融资渠道收紧 房企分化加剧

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据业内人士称，大型房企可以较快地收回销售款，并能更好地适应灵活多样的融资方式。然而，小型住房企业的资本周转能力较弱，在巨大的资本压力下可能会选择出售资产。2018年，房地产行业将迎来一波并购浪潮。

自2018年以来，房地产企业的融资渠道从银行贷款、内债发行和信托融资收紧。据业内人士称，大型房企可以较快地收回销售款，并能更好地适应灵活多样的融资方式。然而，小型住房企业的资本周转能力较弱，在巨大的资本压力下可能会选择出售资产。2018年，房地产行业将迎来一波并购浪潮。

严格监督

房地产企业的融资渠道主要来自银行贷款、公司债券和非标准融资。但这三个融资渠道正在慢慢收紧。《中国证券报》记者从银行家那里了解到，在银行贷款方面，几家股份制银行已经暂停了新的房地产信贷业务。

与此同时，住房企业的信托融资渠道逐渐收紧。2017年，监管机构总共向信托公司发出了23项罚款，比2016年增加了156%。北京的一位董事表示，高压监管将在2018年继续。仅在2月份，当地银监局就发行了5张票。据该人士透露，过去公司基本上只与前50名的房地产企业合作，但现在更加谨慎，更加关注房企的资金链和项目质量。

融资政策偏高，住房企业融资总量减少。据审评委统计，2017年前11个月，108家房地产企业融资总额为10014亿元，同比下降4%。虽然住房企业融资总量下降幅度不大，但融资结构发生了巨大变化。公司债券比重迅速下降，而股权融资、海外融资、资产证券化等创新融资比重大幅上升。

据审评委不完全统计，2017年前11个月监测的108家房地产企业企业债券融资总额为422亿元，较2016年全年大幅下降91%；股权融资规模明显扩大，达到1443亿元，占比14%，较2016年全年大幅增长96%。

多渠道融资受阻，开发商的目光可能瞄准海外资本市场或创新融资方式。“随着信贷环境的进一步收紧，企业债券的门槛提高了，许多房地产公司寻求海外融资机会。”一线经纪公司的分析师李国强(化名)说。

2017年前11个月，住房企业境外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，同比增长11%。这一趋势将持续到2018年。据风能统计，2016年12月至2017年2月，房企海外债券发行规模约为53亿元。从2017年12月至2018年2月底，这一数字为643亿元，增长近11倍。

国泰君安(601211)(港股02611)分析师刘表示，海外发债热潮与发债成本下降有一定关系。过去，房地产企业发行海外债券的成本相对较高，但经过十多年的发展，房地产企业海外债券的评级得到了提升，成本逐渐降低。

在融资创新方面，许多大型住宅企业都瞄准了reits项目。戴德梁行发布的《2017年亚洲房地产投资信托基金研究报告》显示，国内房地产投资信托基金的发行呈现出快速增长。截至2017年10月，中国已成功发行43种商业房地产资产证券化产品，总发行规模为1262.2亿元，比2016年增长156.10%。其中，房地产投资信托类产品26种，发行规模609.5亿元。

李国强认为，reits项目融资与传统的股权债券融资相比，规模小，支付速度慢，没有明显的优势，因此不是一种主流的融资方式。从盘活资产的角度来看，这种创新的融资方式受到了政策的鼓励，并将在2018年继续下去。

刘分析认为，住房企业的融资将趋于多元化。多元化的融资渠道有利于大型房地产企业的发展。然而，由于融资渠道狭窄，小型住房企业处于竞争劣势。

强化分化

业内人士指出，在房地产融资渠道趋紧的背景下，大型房企因其良好的信誉和快速的销售回报，能够更好地适应灵活多样的融资方式。然而，小型住房企业的资本周转能力相对较弱，面对巨大的资本压力，可能会选择出售资产。2018年，房地产行业将迎来一波并购浪潮。

从1月份的销售业绩来看，许多房地产企业的销售达到了新的高度。根据嘉里的榜单，前100家房地产企业的销售总额和销售面积分别增长了57.8%和43.9%。各梯队的门槛也在上升，前10家房地产企业的业绩门槛达到150亿元，前20家企业的门槛达到87.4亿元。去年同期，这两个数字分别为93.2亿元和46.1亿元。

中小住宅企业的表现并不乐观。根据沈万红源(000166)(港股00218)的统计数据，在已披露业绩预测的82家房企中，有49家公司业绩提前或略有提高，13家公司扭亏为盈，合计76%。主流住宅企业盈利能力上升。发布亏损前公告的18家房企均为转型中小企业。

除了销售业绩，融资成本的差异也在加深。李国强指出，2017年之前，大型和小型住房企业的融资渠道没有明显区别。然而，自2017年以来，小型住房企业很难从银行获得贷款，它们转向了利率更高的非标准融资，其成本迅速上升。然而，大型房企融资渠道广泛，融资成本上升相对缓慢。住房企业的融资成本将继续上升。据估计，到2018年底，大型住宅企业的融资成本将增加50至100个基点，而小型住宅企业的融资成本将增加200至300个基点。

刘指出，住房企业的差异化已经成为一种趋势。与国外成熟的房地产市场相比，国内房地产市场资源仍然比较分散，这种分化有利于资源向龙头企业集中。