北京楼市成交量持续回暖 次新二手房签约量超往年同期

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自3月份以来，北京的房地产市场持续回暖，新房和二手房数量大幅反弹。《中国证券报》的一名记者走访了北京的几个住宅项目，发现最近找房子的人数和成交量大幅增加。一些二手房代理商也告诉记者，分新住宅区的销售情况明显好于旧住宅区，3月份的交易量超过了2018年和2019年的同一水平。

□本报记者东田实习生张军

新的售楼处很热

近日，《中国证券报》记者走访了北京不同地区的几个待售住宅项目。来自不同项目的一些销售人员表示，自3月份以来，客户和交易量都有了显著增长。

位于北京西南四环花乡桥南的一个项目的销售人员张涛(音译)告诉记者:“从3月第一周的那个周末开始，购房者的数量增加了很多，在周末高峰期有200多名购房者。销售形势好的时候，你一天可以签十几套。”

记者在售楼处观察到，89平方米的三居室公寓是最受关注的，200套房中只有5套房在出售。张涛透露，公寓大部分是在售楼处开业后出售的。"许多顾客踩了盘子后当场付了押金."。

在西南六环的一个项目的售楼处，销售人员赵倩介绍说，公司在2月中下旬开设了售楼处，但前期看房的客户并不多。" 3月初，看房的顾客数量突然增加。"她告诉记者:“你是我今天接待的第九个顾客，在高峰期的一天里，我要接待十几个顾客。”据记者粗略统计，一楼的签约区和沙盘有70多人，有些人一个接一个地进来。

从全国来看，3月份，全国商品房总成交量出现明显反弹。根据克尔研究中心的报告，今年3月，全国房地产市场成交量同比降幅明显收窄，成都、杭州等二线城市率先回到疫情爆发前的水平。银河证券还指出，3月第一周至第四周的商品房交易量分别增长了65.01%、24.31%、10.05%和23.41%，三月份一、二线城市的交易量增速大幅回升。

二手房有所不同

《中国证券报》记者走访北京二手房市场，发现二手房市场呈现出一定的分化趋势。新房和学区的成交量大幅反弹，新房成交量多次超过2018年和2019年同期。相比之下，非学区和旧住宅区的营业额反弹有限。

一个新住宅区的中介告诉《中国证券报》，2018年3月和2019年3月该地区的交易量不到90套，今年3月的交易量已经超过100套。原因是在2018年和2019年前后有许多新的住房项目，而且新住房的价格并不比二手房高多少，这转移了许多买家的需求。受今年疫情影响，改善后的购房者对新房的需求明显增加。

“毕竟，第二个新房子是一个现有的房子，可以直接入住。许多在2015年左右考虑购买新房子的顾客转而购买第二套新房子和下一套房子。虽然疫情还没有结束，但交易量已经明显上升。”上述新房销售人员告诉《中国证券报》记者。

在学区住房方面，一些销售中介向《中国证券报》表示，一般来说，有必要在5月份审查入学资格，自3月以来，有入学需求的家庭纷纷购买学区住房。“这才是真正的需要。”

根据查房数据，随着全国疫情防控形势的稳定，重点城市二手房交易量已恢复到去年3月水平的63%，呈现出明显的“V”形趋势。

价格没有明显下降

值得注意的是，虽然房地产企业的降价促销非常活跃，但机构监测的数据显示，商品房的实际销售价格并没有下降。根据贝壳查房数据，一季度北京商品房平均成交价格为45915元/㎡，同比增长1.8%，增速相对稳定。

《中国证券报》记者走访发现，二手房市场并未大幅下跌。相反，许多中介机构传达了价格上涨的预期。“3月份，房价上涨了，约400万元的房子比春节前上涨了约5万元。”一些销售人员指出，“许多买家担心疫情过后价格会上涨，导致3月份交易量反弹。”许多业主自己都对市场前景持乐观态度，因此不会有太多的谈判空的房间。”

考虑到新房的促销，一些中介机构告诉《中国证券报》，有限竞争房的价格没有变化，因为它们已经被记录在案，既不能上涨也不能下跌。开发商所谓的房地产折扣基本上集中在非热点地区，这些地方不容易卖，所以打折。热点不能有低于15%的折扣。

价格没有明显下降，交易量有所反弹。许多机构预测，2019年的小阳春现象可能在4月份再次出现。

根据东北证券(000686)的研究报告，3月份前30名房地产企业的总销售额为5574.8亿元，同比下降12.24%，比上个月下降16.3个百分点。股权销售额为4405.7亿元，同比下降7.88%，比上个月下降18.05个百分点。随着行业逐渐恢复工作，售楼处逐渐开放，房地产市场将在4月份继续复苏，预计小羊春的销售将在4月份有所反映。

诸葛房产数据研究中心的分析师郭世英也表示:“预计4月份房地产市场的交易量将逐渐回升，基本回到去年的水平。”

郭世英告诉记者，尽管3月份房地产市场明显复苏，交易量大幅上升，但对第一季度的影响有限。房企仍面临着还款压力，这使得他们在接下来的土地收购中相对谨慎。“预计4月份城市将增加优质土地供应，住房企业将集中在一线和二线城市，四线城市的热度将下降。”

寻找房子的壳牌指出，目前房企仍处于债务偿还的高峰期，他们的融资环境仍然紧张。叠加疫情造成的销售量大幅下降，必然会导致房企通过降价等手段加快售房速度，加快资金回笼。由此可以判断，未来的商品房市场不会出现大幅度的价格上涨。这也符合国家“三个稳定”的监管预期。