掘金存量房 房企谋求“通吃”上下游

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业内人士表示，住房市场已进入以存量房屋为主的新常态，发展住房租赁市场、鼓励发展长期租赁公寓等措施已成为房地产市场整体发展的重要趋势。在配套设施行业，如与存量房屋相关的运营和维护服务，以及存量资产的价值重建，都有巨大的市场机会，尤其是在房地产和装修行业。

近年来，房地产行业的许多上市公司都加大了纵向整合力度，强化了产业链的上下游整合布局。业内人士表示，住房市场已进入以存量房屋为主的新常态，发展住房租赁市场、鼓励发展长期租赁公寓等措施已成为房地产市场整体发展的重要趋势。在配套设施行业，如与存量房屋相关的运营和维护服务，以及存量资产的价值重建，都有巨大的市场机会，尤其是在房地产和装修行业。

房地产和装饰行业的机遇凸显

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《中国证券报》表示，对于像北上广深这样的一线城市和受欢迎的二线城市来说，股市的变化趋势更加突出。与存量房屋相关的运营维护服务、存量资产价值重组等配套设施行业面临巨大的市场机遇。其中，房地产和装饰行业尤为突出。主要原因是存量房屋要想重新进入流通市场，需要进行翻新和重新包装，这不仅增加了居住功能，也增加了居住价值。

《中国证券报》记者近日采访了万科地产区域总监。该负责人表示，目前大型房地产公司都配备了物业公司，如万科、绿城、碧桂园(港股02007)、保利、金地、龙湖等。然而，整个行业还没有形成一个跨地区和全国性的具有较大市场份额的物业管理公司。2017年中国物业服务企业100强名单中的所有物业公司的市场份额都不到30%。虽然目前有大量的物业管理公司，但市场处于完全竞争的状态，集中度不够，未来of/きだよ/in将会有很大的增长。

“新开工的项目通常使用自有品牌的房地产公司。目前，空房地产业的房源仍然很大，良好的物业服务有助于房地产公司出售，所以所有的房地产公司都更加重视它。”负责人说。

根据国海证券(000750)的研究报告，基于相对保守的计算，预计2021年国内物业服务市场将达到9481亿元，2030年将达到1.35万亿元，是目前行业规模的两倍多。随着行业整合的加快，拥有优秀品牌和持续扩张能力的龙头企业将享受行业增长和市场份额扩张的双重增长红利，龙头企业的市场价值有望接近1000亿元。如果考虑以社区为基础的多元化业务拓展，空房的市场价值是值得期待的。

同时，在盘活房地产市场存量资源、加强上下游整合的大趋势下，相关市场发展配套措施建设仍不完善，房地产市场整体仍呈现增量与存量资源分配不均的相关矛盾。

中国房地产协会名誉会长宋春华表示，资源分配不均是一种普遍现象，尤其是租购失衡。结果证明这是一个增量开发，对库存和租赁关注不够。目前，这种情况已经开始改变。以长期租赁住房为例，在追求长期租赁住房的同时，需求方对长期租赁住房的期望越来越高。为了更好地解决租房权益问题，我们现在提倡“租购平等”，解决租房者在居住、医疗、子女就学等方面享有与房主同等的权利和服务的问题。

各方加快租赁市场布局

住房租赁市场作为住房股票市场的重要组成部分，近年来成为许多企业关注的焦点。金满堂(002081，诊断单元)最近宣布，已与其子公司精装技术和中天集团签署合作协议，并计划成立一家合资公司，共同开发长期租赁公寓市场。保利地产(600048)和龙湖地产(香港股票00960)等房地产公司最近发行了类似房地产投资信托基金的产品和特殊公司债券，以促进其租赁住房项目的发展。

*st松江(600225)最近宣布，公司的子公司天津松江土地有限公司已将部分房屋委托给天津于波进行管理。天津于波委托的项目为长期租赁公寓，总建筑面积11969.22平方米，合作经营期240个月。天津于波是天津龙湖房地产开发的长期租赁公寓品牌。

