地产龙头的新战略

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领导:在未来十年，房地产行业不仅会生存，而且会成为领导者。

01领先恒大

对于2020年的任何企业来说，它都站在时代的十字路口。

在过去的二十年里，这是房地产的黄金十年。这也导致了中国房地产企业的大量涌现，据不完全统计，中国房地产企业已达9万多家，超过了世界其他所有国家的总和。然而，这9万多家房地产企业中有许多实际上已经退出了房地产开发经营，行业中的马太效应越来越明显。如今，随着行业集中度的提高，大鱼吃大鱼的时代已经到来。

2018年，中国房地产市场前三名获得了12.6%的总市场份额，超过1/8；前10名为26.9%，超过1/4；前20名为37.5%，前30名为45.2%，前50名为55.1%，前100名为66.7%。

在这样一个相对激烈的竞争中，中小房地产企业的份额不断被侵蚀，而大型房地产企业的份额却不断增加。

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虽然消费者不会花太多钱购买房产品牌，但决定房地产价值的最重要因素是位置。然而，目前走在前列的房地产开发商能够成为行业内的顶尖企业，正是因为他们拥有强大的交易、土地收购和运营能力，而且这种能力的连续性非常强。

此外，房地产企业对资金的依赖程度很高，而龙头企业，尤其是前30强企业，在融资和自身财务实力上有着明显的优势，这是中小房地产企业所没有的。因此，展望未来，房地产行业日益集中的趋势只会持续下去。

就恒大而言，其销售额和市场份额也一路攀升。2019年，销售额为6010.6亿元，同比增长9.0%。自2009年上市以来，该公司已连续10年创下年度销售新纪录。销售面积5846.3万平方米，同比增长11.5%；平均成交价格为10，281元/平方米。

恒大(香港:03333)，领先的房地产公司，名副其实。

攻击巨人

近年来，恒大业绩增长迅速，销售状况良好。

从收入和净利润来看，恒大的营业收入从2015年的1331亿元飙升至4775亿元，五年间增长了近四倍。净利润从2015年的104.6亿元增加到2018年的373.9亿元，净利润在2019年略有下降。

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从销售情况来看，恒大在2013-2018年的销售额增长率为复合年增长率38%，在主流房地产企业中排名第一。2019年，恒大的销售额为6010.6亿元，同比增长9%，仍高于全国平均水平。

今年第一季度，恒大推出网上购物推广计划，并提供75%的折扣，销售额居行业之首。第一季度销售额达到1465亿英镑，同比增长23%，销售利润达到1133亿英镑，同比增长55%，位居行业第一，创下公司第一季度最高销售额和利润的新纪录。

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恒大过去几年的销售快速增长令人印象深刻。

2018年，恒大的销售面积为5243.5万平方米，销售额为5513.4亿元，分别增长4.2%和10.1%。2019年，恒大的销售面积为5846.3万平方米，销售额为6010.6亿元，分别增长11.5%和9%。

都快于同期全国房地产销售的面积和金额。

在今年第一季度的疫情期间，当全国房地产市场无法进行线下交易时，它率先推出了网上购买政策，使销售额和销售面积同比大幅增加，创下了公司第一季度销售额和还款金额的纪录。

03三“杀戮”

[1]土地储备

土地储备不仅是房地产开发企业的弹药库，也是其资产的重要组成部分之一。

截至2019年12月31日，恒大共有876个土地储备项目，分布在237个城市，覆盖几乎所有一线城市、省会城市和大部分经济发达、潜力巨大的地级市。规划建设面积2.93亿平方米，土地储备原值5273亿元，土地储备平均成本1800元/平方米。

其中，一、二线城市土地储备原值达到3524亿元，占67%，平均底价为2252元/平方米；三线城市土壤储量原值为1749亿元，占33%，平均底价为1281元/平方米。

[2]可销售价值

可销售价值衡量房地产企业未来可实现的销售额，可用于判断房地产企业中期的业绩潜力。2020年，恒大的销售额预计约为1.32亿平方米，年签约销售目标为6500亿元。

看看恒大未来的业绩前景和估值。

1.未来三年，恒大的销售市场份额预计将继续增长至5~6%(目前约为4%)，对应的销售增幅将超过10%；

2.恒大2019年净利润为172.8亿元(2018年净利润为373.9亿元)，三年内的净利润预计将超过500亿元。如果市场给出8倍的市盈率(真的不高)，总市值将达到4000亿，相当于万科目前的总市值1840亿，可以翻倍。

至于恒大届时能否保持8倍的市盈率，应该没有什么悬念。2017年，恒大的市盈率达到最高的16倍。

[3]降低风险

尽管恒大地产行业具有独特的周期性，但市场对恒大的最大担忧来自其过高的负债率。

截至2019年底，恒大共借款7999亿元，净资产3585亿元，净负债率159.3%。

然而，在2019年业绩发布会上，恒大强调要化解负债率过高的风险。

恒大集团董事局主席许家印在会上正式宣布:“恒大将从2020年开始转变发展模式，全面实施‘高增长、控制规模、减债’的发展战略。它必须用最大的决心和力量来减少其债务。”

许家印表示，高增长是为了实现销售的快速增长。今年，销售额将达到8000亿元，到2022年，销售额将达到1万亿元；

控制规模就是要严格控制土地储备规模，实现土地储备负增长，未来三年每年减少3000万平方米左右，到2022年减少到2亿平方米左右；

减少负债就是平均每年减少1500亿元的计息负债，到2022年总负债减少到4000亿元以下。

目前，恒大拥有土地储备2.93亿平方米，总可销售面积1.32亿平方米，今年可销售价值1.27万亿元。据保守估计，64%的去污率，它可以实现8110亿元的销售，并没有压力完成8000亿元的销售。

如果回报计算为7000亿元，销售回报将增加2500亿元。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，相当于减少支出600亿元。随着这种增减，今年将实现减息1500亿元的目标。

因此，许家印高增长和减债的说辞不是空支票，而是实际上具有很强的可行性。尽管恒大担心净负债率过高，但它有足够的实力完成减债和高增长的壮举。更重要的是，恒大的低估值是肉眼可见的，而空房的地产还有发展空间，所以恒大依然值得期待。

特别是在疫情下，地方财政将捉襟见肘。虽然国家政策"无房无投机"不会改变，但它可以"按市执行"，房地产放松管制是一个高概率事件。

历史上，在房地产市场的转折点上，中国恒大的股价反弹走在地产股的前列，其弹性明显强于同行业。恒大地产是最值得关注的地产公司之一，当时市场逆转，前期地产股相对疲软。

在未来十年，房地产行业不仅会生存，而且会成为领导者。