渐进去杠杆 房企融资门槛升利率涨

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记者张亮编辑孙芳

“去年，一家央企背景的房企给出的融资报价是，成本不超过7.5%(年化)，但现在9%也可以讨论。”一家信托公司的房地产融资业务人员告诉记者。在银行方面，一些银行为房企融资预设了“禁止触及”的禁区，而另一些银行则明显提高了贷款门槛，并叠加了“住宅行业逐步去杠杆化”。资金紧张的趋势可能贯穿全年，这已成为许多房企的共识。与此同时，一些房企的偿债高峰正在逐步逼近，一些企业债券可能在今年或明年面临提前还款。

在这种情况下，多渠道融资可能会解决暂时的干渴，提高周转率，而“跑卖房子”来降低杠杆也可以被视为一种防范风险的好策略。

两个“坚决不碰”和非50强不借

“对于房地产企业来说，‘财大气粗’的时代已经一去不复返了。特别是在一线城市，房屋企业的征地必须是自有资金，开发贷款杠杆所能杠杆的资金比过去大大减少。房屋建成后获得预售证书不容易，受价格限制。房子出售后，银行的抵押贷款也放缓了。”一家股份制银行上海分行的副行长说。

就融资成本而言，据记者了解，目前通过信托渠道融资的民营住房企业主流成本为9%-10%(年化利率)，而实力较弱的民营住房企业融资成本为10%-12%。经纪分析师获得的数据是:“一些房地产公司报告称，自2017年第四季度以来，融资成本实际上迅速上升。目前，大型房企的融资成本在5%左右，中小型房企的融资成本相差很大，从6%到9%不等，有的甚至更高。”

与此同时，融资门槛也在上升。如果有的银行提出两个“坚决不碰”，即对于长期项目和房屋企业收购的土地底价高，银行就不会碰风险；豪华项目的开发贷款完全没有动过。据悉，目前大多数银行只青睐三类房地产项目:城中村改造、租赁住房(低价征地)和物流房地产。上述副总裁还透露:“银行还没有主动向住房企业发放开发贷款，现在有些银行不愿发放抵押贷款。”甚至一些银行过去也设定了向前100家房地产企业放贷的门槛，但现在它们被要求进入前50家甚至前30家。

至于信托公司，目前信托资金只能用于国家鼓励的开发贷款或城市更新项目，监管也在收紧。如房地产项目要求符合“432”原则(即“项目四证齐全，企业资本金达到30%，开发商具有二级以上资质”)。信托业内部人士解释说:“这是因为融资成本增加，销售环节不顺畅。现在许多单一房地产项目的开发商的净利率只有5%到8%。很多时候，信托公司会担心，随着市场形势的变化，一些项目可能会出现还款困难。”因此，一些信托公司今年甚至没有投资房地产项目。

此外，国家统计局1月份发布的70个大中城市商品房销售价格最新统计数据显示，15个热点城市中有11个城市新增商品房销售价格同比下降，一线城市32个月来首次出现同比负增长。据经纪研究报告显示，1月份100个大中城市住宅用地交易面积同比下降19.8%，但总价同比上升23.78%。在房价下跌、地价上涨的同时，引导居民部门逐步去杠杆化、防范房地产市场风险的呼声越来越高。

当然，当前的去杠杆化是渐进而有序的。新城控股股份有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)告诉记者，“强监管”主要是逐步清理金融机构的表外业务、渠道业务和不规范业务，在不造成企业现金流危机的情况下，逐步释放监管压力，迫使金融和企业去杠杆化，但会保持企业的经营稳定。碧桂园首席财务官兼副总裁吴碧君最近在谈到公司的融资计划时指出:这是因为2018年房地产行业的整体资本将趋紧，所以资金将通过资本市场提前准备；目前，许多中小住宅企业面临着巨大的经营压力。如果有好的机会，碧桂园也可以通过收购中小型住宅企业来增加其市场份额。

住房企业通过多种渠道扩大资金来源

房企的偿债高峰正在逐步逼近。国海证券(000750)统计了2017年至2020年房地产债券的期限分布，发现最密集的债务偿还发生在2020年。但是，考虑到2015年下半年和2016年房地产企业发行的公司债券期限类型多为“3+2”，即部分公司债券可能提前偿还至2018年或2019年。

然而，住房企业的企业债券融资的步伐并没有停止。2月12日，金科股份有限公司(000656)宣布，不超过55亿元人民币的公司债券公开发行申请已获中国证监会批准，最终发行规模为35.8亿元人民币。此前，首都房地产、首都发展有限公司(600376)和阳光城(000671)等公司也披露了发行公司债券的计划。下降到版本2

(续第一版)有业内人士指出，公司债券只能用于住房企业偿还贷款和补充营运资金，对资金的使用有很多限制。目前，海外发债仍是房企融资的主要方向，但也对自身实力和竞争力提出了更高的要求。

据中原地产研究中心统计，2017年房地产企业海外融资总额为388.6亿美元，增长176%。自2018年以来，碧桂园、龙湖地产、徐汇控股集团、泰和集团(000732，股票咨询)、绿地控股(600606，股票咨询)、荣鑫中国等房地产企业陆续发布发行美元债券公告。其中，融信中国于2月13日宣布计划发行2021年到期的8.25%的高级票据，2017年2月公司发行高级票据时的利率为6.95%。

他说:「这只是房屋公司发行美元债券的权宜之计。毕竟，美元不会一直疲软，汇率变动的风险也很高。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

最好的策略是增加营业额并尽快提取资金。格林兰控股董事长张玉良透露，格林兰希望2018年继续在三、二线城市努力(公司认为这些城市的工业仍有发展development/きだよ/(driven的空间)，并推出另一波“短期和快速”项目，为销售业绩贡献1000亿美元的新增长。

“2018年，新城控股将继续实施高周转率战略，加快运营和快速销售，关注市场和政策变化，保持现金流稳定。根据国家政策要求稳定并努力降低杠杆率。”新城控股高级副总裁欧阳杰表示。

记者在采访中了解到，为了筹集尽可能多的资金，一些房地产企业正与经纪人或信托公司合作，将银行批准但尚未发放的抵押贷款(即个人买家形成的应收账款)打包成abs或abn，在交易所发行，以获得短期融资。