在全岛限购之后，海南的房地产市场进入了淡季。

4月18日晚，海口观澜湖花园项目连夜开盘，引发抢购。开发商和相关中介被罚款150万元。4月26日，当《时代周刊》记者走访观澜湖房地产接待中心时，发现店内相当冷清，一些员工正在打瞌睡。

“如果政府不批地，就没有没有土地的余地。仍有一些房子被压价，没有出售。”接待中心的一位房产顾问告诉《时代周刊》记者，他们出售的房子平均价格约为每平方米22000英镑，一般顾客会先支付首付款。然而，4月22日发布的新政并没有留下“缓冲时间”，在买房之前必须先支付首付。现在，已经支付了首付的几组客户已经失去了买房的资格，现在正在办理退房手续。

根据实施细则，3月30日前，非海南户籍的家庭已签订购房合同或认购协议(含二手房)，并支付30%的首付款。但是，如果他们没有在网上签字备案，他们可以继续办理购房手续。从3月30日至4月22日20: 00，在继续之前必须支付70%的首付款。那些在4月22日20: 00之后支付或补足定金的人将不会被认可。

在全球限购政策下，限购房屋包括商品房(普通住宅、高档公寓、低层住宅和服务式公寓)、产权式酒店客房以及符合转让条件的经济适用房，包括新房和二手房。

“现在在房地产市场，外国人是不允许购买的，本地人买不起。”海口美兰区一家主要从事二手房市场的中介告诉《时代周刊》，二手房的客户主要是本地人，新政影响不大。二手房价格主要受新旧程度、住宅区位置和房东心态的影响。但是，中介说，新房的增加是严重的，一些二手房也上升了一点。当地人面临的主要问题是他们没有足够的钱。"据估计，二手房将来也会被出租。"

在这种背景下，房地产企业正面临转型。绿地控股(600606)集团海南房地产部总经理黄高山在接受东方卫视采访时表示，企业将以“房地产+”引领市场，以高质量、高附加值进行开发和转型。

根据国家统计局的数据，3月份，在70个大中城市中，海口市新建商品房价格涨幅居前，为2.1%。尽管受到冷遇，大多数中介机构认为，有了优惠政策，海南的房价不会下跌，但仍将稳步上升。“海南的土地比较少。现在有必要保护生态环境。建房子的地方越来越少，价格肯定越来越高。”一个中间人说。

专家:海南房地产应该分层次，调整结构

4月14日发布的《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》提出:“要制定规划，稳定市场预期，坚决防范房地产投机倒把。”海南省委主要领导人多次强调，“海南不能变成房地产加工厂”，“我们不能在岛外想建多少就建多少”。

房地产调控措施的密集出台并不意味着海南将不再发展房地产。在海南省此前确定的12个重点产业计划中，房地产仍在上市。

4月22日发布的新调控政策明确指出，海南将把建设用地向基础设施、产业发展、社会发展和民生需求倾斜，建设中国特色的自由贸易试验区和自由贸易港，出口商品住宅项目用地将大幅减少，直至停止供应。政府还鼓励转让未开发的商品住宅用地，用于发展其他产业或共享产权住房、限制性商品住房、租赁住房等。

王义武告诉《时代周刊》记者，这项规定堵塞了所有主要漏洞。新政实施后，一方面，它迫使房地产开发商改变经营方式，如房屋租赁或旅游房地产。另一方面，房地产投机者可以得到抑制。有住房需求但不符合税收或社会保障期限的人可以选择租房。

王义武建议，首先，海南房地产要注重规划，按规划发展；其次，要把经济适用房和旅游地产分开，实现分级管理和价格的双重调控。政府负责将经济适用房和旅游房地产移交给市场；第三，调整房地产市场内部结构，分离商业地产、旅游地产、住宅地产等。，不能一下子开发商品房。最后，它有利于人民的生活，使人们过上美好的生活，使游客过上舒适的生活。