房价倒挂诱发套利 杭州首现万人摇号楼盘

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图片来源:视觉中国(000681)已经疯狂地排队等待居民的验资，而耀豪在杭州荣鑫蓝田和华夏四季两大红色车牌中的注册号已经固定为11927和6687，杭州也是第一次看到拥有1万人的耀豪地产。然而，许多业内人士担心，在二手房和新房价格明显上下颠倒的情况下，摇号可能无法解决杭州楼市供需矛盾等关键问题。

浙江传媒房地产研究所所长丁建刚在接受《商业日报》采访时表示，只要限价令导致的价格双轨制存在，面对巨大的经济利益，摇号就可能成为变相的抽奖机会，相当于在房地产市场玩新股。

二手房价格处于高风险之中。自去年以来，无论是价格限制还是彩票政策，主要目标都是改变市场预期，实现市场公平。丁建刚在接受《全国商报》采访时表示，限价令只能限制新房价格，而不能限制二手房价格，从而形成了一个双轨价格体系。空有购买房子的套利空间，而彩票相当于玩新股。在新房和二手房价格严重倒挂的地区和建筑中，居民们不可避免地会排队买彩票。

近日，记者发现，万人参与抽奖的荣信蓝天最新申报均价为18460元/平方米，而最近的万科未来城二手房上市价格超过30000元/平方米。中国四季建筑精装修的平均价格为26105元/平方米，而其旁边的北京大学未名楼的毛坯房单价在2016年已经涨到了30000元/平方米。

此外，临平陕北、良渚和三墩等新兴地区都是新房和二手房价格上下颠倒的板块。例如，流行的摇号牌在高百悦中心收集，新房均价为17504元/平方米，而周边地区二手房均价一般在20000元/平方米以上。相比之下，在成熟度较高的杭州市区、钱江新城和神华，房价倒挂现象较少，居民买彩票购房的热情不高。

空房市限制了城市地区房价的上涨。现在，二手房价格的上涨主要发生在新兴的外围行业，尤其是相对偏远的地区，那里的交通和工业条件近年来有了很大改善。杭州的一位房地产经纪人告诉《全国商报》，二手房市场最近开始显示出不愿出售的迹象，新屋市场越热，二手房市场的预期价格就越高。

同时，该人士表示，从二手房买家的构成来看，市场价格可能存在被人为抬高的嫌疑。文章指出，限购后，只需购房的购房者和投资者数量明显减少，被拆迁户购买力增强。据介绍，在去年拆迁强度之前，杭州可能有5万多户人家。大多数居民都是城市里的村庄，大多数人在一起生活了两代甚至三代。每户拆迁补偿费基本在800万~ 1000万元之间。(关于上述拆迁户数量和拆迁补偿费，记者尚未得到相关部门的确认)

与普通购房者相比，拆迁户手中握有大量现金，在购房过程中也有特殊优势。例如，一个家庭可以购买三套套房，房款和契税也相应得到补贴。前面提到的房地产中介说，比如去年城东融创建了一个楼盘，有传言说周边拆迁户的购买量占了近一半。最近，我们手里卖的所有大房子都是拆迁户(买的)，很多都是全额付清的。然而，这批人购房后，市场购房预期可能在未来几年大幅下降。

高价收购土地的房屋企业正面临压力。通策研究所首席分析师张宏伟告诉记者，要解决的主要问题是控制投资预期。在供应方面，土地供应和房地产市场进入的步伐需要进一步加快。

《全国商报》记者注意到，杭州的土地供应自去年以来大幅增加。据杭州第三方平台数据显示，杭州2017年成功出让土地153块(主城区81块，萧山区35块，余杭区37块)，总面积522.4万平方米，总建筑面积1226.8万平方米。；总营业额为1942.98亿元，同比增长21.6%，创历史纪录。其中，杭州市住宅用地(宅基地、商业用地、住宅用地)交易86笔，总转让面积402.6万平方米，总建筑面积912.2万平方米；总成交额为1685.6亿元，平均底价为18478元/平方米，均创下新纪录。据中原地产研究中心统计，截至2018年5月28日，杭州市土地出让金达到1244亿元，同比增长210%。

虽然杭州正在大量供应土地，但丁建刚指出，商品房上市的步伐并不快，住房供应跟不上土地供应的步伐。

对于在去年的土地争夺战中高价收购土地的房地产企业来说，放慢新房上市的步伐无疑会导致财务成本的增加。据悉，2018年，杭州市36个板块的地价达到创纪录水平。《全国商报》记者注意到，近日，杭州市场传出高房价转让的消息。例如，一些媒体报道称，去年8月，一家房地产企业以每平方米18205元的底价赢得了朱安堂地块，准备转让该地块。

现在，一些高价征地企业的风险明显增加。张宏伟指出，根据我们了解到的情况，房屋企业的定价一般采用成本叠加法(计算)，以底价为基准，叠加各种成本的最终定价，而一些政府限价政策中的定价是基于利润叠加的，这给开发企业带来了两难的境地。此外，近期资本市场严峻的融资环境对房地产企业的融资和资本周转能力提出了考验。

政府调控的初衷不仅是为了保证市场活动，也是为了在可控范围内调控楼市热度。然而，从相应的市场情况来看，限价令导致二手房和新房价格的倒置。如何进一步调控是目前许多地方政府面临的问题。这个双赢组织的总经理张慧芳告诉记者，仍然有很多可以采取的控制措施，比如限制销售和增加交易环节的税费。然而，在目前的市场预期下，这些措施能否奏效还有待观察。

丁建刚表示，与限价政策带来的一系列后遗症相比，通过税收和金融手段控制市场过热可能更为有效。例如，可以考虑根据每个家庭拥有的房屋数量征收契税。例如，第一套将征收3%的契税，第二套征收6%，第三套征收15%，第四套征收30%，或者利用金融和货币政策来调节市场，比如第一套住房抵押贷款和第二套住房贷款的基准利率将根据基准利率提高20%。

据悉，由于新房和二手房价格上下颠倒，截至目前，全国已有8个城市出台了摇号购房政策，即上海、南京、长沙、成都、杭州、Xi、武汉和深圳，全部或部分房屋需要摇号出售。