大批房企将迎来“生死劫” 花式促销或藏大阴谋！

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长期以来，房地产调控一直是针对需求方的，从最初的限购到现在的限购，从买房子的门槛到卖房子的门槛。

买房子和卖房子门槛的提高有两个效果，一是让那些不够强壮的人暂停购买计划，二是让那些想套现的人选择长期持有并用来租房。对他们的影响不是特别大。

然而，从2018年开始，新一轮监管出台了“暂停发展贷款和M&A贷款”的重大举措。很明显，开发商的现金流将被切断。对于房地产行业来说，这可能是历史性的，因为除了少数大型住宅企业，小型住宅企业，甚至一些在2016年加速进入的中型住宅企业可能会“失速”。

开发贷款一直是房地产行业的重要基石。对于房地产企业来说，一旦开发贷款消失，任何其他依靠“开发贷款”的聪明金融技术都将变得苍白无力。例如，信托、债券等融资手段，银行并不主要依靠这些资金来完成开发，而住房企业需要它们只是为了“预付资本”，而只是为了稳定现金流，并在开发贷款到位之前承担“过桥”的角色。现在，从开发贷款开始就等于打了开发商的基础。

哪些开发商会受到影响？

银监会明确表示，2018年要努力降低企业负债率，严格控制重债企业融资，严肃查处各类非法房地产融资行为。这不仅包括发展贷款，还包括不断增加的“M&A贷款”。所谓M&A贷款，实际上是小房企向大房企出售自己的贷款。银行不会支持程序不完整的项目。

未来，房地产行业的开发贷款将集中在龙头房企，一些占90%以上的中型房企将面临贷款中断的风险，2018年将面临真正的“生死抢劫”。

每个人都应该对2016年的房地产印象深刻。当年房地产的关键词是“王迪”。只要有土地，不管价格多高，我们都会抢。几次和十次的保险费率经常出现，并且记录经常被刷新。其原因是，有许多中小型住房企业试图模仿一些依靠高杠杆变得更大更强的大型住房企业。

第一代房企已经变得更大更强，杠杆率更高，外部环境相对宽松，经济快速增长是最大的底部。然而，随着时代的不同，环境也不同。当前的现实是，经济正面临转型，实体明显薄弱，金融混乱频繁。此时，即使房地产是支柱产业，它也只能是稳健的，所以第一代房企的成功之路不能照搬。

发展贷款有多疯狂？

2015-2016年，住房企业增加债务8500亿元，而前五年为8000亿元。两年比五年多500亿，其中大部分是发展贷款。按照正常还款周期，2018年将进入债务偿还高峰期。据任志强统计，从2017年到2019年，三年内还款总规模将超过1万亿。即使部分债务得到偿还，房屋企业也将承受巨大的压力，因为在空出现新的融资困难之前，销售将会更加困难(许多房屋企业在2017年的销售业绩很好，他们首先出售了容易出售的项目，其余都是高成本项目)。

边肖认为，在未来，我们应该小心那些高档房地产企业。据媒体报道，北京周边的房地产企业目前正在进行奇特的促销活动，员工的内部价格、免费更名和首付都在上演。

这些方法并没有给购房者带来真正的好处，而是通过增加杠杆降低了购房门槛。房企通过购房者设立抵押贷款来加快还款速度，但所有的风险都被购房者承担了。

这样做的原因是房地产企业缺钱，非常缺钱。

对于购房者来说，买房时应该看清楚。不要放松警惕，因为这是一个大型住宅企业项目。小型住房企业很有可能将其出售给大型住房企业。如果是一个已完成的项目，也有可能偷工减料。伟大的推广项目也应该小心。完成这个项目不是不可能的。

去年11月，著名经济学家韦杰表示，在2018年5月之前，大多数中小住房企业都已死亡。现在，这不是一个虚假的声明。

让房企破产是一个很大的决心，因为这将关系到一些金融机构，而房地产行业即将迎来一场真正的“洗礼”。只有这样，房地产行业才能真正为住房需求服务，资本才能再次为实体经济服务，中国经济才能更加稳健地发展，为全球金融竞争做好准备。

就房价而言，这一轮调控将使房价理性地回调，这实际上是在巩固楼市和房价。