李宇嘉：从深圳数据看热点楼市长效机制走向

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李玉佳

2017年，中国商品房销售规模将超过16亿平方米，突破2016年历史最高水平，创下房地产交易新纪录。最近，管理层不断强调要坚持调控目标，不放松努力。年底前后，房价“上涨”的城市仍在出台收紧调控措施。

与此同时，预计2018年金融去杠杆化将更加明显，控制居民过度杠杆化是关键。据报道，由于新一年配额和指标的发布，热点城市房贷规模和比例的“双控”措施并未取消。因此，在2016年至2017年调控政策和金融政策“双收紧”的背景下，部分需求被杠杆透支，2018年楼市不容乐观。以2017年深圳楼市数据为例，分析了2018年热点城市的调控趋势。

2017年，深圳作为全国房地产市场的“领头羊”和“风向标”，以仅25800套新房的成交量创下纪录，这是本世纪以来的最低水平。同时，根据国家统计局的数据，深圳的新房价格已经连续14个月没有上涨，而是连续4个月下跌。

从这个角度来看，深圳楼市的调控效果仍然非常显著。新房交易量如此之低，除了房地产市场的调控，金融紧缩也有很大的影响。例如，自2017年9月以来，抵押贷款周期已延长至4~6个月，但年初仅为2个月左右，每月贷款额仅为80亿元(2016年平均每月贷款额近200亿元)。深圳的买家主要是30岁左右的年轻人，他们很容易承担杠杆和风险。2015年至2016年每套住房的平均按揭比率为6.5%。因此，配额控制的重叠交付周期延长，对深圳商品房交易量产生很大影响。

此外，由于新楼盘的价格管制，许多开发商“囤积房产”，甚至“转租”新楼盘，而供应量也同步下降，降幅高达40.9%，这导致了历史上新楼盘的“卖地量”。

从更能代表市场趋势的二手房市场来看，情况可能会更好。数据显示，2017年深圳售出了6.36万套二手房，比2016年低37%，但接近过去10年的历史平均水平。这意味着二手房市场相对稳定，有大量的中小低价房，符合楼市回调期间首次购房和换房的需求特点。与此同时，尽管新的低营业额，低价领域爆发。龙岗区的房价是全市最低的，从过去几年的30%飙升至2017年的45%，平均售价仅为3.6万元，比全市平均价格低33%。

由此可见，像深圳这样一个人口基数大、市场规模大、需求潜力大的城市，迫切需要增加中低价住房或中小套型住房的供应，以满足刚刚有需要的人的合理需求。

过去，由于高地价、投资需求的增加、房价的快速上涨和新房的豪华，供给与合理需求明显“错配”。2017年，政策打压、楼市回调、需求降温，正好是那些只需要买房的人的好时机，这也巩固了楼市的有效需求基础，使楼市回归住宅地产，这是未来热点城市商品房供应的导向。

当然，投资需求不应被低估。除了由于限制购买和贷款而被排除在市场购买力之外，许多需求转向无限制的商务公寓和“阶级住宅”，即公寓式办公室和创新型工业住宅(编者按:根据创新型企业的发展需要，建造或分配建筑、筹集(包括租金和购买)和出租或出售政策性工业住宅用于生产，R&D， 根据深圳房地产信息网的统计，2017年，深圳共有29，000套公寓和“类屋”，首次超过新建房屋的供应量。

据统计，60%的人购买的是商品房和“一级房”，可以归类为投资需求。事实上，近两年深圳楼市的供应有一个明显的趋势，就是住宅、商住公寓和“高档住宅”都在发生变化。2016年，深圳新建住房供应量为4.4万套，同比下降30.1%，而商品房和“类房”供应量同比上升31.2%。2017年，前者的供应量下降了40.9%，而后者的供应量增加了11.5%。

商业公寓和“高级住宅”市场正在蓬勃发展，投资需求的促进是一个重要的驱动力，但与此同时，土地使用和/或きだよ0/room供应的“不匹配”也不容忽视。近年来，深圳每年只有1~2个住宅用地供应，但有10~20个商业和办公用地供应。事实上，由于产业升级，近年来服务业对经济的贡献超过70%,而服务业对办公空房的需求较低；此外，工业区的改造提高了建筑面积比率，增加了供应量，商业办公室和工厂明显过剩。因此，规划调整后，许多商业写字楼项目以公寓式写字楼、酒店式公寓等“类住宅”的形式进入市场，在一定程度上弥补了住房供应的不足。与此同时，深圳有1000多个工业园区，但2008年后，对空工业用房的需求有所下降，原来的“工业对工业”也在向“类住宅”转变，其中最典型的是近年来出现的创新型工业用房。综上所述，未来，当新的土地供应倾向于租赁和经济适用房时，像深圳这样高度城市化的城市应该改变，以振兴现有的商业办公室和工厂。

自2009年城市更新开始以来，深圳90%的新房都是通过更新供应的，更新的重点是拆除城市中的村庄。未来，虽然推高房价和拆迁廉租房的更新是不可持续的，但转向住房租赁是可行的，这不仅可以缓解需求，还可以培育租赁市场。

此外，靠近深圳的东莞和惠州，由于房价低廉，近年来一直是那些只需要在深圳买房的人成为房主的重要选择。考虑到深圳的新房、二手房、商品房、“类似房屋”以及销售情况，2017年深圳各类住房的成交量将达到13万套左右，这表明深圳楼市的需求非常旺盛。因此，从控制投资需求和引导预期的角度来看，深圳等热点城市的调控政策在2018年应该保持高位。

然而，深圳每年的人口流入量高达50万左右，而且现有的人口结构相对年轻，显然不是单靠政策就能控制的。目前，一方面要大力振兴现有商业写字楼租赁，引进租赁企业，培育租赁市场；另一方面，中国共产党第十九次全国代表大会提出了“构建以城市群为主体的大中小城市和小城镇协调发展的城市格局”的思想。因此，有必要加快深圳、东莞和惠州的一体化进程，通过轨道交通的覆盖和连接，以及人口和产业的分流和转移，引导市民到周边买房和居住。

如果能扩大租赁，实现区域内住房供需一体化，显然可以实现“多主体供给、多渠道保障、租购并举”。2018年后，房地产市场的长期机制将逐步形成。不同城市的长效机制的具体内容和实施路径也不同。对于高度城市化的城市，扩大租赁和转移外围需求是最可行的措施之一。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