看懂北京信号：楼市第五轮密集调控 背后有何深意

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资料来源:杠杆游戏作者|张

会议结束后，各地纷纷出台新的房地产政策，掀起了新的高潮。最新消息是，海南省宣布了限购措施，一些地方直接限制外国人购房。

此前，深圳搞“三价合一”，上海、南京、长沙、武汉、杭州等地出台了“买彩票购房”政策，成都也下发了补充通知，规定有需要的家庭可以优先选择彩票购房。然后Xi·安也加入了进来...

这些措施被一些朋友称为本轮调控周期的第五轮调控。

那么，第五轮调控密集着陆的原因是什么，其背后的深层含义是什么？

注意杠杆游戏，这是与新房地产政策的密集着陆同步的。资本市场从未像现在这样拥抱独角兽。一起看两个看似不相关的东西，它们背后隐藏着什么？

1.监管和控制的决心依然坚定。第五轮调控基本上是在开放不足、需求大的城市。例如，在深圳，供应一直很少，但人口每年增加数十万人。关于深圳的土地供应、房地产建设、竣工面积和人口增长的文章已经有好几篇了。

同样，杭州和成都的实际供应面积和在建建筑面积也比深圳大得多，但开放的步伐和数量都比较紧。在这两个城市，人口年增长率基本上是中国前十名。

“深圳、广州、杭州和重庆是最大的赢家！在文章《一年超级城市人才大赛总目录》(3月26日)中，杠杆游戏做了统计。2017年，杭州常住人口增加28万人，仅次于深圳和广州，中国排名第三；成都也增长了127，100人，位列前十。

这是什么意思？简单地说，即使我们只需要“抢房子”，如果我们不增加监管和投资需求，这些地方的房价将继续上涨。此外，二手房的价格是颠倒的，所以不去抢是愚蠢的。

实际情况是，一些城市的房价没有得到抑制。

房价的露头不符合上述要求，谁控制了不稳定的房价，谁的日子就不好过。因此，随着第五轮调控，新政在一些地方深入人心。

不管这些新政策是否有助于买房和打击投机，政策的出台，不管是对还是错，至少都得到了解释，我一直在努力。

2.然而，通过摇号买房的“泛化”和投资基金门槛的提高，滞销和“饥渴”的销售模式得到了认可。杠杆博弈已经分析了很长一段时间的数据，许多城市的在建面积，包括2017年的宅基地交易，都大幅增加。

换句话说，如果开发商能得到支持，迅速开工建设，并迅速发放预售许可证，那么2018年一二线城市数百套公寓以及数万人抢购的局面至少可以得到缓解。

然而，越来越多的城市明显动摇了这一数字，他们更愿意只是需要它。客观效果是“计划经济”——这是开放点，发布速度不快，价格是这样的，只需要快速摇号，我努力过了，通过摇号保证公平；或者，如果你不让别人摇号码，就让你摇号码。如果你不做你自己的事，我以后就不能说了。

摇号的“一般化”有一个优点，即价格可以确定，买家的数量可以计算。在某些地方，房地产似乎已经进入了“规划”时代。

规划实际上是卖方市场。这就是为什么我们看到在计划经济时代，黑市价格非常高。需求在哪里，而你计划供应，黑市价格能不高吗？

3.吸引大学生+摇号，摇号的主体是不断流动的，对房子的需求是可持续的。杠杆游戏上周写道“深圳、广州、杭州、重庆，最大赢家！一年来超级城市人才争夺战总目录(3月26日)统计显示，大部分城市的常住人口增量与过去相比没有太大变化，但他们都是跳跃式落户，而且大部分都是大学生。

在这一轮人才竞争中，如果我们想总结出最大的特点，我们实际上应该欢迎大学生来定居。永久居留的概念实际上是在一个地方呆6个月，如果你有一个账户，你会把自己当成这里的一个人，增加你在这里的认知度。

最大的认可方式自然是拥有一所房子和一个家。

没错，不管3721，如果你有账户，你就必须有房子。那么释放是缓慢的，所以为了公平抽签。这是公平的，但它更加紧张和有计划。

然后价格会更高，所有的建筑都会很热，因为我们要去好几个地方排队和摇号码。然而，如果释放速度保持不变，需求可以维持很长时间。

4.一方面，中央政府不允许放松调控；另一方面，它希望通过科技创新和工业实现动能转换。如上所述，第五轮调控之所以会在各地大力推行，是因为各地的主要负责人都非常清楚，他们仍然决心调控，而且自己的地方还存在漏洞，所以不要等到被批评了才开始工作。

通过摇动数字，我们可以满足调控的要求，并且我们可以继续使房地产受益。为什么不呢？这是当地的想法。杠杆游戏注意到，中央政府无意成为房地产的宠儿，并努力通过资本市场支持科技和产业的发展，希望尽快完成动能转换。

例如，上周五创业板被炒，原因是中国证监会将发布《关于开展创新企业在中国发行股票或存托凭证试点的若干意见的通知》。

那天晚上，通知如期到达。

这份文件是什么意思？是给科技企业一个“绿色通道”，特别是希望他们发行a股股票或存托凭证。

在此之前，富士康股份通过了闪电会议，而锂电子公司宁德时代受到了高度追捧。只要是独角兽，它就可以安排一条绿色通道上市...

有关方面希望中国股市成为全球市场，至少成为中国科技企业和独角兽企业融资的丰富场所，也希望所有风险投资家和早期投资者获得更好的回报和退出回报。

这样，很明显，上级希望不要为了争取时间而放松管制，同时大力支持科技和工业的发展，争取早日回归，让中国走上新的发展模式。

然后，问题来了。这些独角兽真的能为股东创造财富吗？这关系到绿色通道的上市，是否真的值得，以及中国能否走上新的发展道路。

5.这一波支持新经济、独角兽和产业的全国动员能否获得回报，是房地产业能否东山再起的关键。杠杆游戏首先做出第一个判断，很明显，在一定时期内投资独角兽肯定会带来好处。那么，我想说价格和价值是两码事。当然，有些人带着光环在短期内进行投机，但市盈率和盈利能力是关键。

此外，说实话，大多数新经济形式的企业生命周期都很短，只有少数企业赚钱。不要看巴特牛，如梅达、JD.com、迪迪等。更不用说一些赚更多钱的骑自行车的人了，这很难说。也许明天它会被替换。

早些时候，我和朋友聊天，说了一句话:乐视曾经是一只超级独角兽！结果呢？在独角兽的风中，各种各样的摇曳生姿注定是混杂在一起的。一开始你不会忘记创业板的故事。

总之，一个企业能否从投资的角度赚钱，取决于它是否有赚钱的能力。即使你可以要求他今天不要赚钱，你也必须从长远考虑。

至于今天的房地产，投资需要具体分析。从整体外部环境来看，无论利率还是上层阶级的偏好，他们都不希望房地产再次作恶。然而，从我国的现实来看，当别无选择时，房地产是必须依赖的。

或许杠杆博弈可以说，这一波支持新经济、独角兽和产业的全国动员能否获得回报，是房地产能否东山再起的关键。