性价比低 北京节后首次土地出让现流拍

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每个记者舒曼，每个编辑贾云克

昨日(2月28日)，北京土地市场在春节后首次出售了两块土地。其中，密云的限价房最终被拍卖，因为拍摄前没有房屋企业登记。另一个案例，门头沟区永定镇综合商业金融服务业地块被金融街(000402，咨询股)+京西土地财团以0的底价中标。

事实上，这只是最近北京本地拍卖市场明显降温的一个缩影。中原地产研究中心的统计数据显示，截至目前，2018年北京市平均土地交易升水率仅为12%，明显低于2017年的24.33%，土地拍卖现象并不是第一次出现。雅豪机构营销总监郭毅向《商业日报》记者指出，从市场角度来看，土地拍卖是行业市场变化的综合体现，意味着开发商面临着商品房去产业化困难、现金流紧张的问题。

土地市场已经明显降温

北京的土地拍卖在去年底时有发生，土地拍卖市场在2017年结束。

“现在土地很多(转让)，政府已经把一些条件讲得很清楚了，每个人都会算上自己的账。”世茂集团副总裁兼华北区总裁刘辉坦言。

据《国家商报》记者介绍，本次拍卖的密云地块为限价地块，土地面积为5690.628平方米，约定地上建筑面积为13658平方米，其中5684.19平方米为无偿归还。这意味着商品房只有7974平方米左右，平均销售价格不超过21215元/平方米，最高销售单价不超过22276元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，拍卖该地块的主要原因是地块小，配套建筑面积大，对于房地产企业来说，这是一个“性价比”非常低的地块。

值得注意的是，中原地产研究中心的统计数据显示，自2018年(截至2月28日)以来，北京已有4次住宅用地拍卖。

例如，今年1月30日在北京出售的三块限价房中，丰台区一片起拍价高达63亿元的与房屋相关的地块最终被拍卖，原因是没有进行房屋企业登记。门头沟的一处商业用地此次公开出售，也限制了50%的自持率，最终金融街+京西土地财团以底价0.5%的溢价赢得。

根据中原地产研究中心的统计，2017年北京土地市场的平均地价为24.33%。2018年，平均土地交易溢价大幅下降，仅为12%。

各种迹象表明，北京的土地市场已经明显降温。张大伟表示，自2018年以来，北京土地拍卖市场的宅基地升水率已全面恢复到个位数，出现了4宗宅基地流转的案例。在北京住宅用地拍卖的历史上，2018年之前只有31次住宅用地拍卖。目前，土地的性质比较复杂，如所有土地的总限价、商品房的限价、共有产权房等。

房屋公司不再盲目占用土地

“土地供应去年开始增加，住房企业的决策逻辑完全不同。”根据郭毅的分析，前两年北京品牌房地产企业征地的逻辑是存在土地纠纷。当时，接受土地价格的能力非常高。那时，每一次土地收购都将决定品牌房地产企业能否在首都和空有可持续发展的机会。

据统计，2017年北京土地市场共有104宗土地交易，成交额约为2796亿元，同比增长225%。其中，有71个住宅用地，土地供应量大幅增加。郭毅指出，一些土地储备不足的开发商已经获得了大量的土地储备。在目前土地储备充足的情况下，获得土地的动机逐渐减弱，开发商开始考虑如何提取现金。此外，近年来，房地产企业的平均利润率持续下降，财务压力不断加大。

从融资渠道来看，2018年最明显的事情是信托基金收紧对房地产的投资。据张大伟分析，在严格控制信托资金进入房地产的影响下，住房企业的财务压力逐渐显现。自“930新政”以来，中国的一、二线城市受到严格监管。在这种情况下，住房企业的财务压力越来越大。虽然整体销售仍处于较高水平，但重新收购土地的资金压力逐渐加大，对非优质土地的热情降低。

对于房地产企业来说，融资贷款成本的增加、去化学周期的延长以及营销成本的增加都要求他们在收购土地时对地块的市场价值做出准确的判断。一旦市场前景不容乐观，征地成本和开发周期将对房地产企业的资金链产生巨大压力。

“因为北京发展的利润率已经很低了，土地流转的条件可能会稍微差一点，如果算上这个账，在这个地方肯定很难做到。”在刘辉看来，市场上的每一块土地都必须通过一系列的计算来判断。

编辑朱昱