房地产市场长效机制呼之欲出 短期调控力度不放松

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长期以来，中国房地产市场的调控只具有短期效应，限购、限购、限贷等政策都是短期调控政策。只有建立长期发展机制，综合运用金融、土地、财税、投资和立法等手段，才能促进房地产业的健康发展。事实上，房地产的长期机制已经在路上，包括全国范围内的住房登记信息和土地登记信息的联网，建立健全的以市场为导向的住房租赁制度和立法下的房地产税收制度。预计今年将出台更多的制度性政策

在中国房地产调控的过去20年里，调控政策从未在接近2017年的时间里密集出台。随着“无房炒房”的确定和房价的严格控制，短期内调控取得了显著成效。然而，历史上每一轮调控的经验都表明，要保证房地产市场的长期稳定运行，必须尽快建立长期的调控机制。住房和城乡建设部部长王日前表示，下一步要加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场稳定健康发展。毫无疑问，2018年将是房地产长期机制突破的关键一年。

短期监管没有放松

2017年，中国各地房地产调控政策的力度前所未有。据中原地产研究中心统计，截至12月13日，全国近110个市和部门(县级以上)全年发布房地产调控政策，超过250次。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次出台政策，仅北京一地就出台各类房地产调控政策30多次。

“‘安居而不投机’不仅是房地产调控政策的主调，也是长效机制的主调。这四个字将引导中国房地产政策在未来五年甚至更长时间内的基本趋势。”链家研究所所长杨现领认为，调控政策在短期内不会放松甚至加强，特别是对于新的热点和次热点城市。

“就目前情况而言，调控政策下的房地产市场呈现稳定健康的发展趋势。这项政策的基调不太可能在2018年发生重大变化。这种紧张的格局不会有很大的调整，对潜在的新热点城市的监管将会收紧。监管的高压仍将存在。”杨现领补充道。

据链家研究所分析，2018年房地产调控政策将保持中性收紧趋势。主要表现为:一、二线城市的行政限制政策将继续，限制政策可能会延伸到三、四线城市，防止市场过热；货币政策保持中立，宽松的环境不再存在。

在调控力度不断加大的同时，中央和地方的权力将被区分开来，实行差别化的调控。“监管政策将避免一刀切的做法，并开放仓鼠模式。”中原地产首席分析师张大伟表示，从城市的角度来看，房价涨幅最高的城市将继续调控。2017年，各城市实施了解剖式分类调控，历史上首次实现了准确的市场调控。2018年，房地产调控仍将采取不同的措施。

王表示，要坚持调控目标，不放松努力，继续严格执行各项调控措施，防范和化解房地产市场风险。提高中小城市、县城和中心镇教育医疗等基本公共服务水平，引导人口和住房需求合理布局。高压严查的局面，严厉打击了房地产企业和中介机构的违法行为。

完善和推进“长效机制”

如何实施“无房炒房”？加快建立多主体、多渠道保障、租购结合的住房制度，逐步建立房地产调控的长效机制易居研究所综合研究中心总经理崔吉认为，目前的四限政策(限售、限价、限购、限贷)是短期调控，综合运用财政、土地、财税、投资、立法等手段促进房地产业健康发展是长效机制。

长期以来，中国房地产市场的调控只有短期效果，只有改革才能使房地产健康发展，建立长期发展机制是关键。全国房地产商会会长顾云昌表示，房地产问题并不局限于房地产领域，而是主要在房地产之外，因此有必要制定一个长效机制，特别是土地制度、财税制度和金融制度。

值得注意的是，2017年中央经济工作会议指出，加快研究，建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制，不仅可以抑制房地产泡沫，还可以防止大起大落的发生。2018年，中央经济工作会议提出完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。

张大伟表示，从“研究与建立”到“改进与推广”的转变，表明房地产长效机制已经从理论层面进入实践层面。结合2017年地方房地产政策采取的一系列措施，从年初提出的差别化土地供应政策，到继续推进公租房、公租房等公共住房建设，再到党的十九大重申“住房不投机”、“租购并举”，完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制显而易见。

金融评论员马光远也认为，“去库存化”的想法在过去两年已经悄然退出，政策重心已经转移到房地产制度改革和长期政策上。

事实上，房地产的长效机制正在形成，包括全国范围内的房屋登记信息和土地登记信息联网，建立完善的市场化房屋租赁制度，建立分类监管的土地供应机制，以及立法下的房地产税收制度。预计2018年将发布更多的机构政策。

“租购并举”成为核心

“稳定预期、建立长效机制、重塑住房制度无疑是出发点和利器。只有这样，我们才能使各种长期机制制度化，不被纳入监管范围，不被房地产市场的波动随意调整。”深圳房地产研究中心高级研究员李说。

什么是新的住房制度改革？王解释说，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，加快培育和发展人口净流入大中城市的住房租赁市场，推进国有租赁企业建设，充分发挥市场的引导、规范、激活和调节作用。支持专业化、制度化的房屋租赁企业发展，加快政府主导的房屋租赁管理服务平台建设，加快房屋租赁立法，保护租赁利益相关者的合法权益。

在住房制度改革中，住房租赁市场的发展是目前最具活力的。万科高级副总裁谭华杰表示，租房和购房应该同步进行，前面是租房，后面是购房，未来的大趋势是以租代供，这应该是最重要的住房供应方式。

事实上，在2017年，租赁市场已经成为资本竞争的焦点。万科、龙湖、远洋、徐汇等行业的领先开发商选择通过自建团队或合作进入长期租赁公寓领域，并积极布局；自由连锁住宅、魔方公寓、青年交流、蘑菇公寓……各种长期租赁公寓品牌如雨后春笋般涌现。甚至互联网巨头阿里巴巴、JD.com等。集中在房屋租赁市场的布局。

“整个行业应该深刻认识到，中国租赁市场的发展绝不是短期战略，而是长期战略。”崔吉表示，在未来，出租房的地位和作用将超过住房保障。从发达国家和地区的经验可以看出，健康的房地产市场是改善租赁市场不可或缺的，租赁将成为未来的趋势。

张大伟认为，从租赁市场发展的角度来看，鼓励和支持发展专业化、制度化的房屋租赁企业。预计后续会有更多的政策变化，这体现在对企业租赁的支持上。但是，从目前的租售比来看，发展房屋租赁企业基本上还是一个口号。如何着陆以及能否着陆仍然需要一个更加倾斜的政策。(《经济日报》？中国经济网记者王雨辰)