广州增城楼市仍存双合同 杠杆资金降低购房门槛

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自2017年3月30日广州新政实施以来，一些建筑出现了“双合同”和“消费贷款”，以规避价格限制等监管政策。在住房和城乡建设部和国家发展和改革委员会联合发起的对房地产市场的跨省检查之后，这些问题得到纠正了吗？

为了探索房地产市场的真实现状，国家商报记者近日以买家身份调查了广州增城的几处房产。调查发现，“双合同”和“消费贷款”仍然存在；一些房地产违规行为甚至有所升级，用首付分期贷款吸引买家，符合某些条件的买家可以用30%的首付获得另一半贷款。购房门槛的进一步降低，为房地产市场的健康发展埋下了隐患。

一些房产的首付门槛已经大幅下降

《商业日报》记者进行的实地调查发现，增城部分房地产存在“双合同”现象，以规避价格限制政策，“消费贷款”增加了房地产市场的杠杆作用；与此同时，为了加快房屋销售，一些开发商降低了分期首付款购房的门槛，30%的首付款可以减半再融资。

近日，国家商报记者以买家身份前往增城新塘永和房地产。该房产的销售顾问告诉《国家商报》记者，现在是双重合同，由于房产价格有限，买家需要与开发商签订两份合同，一份是政府指导价，超过政府指导价的部分是装修合同。

同时，房地产可以提供装修合同分期付款，政府指导价合同可以再提供一半贷款，首付30%。

以一套91平米的公寓为例，总折扣价格约为143万元，其中政府指导价约为90万元，第一套房贷款为7063万元，首付款为27万元。购房人在办理完首付款贷款手续后，可以继续申请贷款，获得贷款27万元的一半，即13.5万元，用于支付装修合同中的资金，利率为2.8%。

这位房地产销售顾问告诉《国家商报》，这套公寓的装修合同部分约为53万元，需要在一年半内支付，分为三个付款期，每六个月支付一次。第一次和第二次付款为装修合同价格的20%，第三次付款需支付装修合同剩余的60%。

这位销售顾问说，如果支付装修合同款有困难，他可以申请五年期分期贷款，但利率高达7.5%，属于消费贷款。按照7.5%的利率，一笔30万元的贷款将支付5年13万元的利息。政府指导合同贷款的月还款额和装修合同中的消费贷款的月还款额是必需的，在头五年里，购房者的购房压力急剧增加。

根据《国家商报》记者的调查，上述现象并非个案。增城市石滩板块的一处房地产也存在“双合同”现象，消费者贷款用于支付装修合同，一半的贷款可以得到30%的首付来支付装修合同。不同的是，由于房地产销售情况良好，装修合同的分期付款时间缩短为一年，30%的首付贷款有一半需要满足银行的条件，例如，收入需要达到政府指导价合同月付款的2.5倍。

一位在房地产领域有多年经验的中介告诉《国家商报》，增城的许多房产现在都是双份合同。

至于30%的首付仍可申请贷款的现象，四大国有银行之一的一位工作人员告诉《国家商报》，由于交易处于高峰期，市场上有很多灵活的方式，其中一种方式是首付后贷款可以用来偿还装修合同。

违规操作的网上签约价格扭曲

据《国家商报》记者测算，上述增城新塘91平米公寓总价为143万元。根据30%的定金合同，买方需要支付大约43万元的定金。现在，合同是通过“双重合同”的方式签订的。通过各方杠杆资金的注入和装修款的分期计算，买家只需在7天内支付合同价格的30%，即90万元和27万元的首付款，与单个合同期相比，减少了首付款压力。

根据上述支付方式，购房者的首付门槛大大降低，通过各种渠道获得资金，增加房地产市场的杠杆作用，支持房地产市场。需要注意的是，购房者的压力已经转移到了需要支付装修款和偿还装修分期贷款的时期。

广东省房协专家委员会委员龙斌在接受《全国商报》采访时分析指出，“双合同”等违规行为增加了第三方对房地产市场的注资，降低了购房门槛。一旦买家的资金出现问题，就有供应中断的风险，金融支持者和个人买家都必须承担风险，对此应该保持警惕。

房地产销售采取“双合同”策略，避免政府指导价。最后，网上签约数据显示房地产价格符合政府指导价，而装修合同价格无法在网上签约数据中显示，导致网上签约数据无法反映真实的市场价格。

龙斌指出，这种价格扭曲现象出现在2013年。由于价格限制导致的信息失真，网上签约的数据不能反映房价涨跌的真实情况，市场产生了信息混乱，对政策调控和市场判断产生了很大的负面影响。

2018年，政策调控进入新阶段。多城市监管释放了城市政策信号，价格信号被扭曲。这是否会对广州因地制宜的政策制定产生负面影响？

龙斌指出，决策将综合参考价格、土地出让、供求、房地产开发投资、库存等指标。，单一指标的扭曲不会造成太大的负面影响。应该注意的是，龙斌认为，限价政策是暂时的。随着市场条件的变化，限价政策的作用将逐渐减弱并最终退出。