孔丹对《中国证券报》表示，住房市场正进入由证券公司主导的新常态。通过发展房屋租赁市场和鼓励发展长期租赁公寓，这已成为房地产市场整体发展的一个重要趋势。

2018年第一周，上海、南昌、成都、芜湖等地也出台了发展房屋租赁市场的新举措。1月7日，南昌市政府2018年工作报告指出，将完善土地、税收、金融等措施，建立和完善房地产开发长效机制，大力发展住房租赁市场，加快建立多代理供应、多渠道担保、租购并举的住房制度，促进房地产市场稳定健康发展。1月5日，上海召开联席会议，推动房地产市场健康发展，表示2018年上海将重点推进租赁住房规划建设，完善租购并举的住房制度。到2018年底，它将实现启动和改造200，000套新出租住房单元和增加90，000套新出租住房单元(房间)的目标。

此前，成都市出台了《关于加快发展和规范住房租赁市场管理的意见》，并对部门联动管理、权责划分、租赁住房标准化、合同管理备案等方面做出了具体规定。安徽省芜湖市也于1月2日发布了《芜湖市人民政府关于进一步加强房地产市场监管促进房地产市场稳定健康发展的意见》，要求引导符合条件的房地产开发企业与专业房屋租赁企业合作，建立“开发+租赁+销售”的多元化经营模式，发展房屋租赁业务。

发展房屋租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，已成为许多地方出台的房地产市场调控政策的“标准”。以上海为例，数据显示，2017年，上海已推出29处租赁住房用地，总土地出让面积79.69公顷，建筑面积181.26万平方米。上海表示，下一步，上海将在全市范围内建立统一的房屋租赁公共服务平台，完善市区两级房屋租赁服务中心，实现线上线下联动，共建共享数据。

自2017年以来，许多地方都加快了对住房租赁市场配套政策的出台。据统计，全国近60个城市出台了住房租赁政策和措施。

上下游深度融合频繁

东易日盛(002713)于1月4日宣布，公司已收到股东天津陈欣、万科连锁置业的通知，拟通过商品交易系统购买其控股股东、实际控制人陈晖、金扬持有的公司无限制股份140万股，共计280万股，占公司总股本的1.07%，交易价格为21.38元/股。

此前，东易日盛披露了非公开发行股票的情况，天津陈欣和万科连锁置业以每股24.98元的价格配售了全部非公开发行股票，共募集资金约2.4亿元。据天空调查，天津陈欣是链家信息科技有限公司的全资子公司，万科链家由北京万科企业(港股02202)和北京链家房地产经纪有限公司共同出资。其中，北京万科持有万科连锁店50%的股权。业内人士表示，房地产市场各产业链的纵向整合将有助于上述各方在项目开发和销售方面形成合力，增强其在房地产市场的竞争力。

据天空调查，链家地产之前变更了业务信息，之前参与投资的融创中国(港股01918)董事长孙宏斌、万科副总裁刘晓进入董事会。与万科在北京成立“万联”家装公司，积极拓展家装业务。

最近，许多与房地产产业链相关的公司也加强了资本市场布局和上下游整合。昆百达a(000560)最近宣布，公司计划以发行股票和支付现金的方式购买我的爱家84.44%的股权，总对价为55.31亿元，并计划筹集不超过16.6亿元的配套资金。标的资产转让完成后，公司持有我爱我家90.44%的股权，我爱我家成为公司的控股子公司。

业内人士认为，以房地产中介市场为例，多龙头竞争模式有其自身的原因。在房地产市场监管仍较紧的情况下，在一些热点城市，房地产市场的交易量和成交量都处于下行通道，我们可以通过进入资本市场和加快强强联合来保证竞争力和保持市场份额。

叶巍我爱我家市场研究所所长孔丹表示，房地产行业已经从“开发时代”转变为“炒房时代”，从解决普通百姓的住房问题(603883，咨询股票)转变为如何更好地生活的问题。“证券公司时代”的主角肯定不是开发商，而是主要经营证券公司的经纪机构和租赁业务机构。资本和互联网的介入是行业的大趋势。

“在此之前，不仅是房地产中介，包括建材、家居装饰等行业都是以开发商为中心。但现在角色在变，在变化的趋势中，最敏感的嗅觉肯定是资本，所以最近上市的房地产企业会频繁出现布局存量房屋的产业链。在资金的帮助下，许多上下游连锁企业将会开业。”孔丹告诉《中国证券报》记者。在产业整合方面，北京某中型上市房地产企业的一位人士表示:“从产业整合的角度来看，以房企为主导仍然是有利的，以家装和中介为主导不是市场的主流。”